Zasoby nieruchomości logistyczno-przemysłowych w Polsce sięgnęły 18,5 mln mkw. W zeszłym roku deweloperzy oddali rekordową ilość 2,7 mln mkw. Dobra koniunktura twa od lat, jak długo jeszcze?

Polska to najdynamiczniej rozwijający się kraj w Europie. Fundamenty są stabilne, by koniunktura utrzymała się przez najbliższe dwa lata. Biorąc pod uwagę wielkość naszego rynku oraz popyt wewnętrzny, sądzę, że jesteśmy na półmetku. W Niemczech zasoby magazynów to ponad 70 mln mkw.

Potencjał popytu wewnętrznego jest ogromny, może widać spowolnienie w inwestycjach zagranicznych, ale relatywnie niewielkie. Wciąż widać tendencję przenoszenia operacji logistycznych z droższych krajów do Polski.

Jednocześnie, mimo zeszłorocznego wzrostu czynszów w Polsce o średnio ponad 8 proc., stawki na naszym rynku są o 20 proc. niższe niż w Czechach czy na Węgrzech.

Skąd się bierze ta dysproporcja?

Przede wszystkim w Czechach i na Węgrzech jest niska dostępność gruntów i podaż jest niewielka. W Polsce z budowaniem kolejnych magazynów nie ma większych problemów, za to konkurencja na rynku jest duża – stąd niższe stawki.

Czy czynsze u nas będą dalej rosnąć?

Można się spodziewać, że tak. Zauważamy też trend zmniejszania się różnicy między stawką nominalną a realną, bo deweloperzy coraz rzadziej oferują najemcom wakacje czynszowe czy inne pakiety zachęt.

Jakie inwestycje Prologis planuje w tym roku?

W Europie Środkowej planujemy rozpoczęcie kilkunastu inwestycji, z czego ponad połowa będzie realizowana w Polsce.

Rozpoczęliśmy niedawno rozbudowę magazynów typu BTS dla firmy EURO-net, właściciela sieci RTV EURO AGD, z terminem oddania w I kwartale przyszłego roku. To już nawet nie centrum, tylko kampus logistyczny o powierzchni 160 tys. mkw., z czego 125 tys. to rozbudowa. To jedna z największych umów najmu, jakie zostały podpisane na polskim rynku pod względem powierzchni zabudowy.

W realizacji jest też magazyn BTS dla Grupy Raben w Rudzie Śląskiej. Budujemy na działce kupionej ponad dziesięć lat temu. Ciekawostką jest to, że na życzenie najemcy część biurowa została zaprojektowana zgodnie z zasadami feng shui.

W II kwartale ruszy budowa magazynu na Żeraniu w Warszawie, w miejscu obiektu zniszczonego nieco ponad rok temu w pożarze. Jesteśmy na ostatnim etapie uzyskiwania pozwoleń. Planujemy także kolejne inwestycje w Rudzie Śląskiej, Łodzi i Poznaniu.

Nasze polskie portfolio na koniec zeszłego roku liczyło 1,85 mln mkw. Myślę że szybko przekroczymy 2 mln.

Magazyny to pozornie proste konstrukcje. Jakie innowacje czy rozwiązania z zakresu proptechu można znaleźć w waszych obiektach?

Innowacje to mocny trend w nieruchomościach. Podchodzimy do tego jako globalna grupa bardzo poważnie. Musimy przewidywać, jak trzeba będzie dostosowywać budynki do rzeczywistości. Z jednej strony mamy inicjatywę Prologis Labs pod San Francisco, gdzie obecnie prowadzimy ponad 56 eksperymentów. Mamy też Prologis Ventures, spółkę inwestującą w obiecujące startupy, które mogą wpłynąć na branżę.

Globalny portfel Prologisu to 90 mln mkw., nasza strategia zakłada, że chcemy być kimś więcej niż tylko deweloperem, a nasze magazyny mają być czymś więcej niż czterema ścianami z dachem. Jako największy gracz na świecie chcemy korzystać z osiągniętej skali, stając się partnerem dla naszych najemców. W samej Europie nasze zasoby magazynowe to 18 mln mkw., co sprawia, że jesteśmy potencjalnie gigantyczną platformą zakupową. Współpracujemy np. z producentem oświetlenia LED, będziemy sukcesywnie wymieniać oświetlenie w magazynach, co przełoży się na oszczędności zużycia energii.

Mając taką skalę, możemy otworzyć rynek na inne usługi potrzebne naszym najemcom. Nie chcemy jeszcze mówić o szczegółach, bo konkurencja nie śpi.

Innowacje można rozumieć szerzej, jako nowe podejście do magazynów.

To znaczy?

Na rynek magazynowy docierają trendy znane już w biurach. Mówiąc ogólnie, chodzi o wellbeing, czyli dobrostan ludzi. Poza kwestią optymalizowania kosztów największą bolączką naszych najemców jest pozyskiwanie i utrzymywanie pracowników. Odpowiednie pensje to nie wszystko, o ludzi trzeba dbać, magazyn musi być miejscem przyjaznym.

Wdrażamy PARKlife – dbamy m.in. o dobrą komunikację parków z aglomeracjami, budujemy wiaty rowerowe, stawiamy stacje ładowania samochodów elektrycznych. Dbamy o teren wokół magazynów, by był zielony, sprzyjał integracji (boiska, plenerowe siłownie, grill). W takim standardzie będą powstawać wszystkie nowe inwestycje, jednocześnie będziemy też dostosowywać istniejące obiekty.

Czy wzorem wielu waszych zagranicznych magazynów także w Polsce doczekamy się prądotwórczego dachu?

Analizujemy pierwszy projekt instalacji dachowych paneli fotowoltaicznych na magazynie w Polsce. Szukamy partnera i w ciągu roku powinno się przesądzić, czy będzie to możliwe. Technologia poszła mocno do przodu, koszty są niższe, są jednak do pokonania pewne kwestie formalne. Wyzwaniem jest też klimat, np. pod kątem odśnieżania dachu z panelami.

Niedawno z jednym z klientów odwiedzaliśmy magazyn szyty na miarę dla L'Oreal w Niemczech. To obiekt o zbilansowanym śladzie węglowym, wyposażony w instalację fotowoltaiczną i zielony dach, system odzyskiwania wody. Energia dostarczana do tego budynku pochodzi wyłącznie z czystych źródeł: słońca, wiatru i elektrowni wodnej. Wspomniany klient myśli o obudowie takiego zbilansowanego magazynu w Polsce.

Paweł Sapek od niedawna odpowiada za działalność Prologisu już nie tylko w Polsce, ale i w całej Europie Centralnej. Menedżer ma ponad 20-letnie doświadczenie w branży nieruchomości i w zarządzaniu. Przed dołączeniem do Prologisu pracował w Segro Poland, firmie usługowej Ove Arup & Partners oraz Washington Group. Ukończył marketing i zarządzanie w Akademii Ekonomicznej w Katowicach. Ma prestiżowy tytuł Fellow of RICS (FRICS), członka nadzwyczajnego Królewskiego Stowarzyszenia Dyplomowanych Rzeczoznawców. ?