Rekomendacja S, której projekt nowelizacji przedstawiła niedawno Komisja Nadzoru Finansowego (opinie do niej będą zbierane do 21 września), wymusi na bankach wprowadzenie do oferty dwóch nowych rodzajów hipotek. Chodzi o kredyty typu „klucz za dług", dające klientowi możliwość zwolnienia z długu w zamian za przeniesienie na bank własności mieszkania, oraz kredyty o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu.

Czytaj także: Duże zmiany dla kredytobiorców mieszkaniowych

Restrykcyjne warunki

To wyczekiwane zmiany, szczególnie dotyczące tego pierwszego produktu, bo hipoteki o stałym oprocentowaniu w ofercie paru banków były już od kilku lat, ale zainteresowanie nimi było marginalne (rocznie cały sektor bankowy udzielał ich po kilkadziesiąt w porównaniu do około 200 tys. tradycyjnych, mających zmienne oprocentowanie hipotek). Kredytów z opcją „klucz za dług" w ofercie banków, w przeciwieństwie do krajów zachodnich, nie było w ogóle.

Jednak może się okazać, że tak skonstruowane hipoteki, dające kredytobiorcy koło ratunkowe w razie problemów, mogą podzielić los kredytów mieszkaniowych o stałym oprocentowaniu. – Cena kredytu „klucz za dług", podobnie jak kredytu o stałej stopie, będzie wyższa. Banki będą też wymagać wyższego wkładu własnego, aby wahania wycen mieszkań pozwalały na szybką, a więc zwykle poniżej bieżącej wartości rynkowej, sprzedaż nieruchomości z możliwością spłaty długu. Cały czas klienci w Polsce kierują się ceną, czyli wysokością miesięcznej raty, i jeśli jest ona wyższa dla kredytów z możliwością oddania mieszkania czy o stałym oprocentowaniu, to nie będą takich rozwiązań wybierać – mówi jeden z bankowców pragnący zachować anonimowość.

Nawet gdyby największe banki, czyli kontrolowane przez państwo PKO BP i Pekao, mające razem połowę rynkowych udziałów w sprzedaży nowych hipotek, wprowadziły atrakcyjne ceny na kredyty w wersji „klucz za dług", to liczbę potencjalnych klientów mocno zawężyłyby parametry narzucane przez Rekomendację S. Według projektu hipoteki z tą opcją będą mogły być oferowane tylko tym klientom, których dochody są wyższe od przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie zamieszkania. Poza tym – celem ograniczania ryzyka zaciągania kredytów w celach spekulacyjnych zakupów na rynku nieruchomości – banki będą musiały zwrócić szczególną uwagę przy weryfikacji klientów ubiegających się o kredyt z opcją „klucz za dług", czy kredytobiorcy lub ich najbliższa rodzina nie ma innych zobowiązań kredytowych.

Poza tym grono potencjalnych klientów zawęża też maksymalna dopuszczalna wartość wskaźnika DtI (koszt obsługi długu w stosunku do dochodów) – dla kredytów „klucz za dług" nie powinna przekraczać 35 proc. To oznacza, że z hipotek tych będą mogły korzystać tylko osoby w bardzo dobrej sytuacji finansowej. Ponadto wkład własny w momencie udzielenia kredytu powinien wynosić co najmniej 30 proc. wartości kredytowanej nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Zatem wskaźnik długu do wartości nieruchomości nie będzie mógł być wyższy niż 70 proc., a obecnie co najmniej połowa z nowo udzielanych hipotek ma ten wskaźnik wyższy.

Poza tym warunki uznania wkładu własnego będą bardziej restrykcyjne niż w przypadku zwykłych hipotek – nie można „załatać" jego braku ubezpieczeniem czy wartością gruntu. – Nie będzie to produkt, z którego korzystać będą kredytobiorcy, którym noga z największym prawdopodobieństwem może się powinąć – mówi jeden z bankowców.

Załóżmy, że klient spełnia wymogi i udzielono mu kredytu z opcją „klucz za dług". W jakiej sytuacji będzie mógł z niej skorzystać? Czy musi mieć trudną sytuację, opóźnienie w spłacie i brak innego majątku?

– Tego typu kredyty mogą mieć różne konstrukcje oraz w zależności od ich rodzaju, mogą różnić się pod względem ceny. Rekomendacja S nie wyróżnia żadnego rodzaju kredytów z tej kategorii, a jedynie określa zasady zarządzania ich ryzykiem. Dlatego bank w umowie kredytu może zastosować dowolną ze wskazanych przesłanek. Od sformułowania tych klauzul zależeć będzie cena kredytu – mówi Jacek Barszczewski, rzecznik KNF. Mało prawdopodobne są więc sytuacje, że klient będący w dobrej sytuacji, ale który zmienił zdanie, będzie mógł oddać mieszkanie.

Banki niechętne?

O tym, że nowe produkty mogą być wśród klientów mało popularne, a dla bankowców niewygodne, świadczy też fakt, że żaden z kilku ankietowanych przez nas dużych banków nie chciał oficjalnie wypowiedzieć się w tej sprawie.

– Banki udzielając kredytu z opcją „klucz za dług", biorą na siebie ryzyko, że w czasie kryzysu i problemów na rynku pracy klienci mający trudności z obsługą długu faktycznie będą korzystać z możliwości oddania mieszkania. Wtedy, w razie wzrostu stóp procentowych i spadku wartości nieruchomości, wkład własny rzędu 30 proc. od razu byłby „skonsumowany" przez spadek wartości mieszkania. A żeby je sprawnie sprzedać, banki musiałyby zaoferować niższą niż rynkowa cenę, więc w efekcie zanotowałyby stratę na całej operacji – dodaje jeden z bankowców.

Popyt na hipoteki wciąż bardzo wysoki

W II kw. 2018 r. banki udzieliły łącznie 53,7 tys. nowych kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe wartych 13,74 mld zł. To odpowiednio o 7,7 proc. i 17,6 proc. więcej niż rok temu i najlepszy rezultat pod względem wartości udzielonych kredytów w ciągu kilku ostatnich lat – wynika z danych Związku Banków Polskich. Dobry był także lipiec, gdy sprzedaż według Biura Informacji Kredytowej urosła aż o blisko 24 proc. rok do roku. BIK wskazuje (ma nieco szersze dane), że w pierwszych siedmiu miesiącach 2018 r. banki udzieliły 136,5 tys. hipotek na 32,84 mld zł. To więcej o 8,5 proc. i 17,7 proc. niż rok temu. Zarówno ZBP, jak i BIK są optymistami co do drugiego półrocza. Szacują, że w całym roku wartość nowych hipotek przekroczy 50 mld zł. Już 2017 r. był bardzo dobry, najlepszy od sześciu lat, sprzedaż wyniosła 46,5 mld zł – urosła o 11,1 proc. Udzielono 204,4 tys. hipotek, o 5 proc. więcej niż rok wcześniej.

Opinia

Bartosz Turek, analityk Open Finance

Wprowadzenie obowiązkowej oferty kredytów typu „klucz za dług" i z okresowo stałym oprocentowaniem to krok w dobrym kierunku, bo zwiększa bezpieczeństwo klientów. Ich popularność będzie zależała od cen, jakie banki zaoferują. A te będą wyższe niż w „zwykłych" kredytach mieszkaniowych. Dzieje się tak, bo w przypadku hipoteki z opcją „klucz za dług" banki ponoszą nieco większe ryzyko związane z możliwością oddania przez klienta mieszkania w zamian za dług, a w tych o stałym oprocentowaniu muszą zabezpieczyć długie finansowanie o odpowiedniej cenie, co też podnosi koszt kredytu. Doświadczenia z naszego rynku, także z hipotekami walutowymi, pokazują, że klienci kierują się niemal wyłącznie wysokością rat, więc najprawdopodobniej zainteresowanie klientów kredytem „klucz za dług" i tym o okresowo stałym oprocentowaniu będzie bardzo niewielkie.