Rz: Twierdzi pan, że segment mieszkaniowy powinien być uwzględniony w ustawie o REIT-ach. Dlaczego?

Michał Sapota, prezes spółki Murapol: Wszyscy mówią o konieczności rozwoju rynku najmu mieszkań, ale żeby się to działo, niezbędni są inwestorzy, bo ktoś musi być właścicielem wynajmowanych mieszkań.

Dziś jest ich niewielu: inwestorzy indywidualni – już obecni, ale sumarycznie nie jest to duża skala, jeden inwestor instytucjonalny – BGK z Funduszem Mieszkań na Wynajem. Właściwie to tyle.

Polską zaczynają się interesować fundusze zagraniczne, ale póki co na niewielką skalę i ostrożnie. Będzie program Mieszkanie+. Tu skala potencjalnie jest bardzo duża, ale w segmencie najtańszych mieszkań.

Natomiast REIT może sprawić, że na rynku mieszkań na wynajem pojawią się zarówno duże instytucje – typu banki, TFI czy ubezpieczyciele – jak i mali inwestorzy, którzy zyskają możliwość zdywersyfikowania swoich inwestycji i rozszerzenia portfela o nieruchomości przynoszące stabilny zysk w długim terminie.

Co spowoduje, że inwestycje w mieszkaniowe REIT-y będą atrakcyjne?

Kwestia zwolnienia podatkowego sprawi, że inwestycje w tego typu fundusze będą dodatkowo atrakcyjne. Jeśli ta formuła przyciągnie inwestorów i REIT-y będą posiadały środki na zakupy mieszkań, to z kolei będzie napędzało produkcję mieszkań przez deweloperów, co w efekcie da skutki podatkowe w innych miejscach.

Jeśli REIT osiąga zysk, to znaczącą kwotę – 80 proc. – musi przeznaczyć na dywidendę. To też będzie sprawiało, że jeśli będzie generował straty, to nie będzie mógł ich rozliczyć z podatkiem, bo go nie będzie. Nie będzie się zatem opłacało stosować żadnych optymalizacji. Podatek pojawi się wprost od dywidendy – 19 procent.

Niektórzy inwestorzy chcą, aby obniżyć próg kapitału zakładowego dla REIT-ów, a pan - nie. Dlaczego?

Proponowany próg 60 milionów  wydaje się być odpowiednim. REIT mieszkaniowy muszą stworzyć duże firmy z możliwie zdywersyfikowanym portfelem mieszkań.


Prace nad ustawą i plan stworzenia REIT rozumiem tak, że to będzie narzędzie dla szerokiego kręgu społeczeństwa, służące oszczędzaniu środków w długim terminie. Jestem przekonany, że zarówno ustawodawca, jak i zainteresowane podmioty, liczą na zaangażowanie nie tylko dużych inwestorów instytucjonalnych czy mniejszych graczy giełdowych, którzy rozumieją mechanizmy rynkowe i nie obawiają się inwestować, ale przede wszystkim myślą o zaktywizowaniu osób, których wiedza na ten temat jest znikoma, a swoje oszczędności trzymają w przysłowiowej skarpecie lub co najwyżej na lokacie bankowej.


Zakładam, że wypromowanie REIT-ów doda paliwa giełdzie i w mojej ocenie taki też jest cel. Ale jeśli mamy przekonać laika do zainwestowania w REIT-y, to podmioty te muszą być maksymalnie wiarygodne, co z kolei musi być poparte ich siłą kapitałową.


W mojej ocenie  nie chodzi o to, żeby powstało z dnia na dzień kilkaset firm z paroma mieszkaniami czy kilkoma lokalami handlowymi, bo ryzyko dla tak małych portfeli - na wypadek problemu z najmem - jest zbyt duże. Jeśli REIT-y mają stanowić dla ludzi narzędzie do odkładania pieniędzy na przyszłość - bez ryzyka - to muszą to być podmioty, które będą dysponowały kilkoma tysiącami różnych mieszkań, portfelem maksymalnie zdywersyfikowanym.

Jak nie stracić kontroli nad REIT-em mieszkaniowym?

Prowadzenie biznesu najmu i zarządzania mieszkaniami wymaga specjalistycznej wiedzy - chodzi o dobór mieszkań, negocjowanie cen, potem komercjalizację, ściąganie czynszów, remonty, wymianę mebli i urządzeń AGD, itd. O ile zatem kapitał powinien być rozproszony, o tyle jakiś podmiot profesjonalny - twórca czy założyciel REIT-a - powinien mieć pakiet dający możliwość podejmowania strategicznych decyzji.


Spółki z rozproszonym kapitałem, gdzie nie ma wiodącej siły, popadają w dryf. Trudno się porozumieć w zakresie wyboru czy zmiany władz, ustalenia strategii. Taki stan byłby niekorzystny dla inwestorów.


Oczywiście można powierzyć zarządzanie zewnętrznemu podmiotowi, ale w którymś momencie i tak trzeba dokonać korekt w strategii czy we władzach spółki dla jej dobra i tu musi być możliwość podjęcia takiej decyzji. Szczególnie w pierwszych latach jej funkcjonowania, kiedy ten biznes będzie kształtowany.


Jeśli ma to być narzędzie do zmobilizowania kapitału społecznego do inwestowania, to muszą to być bezpieczne firmy, a będą takimi m. in. dzięki temu, że nie będą nimi zarządzać przypadkowi ludzie, lecz fachowcy doskonale poruszający się po rynku nieruchomości.

Czy bez zmiany ustawy chroniącej lokatorów ten biznes – zarabianie na mieszkaniach na wynajem dzięki REIT-om – się uda? Nie będzie zbyt ryzykowny?

Są rozwiązania pozwalające w miarę sprawnie zarządzać tym ryzykiem. Oczywiście inaczej jest, gdy para się tym duża organizacja, a inaczej – jeśli dotyczy to osoby mającej na wynajem jedno czy dwa mieszkania.

Tak jak wspomniałem wcześniej, duże znaczenie ma to, kto zarządza nieruchomością. W mojej ocenie wszelkie kwestie związane z wynajmowaniem inwestycji należy powierzyć wyspecjalizowanym podmiotom, które dysponują narzędziami pozwalającymi chronić także interesy właścicieli lokali.

Nie zmienia to jednak faktu, że przepisy o ochronie lokatorów należy zmodyfikować, gdyż obecna ochrona jest nadmierna kosztem właścicieli mieszkań. Ustawa ta powstawała w innych czasach i z innych względów. Dziś w coraz większym stopniu rynek najmu staje się komercyjny, a nie komunalny czy spółdzielczy, i przepisy muszą być dostosowane do tych realiów.

Jak przekonać inwestora, że zamiast inwestować w małe mieszkanie, warto zainwestować w REIT mieszkaniowy?

Inwestowanie pośrednie w nieruchomości mieszkaniowe w formie REIT należy traktować jako doskonały instrument do zdywersyfikowania swojego portfela inwestycyjnego. Z punktu widzenia osoby fizycznej jest to znacznie lepsze rozwiązanie służące inwestowaniu w nieruchomości niż bezpośredni zakup mieszkań. Jest nie tylko obarczone mniejszym ryzykiem inwestycyjnym, ale i pozbawione problemów z zarządzaniem nieruchomością. Ta forma lokowania środków charakteryzuje się też większą płynnością, przez co łatwiej spieniężyć taką inwestycję. W zamian otrzymuje się stały strumień dochodu wypłacany w formie rocznej dywidendy.

Kiedy Murapol byłby gotowy ruszyć z pierwszym REIT-em mieszkaniowym?

Czekamy na ostateczny kształt ustawy o REIT-ach, licząc, że zostanie rozszerzona o możliwość inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe. Przyjmując, że zgodnie z deklaracjami Ministerstwa Finansów prace legislacyjne potrwają do końca roku, dajemy sobie kwartał na uruchomienie REIT-a, licząc od dnia wejścia ustawy w życie.

Ile mieszkań w tej chwili firma buduje? Ile odda na koniec roku?

Obecnie realizujemy 23 projekty inwestycyjne w 11 polskich miastach, takich jak: Warszawa, Kraków, Wrocław, ale i Siewierz, Wieliczka oraz Tychy. W ramach tych inwestycji powstanie ponad 5,8 tys. mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej przekraczającej 238 tys. mkw. Do końca roku planujemy przekazać klucze do ok. 2 tys. lokali.

W 2016 r. spółka pobiła rekord sprzedażowy – znalazła najwięcej nabywców lokali w historii i najwięcej wśród giełdowych deweloperów. Nie obawia się pan, że w tym roku będzie mniej chętnych? Ile lokali chce pan sprzedać?

W mojej ocenie nie ma takiego ryzyka. Według najbardziej konserwatywnych wyliczeń, z jakimi się spotkałem, w Polsce brakuje około 700 tys. mieszkań, choć coraz częściej wymieniana jest liczba 2 czy nawet 3 mln. Jesteśmy daleko od średniej europejskiej pod względem liczby metrów kwadratowych przypadających na jednego mieszkańca. Już nie mówiąc o tym, w jakim stanie jest substancja mieszkaniowa w Polsce. Dlatego moim zdaniem potrzeby mieszkaniowe są jeszcze większe.

Biorąc powyższe pod uwagę, nasze plany sprzedażowe na ten rok są jeszcze bardziej ambitne niż sprzedaż ubiegłoroczna. W tym roku zamierzamy podpisać minimum 4 tys. umów. Natomiast kolejny tysiąc lokali wprowadzimy do portfela mieszkań na wynajem. Cały czas pracujemy nad uruchomieniem funduszu mieszkań na wynajem, niezależnie od kwestii REIT.

CV

Michał Sapota – prezes zarządów spółek Murapol SA oraz notowanej na rynku głównym GPW w Warszawie Abadon Real Estate SA. Z Grupą Murapol związany od 2009 r., przez pierwsze pięć lat jako wiceprezes zarządu Murapol SA, od 2014 r. na stanowisku prezesa zarządu tej spółki.

Z wykształcenia pedagog, z zamiłowania – finansista.