Rz: Wierzy pan, że małe parki handlowe w mniejszych miastach mogą odebrać klientów dużym galeriom handlowym w wielkich miastach?

Jarosław Fijałkowski, prezes Grupy Real2B: Największym atutem parku handlowego w mieście do 100 tys. mieszkańców, gdzie do tej pory nie było podobnego centrum handlowego jest bliskość dla klienta.

Dla przykładu: mieszkaniec Olkusza potrzebuje łącznie około 5 godzin na wyprawę do galerii handlowej, na przejazd, zakupy i pójście do kina. Chcemy znacznie skrócić ten czas, budując na miejscu regionalne hybrydowe centra handlowe, czyli Quick Parki.

Właśnie ze względu na bliskość i dostępność częściowo odbierzemy klientów dużym centrom handlowym zlokalizowanym w aglomeracjach. Nasz klient dotrze do nas w zaledwie 15–30 minut, a do tego uzyska dostęp do popularnych marek, dostępnych wcześniej tylko w większych miastach. Marki takie jak H&M, Reserved, House, Sinsay, Diverse, Euro RTV AGD, Rossman, CCC czy Empik wychodzą bowiem naprzeciw rosnącym aspiracjom zakupowym mieszkańców mniejszych miast.

Zapowiedział pan, że zrealizuje sieć kilkudziesięciu regionalnych centrów handlowych na terenie całego kraju? W jakim czasie?

W ciągu najbliższych pięciu lat planujemy zrealizować około 50 obiektów, w tym 20 większych, regionalnych hybrydowych centrów handlowych i 30 mniejszych parków handlowych, mających 2–3 tys. mkw. powierzchni najmu.

Czym są centra hybrydowe?

Regionalne hybrydowe centra handlowe to połączenie centrum handlowego z parkiem handlowym, o powierzchni 11–15 tys. mkw. Powstaną w mniejszych miastach z potencjałem zakupowym, mających do 100 tys. mieszkańców.

Kiedy i gdzie powstaną takie obiekty? Będą identyczne, tej samej klasy? Czym będzie się różniło centrum w podwarszawskim Konstancinie od tego zaplanowanego np. w Sulechowie?

W listopadzie 2016 r. otworzyliśmy pierwsze dwa Quick Parki. Park handlowy w Strzegomiu oraz centrum handlowe z parkiem handlowym i wielosalowym kinem w Mysłowicach. W przygotowaniach i realizacji są także obiekty w Sulechowie, Olkuszu, Oławie, Pułtusku, Kępnie oraz Turku.

Quick Park Konstancin będzie wyjątkowym projektem. Został zaprojektowany przez architektów z pracowni MOFO, którzy nadali mu ciekawą formę: galeria handlowa ma być rozbita na trzy mniejsze budynki, każdy jak kwartał kamieniczek ze skośnymi dachami. Dzięki temu cała przestrzeń będzie dostępna dla okolicznych mieszkańców i wkomponuje się w uzdrowiskowy charakter Konstancina. Quick Park Konstancin będzie miał rozszerzoną część gastronomiczną i największym w Polsce supermarket ze zdrową żywnością – Organic Farma Zdrowia zajmie blisko 900 mkw.

Ile kosztuje wybudowanie Quick Parku?

Na przykładzie dwóch pierwszych obiektów, które otworzyliśmy w listopadzie zeszłego roku w Strzegomiu i Mysłowicach, oceniamy koszt budowy regionalnego hybrydowego centrum handlowego na ok. 100 mln złotych, a parku handlowego na ok. 20–30 mln zł.

Ile czasu zabierają formalności: od kupna działki do wybudowania i zasiedlenia centrum?

Cały proces od pozyskania gruntu, stworzenia projektu architektonicznego, uzyskania wszystkich potrzebnych zezwoleń, komercjalizacji i samej budowy, zajmuje w przypadku regionalnych hybrydowych centrów handlowych około 1,5 roku, a w przypadku parku handlowego – około roku.

Skąd tereny pod inwestycje?

Wybieramy tylko najlepsze lokalizacje, czyli takie, które znajdują się w miastach do 100 tys. mieszkańców, gdzie do tej pory nie było podobnych obiektów, a które są bezpośrednio zlokalizowane przy drogach wojewódzkich lub krajowych oraz gdzie przygotowany jest miejscowy plan zagospodarowania.

Przecież w wielu mniejszych miastach są już tzw. osiedlowe czy sąsiedzkie centra, które budują polscy inwestorzy. Często w takich parkach handlowych jest problem z najemcami...

O tym, że lokalizacje, które wybieramy, są dobre jakościowo, świadczy np. to, że w Quick Park Mysłowice oraz w Strzegomiu wynajęliśmy 95 procent powierzchni najmu. Poza tym obok naszych obiektów jest restauracja McDonald's, co tylko potwierdza trafność naszych lokalizacji.

Skąd ma pan pieniądze na inwestycje?

Jako pierwsi w Polsce założyliśmy fundusz zamknięty Retail Parks Fund FIZ AN, inwestujący w działania deweloperskie mające na celu wznoszenie sieci Quick Park. Inwestorzy indywidualni oraz firmy mają możliwość udziału w projekcie poprzez zakup certyfikatów, które są emitowane co miesiąc. Przez pierwsze dwa lata fundusz zgromadził około 200 mln złotych i nadal cieszy się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów. Te pieniądze są wykorzystywane jako wkład własny do każdego projektu – około 30 procent wartości inwestycji – między innymi na zakup gruntu, na projekt architektoniczny. Pozostała kwota – ok. 70 procent – jest finansowana z kredytu bankowego. Przy projektach w Strzegomiu i Mysłowicach współpracujemy z Alior Bankiem i mBankiem.

Na jaki zysk mogą liczyć inwestorzy Quick Parków?

Przewidywana roczna stopa zwrotu z inwestycji wynosi co najmniej 13 proc. netto. Od uruchomienia emisji pierwszych certyfikatów we wrześniu 2014 roku ich wartość wzrosła o 33,84 proc. na koniec grudnia 2016 roku. Umorzenie środków następuje co kwartał, ale dopiero 18 miesięcy po nabyciu certyfikatu.

A gdzie pan robi najczęściej zakupy?

Najczęściej zakupy robię w warszawskim Centrum Handlowym Klif, które – w porównaniu z leżącą niedaleko ogromną Arkadią – jest łatwo dostępne, bo dysponuje wygodnym parkingiem przed obiektem, a także umożliwia mi szybkie zakupy, bo nie muszę błądzić po olbrzymich przestrzeniach i mogę od razu znaleźć swoje ulubione sklepy.

CV

Jarosław Fijałkowski – prezes Grupy Real2B. Doświadczenie zawodowe zdobywał na stanowiskach kierowniczych w międzynarodowych koncernach, takich jak BP, Echo Investment, Plaza Center i Parkridge CE Retail. W 2013 roku założył spółkę inwestycyjno-deweloperską Real2B (zajmującą się projektami komercyjnymi i mieszkaniowymi).