Kilkusetmetrowy apartament w kamienicy niedaleko Hali Koszyki w Warszawie w ub.r. kupił klient Lions Estate. Teraz dostał ofertę zakupu lokalu za cenę... 2 mln zł wyższą, mimo że w mieszkaniu nie przeprowadził żadnych prac. – Apartamenty w kamienicach dają praktycznie gwarancję wzrostu wartości – ocenia Bartłomiej Annusewicz, dyrektor zarządzający Lions Estate. – Popyt znacznie przewyższa podaż. Klienci często traktują takie nieruchomości jak składnik majątku osobistego, lokatę kapitału.

Ale, jak dodaje, kamieniczne mieszkania rzadko są kupowane czysto inwestycyjnie czy spekulacyjnie. – Koszty są tak duże, że większość osób zajmujących się zakupami spekulacyjnymi wybiera inny produkt – tłumaczy dyrektor.

Ceny apartamentów w starych budynkach mogą przyprawić o zawrót głowy. – Mieszkania w standardzie deweloperskim w rewitalizowanej kamienicy wahają się od 25 do 30 tys. zł za mkw. Pięknie wykończone apartamenty na rynku wtórnym kosztują nawet 40 tys. zł za mkw. – mówi Annusewicz.

Wizytówka dewelopera

Dyrektor Lions Estate zauważa, że wiele warszawskich kamienic ma nieuregulowany stan prawny. Podaż budynków, które można rewitalizować, jest więc bardzo ograniczona. – Ofert jest naprawdę niewiele – mówi. Taka inwestycja trwa też znacznie dłużej niż budowa na pustej działce. Jest również dużo droższa. Słono kosztuje np. budowa podziemnego garażu, jeśli w ogóle będzie go można w kamienicy urządzić.

Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym firmy doradczej CBRE, wyjaśnia, że odnowienie kamienicy wymaga często wielu zabiegów, np. uzgodnień z konserwatorem zabytków czy ekspertyz oceniających stan zachowanych elementów. – Konieczne jest także dostosowanie projektu do istniejącej zabudowy – wyjaśnia ekspertka CBRE. – Są deweloperzy, którzy specjalizują się wyłącznie w odnawianiu kamienic. Pojawiają się też spektakularne przykłady luksusowych nieruchomości odrestaurowanych przez czołowe firmy. Stanowią ich wizytówkę.

Do najbardziej prestiżowych adresów należy Foksal 13/15 w stolicy. W zrewitalizowanych kamienicach firma Ghelamco urządziła superluksusowe apartamenty. Jeden z klientów za dwa sąsiadujące mieszkania (470 mkw.) zapłacił ponad 36 tys. zł za mkw.

- W Warszawie stosunkowo najwięcej ofert apartamentów w kamienicach jest w Śródmieściu, na Mokotowie, Starej Ochocie, w okolicach Dworca Wileńskiego na Pradze- Północ – mówi Bartłomiej Annusewicz. – Bardzo nas cieszy, że Warszawa doścignęła inne europejskie i światowe stolice również pod tym względem. Tak jak w Londynie, Paryżu czy Nowym Jorku, dziś także w Warszawie możemy kupić luksusowe, kilkusetmetrowe apartamenty w odrestaurowanych kamienicach z pięknymi tarasami lub ogrodami na dachu oferujące zapierające dech w piersi widoki na panoramę miasta.

Historyczne budynki są też na celowniku Śląskich Kamienic. Spółka oferuje np. lokale w kamienicy przy pl. Wolności w Katowicach. Aleksandra Kruszelnicka, dyrektor zarządzający Śląskich Kamienic, komentuje, że jeszcze kilka lat temu rynek nie był tak rozwinięty jak dziś. – Zabytkową zabudowę zaczyna się bardziej doceniać, jest mniej wyburzeń, więcej renowacji – mówi. – Potencjał inwestycyjny zabytkowych nieruchomości jest ogromny: znajdują się w ścisłym centrum, mają ciekawe metraże, skrywają interesujące historie.

Gotowce inwestycyjne

Z analiz WGN wynika, że mieszkania w kamienicach stanowią ok. 10 proc. całej krajowej oferty – oferta rynku pierwotnego jest mniejsza od tej z rynku wtórnego o ok. 40 proc. – Nowych mieszkań w kamienicach nie przybywa więc zbyt dużo – mówi Lidia Dołhan, specjalista ds. nieruchomości premium w WGN.

Podaje, że średnie ceny kamienicznych mieszkań w dużych miastach wahają się od 13 do 20 tys. zł za mkw. – Ale np. w Krakowie mamy penthouse w kamienicy, którego cena to 37 tys. zł za mkw. – wskazuje Lidia Dołhan.

Jej zdaniem mieszkania w odrestaurowanych kamienicach to ciekawa oferta dla wymagającego klienta. – Coraz rzadziej są za to poszukiwane mieszkania w kamienicach średniej klasy – mówi ekspertka WGN. – Tego typu mieszkaniami interesują się kupujący lokale na wynajem lub flipperzy korzystający z konkurencyjnej ceny.

A Małgorzata Porowska-Całka z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów ocenia, że o atrakcyjne mieszkania w kamienicy jest coraz trudniej. – W ostatnich latach zainteresowanie nimi zdecydowanie wzrosło, a ofert jest mniej – tłumaczy. – Małe lokale w rynkowej cenie znikają w kilka dni. Większe, droższe, o niekorzystnym rozkładzie, z przechodnimi pokojami lub nieproporcjonalnie dużym przedpokojem, na nabywcę muszą poczekać dłużej.

Najbardziej pożądane są mieszkania w Śródmieściu, na Ochocie i Powiślu. – Mamy tu szeroki przekrój cen. Mieszkania w zaniedbanej kamienicy o niskim standardzie wykończenia to koszt rzędu 12–14 tys. zł za mkw. – mówi Małgorzata Porowska-Całka. – Trzeba jeszcze doliczyć koszty remontu, a te w starych kamienicach są często bardzo wysokie. Bo i wyższe pomieszczenia, i często bardzo stare instalacje, niestandardowe wymiary okien i drzwi.

Dodaje, że wielu amatorów kamienic od wysokich cen próbuje uciec na Pragę – Północ. – W tej dzielnicy znajdziemy perełki, które czekają na nabywcę. Jednak także i tu ceny w odrestaurowanych kamienicach są wysokie – zastrzega ekspertka Freedom Nieruchomości. Znacznie tańsze są kamienice do remontu, ale wymagają dużych napraw nie tylko w mieszkaniu, ale i budynku.

W Łodzi mieszkanie w kamienicy można już kupić za 3,4 tys. zł za mkw. – Ostatnio pośredniczyłem w sprzedaży 43-metrowego lokalu do remontu w cenie 150 tys. zł – podaje Konrad Augustyniak z Freedom Nieruchomości Łódź Centrum.

Średnia cena kamienicznych lokali w Łodzi to ok. 4,2 tys. zł za mkw. – Za tyle sprzedaliśmy ostatnio wyremontowane 100-metrowe mieszkanie przy ul. Piotrkowskiej – mówi Konrad Augustyniak. – Trafiają się też lokale w zrewitalizowanych budynkach za ponad 5,5 tys. zł za mkw., czyli w średniej cenie mieszkania w bloku. Chętni są.

Jak mówi Augustyniak, mieszkania w kamienicach są kupowane głównie na wynajem, także przez zagranicznych inwestorów. – W ostatnich miesiącach miałem klientów z Anglii, Francji, Niemiec, a nawet Australii – opowiada.

W Trójmieście, jak mówi Paweł Grabowski z BIG Property, w kamienicach znajdziemy mieszkania o każdym standardzie – i do generalnego remontu, i luksusowo wykończone. W Gdańsku kamieniczne lokale stanowią ok. 15 proc. ofert, w Gdyni niecałe 10 proc., w Sopocie – ok. 25 proc.

– Ceny zależą od stanu mieszkania i budynku. Nawet w centralnych dzielnicach trafiają się lokale w cenie ok. 7 tys. zł za metr – mówi ekspert BIG Property . – Tak niska cena odzwierciedla standard nieruchomości. Najdroższe mieszkania w Sopocie Dolnym kosztują ponad 20 tys. zł za mkw. Ceny lokali w kamienicach stale rosną. Trend w tym segmencie rynku nie odbiega od ogólnej tendencji.

W przypadku kamienic płaci się też za unikatowość. Takie mieszkania często wyróżnia wysokość ponad 3 m. Paweł Grabowski zwraca też uwagę na wyjątkowe detale architektoniczne, zdobienia, oryginalne drewniane podłogi, okiennice, stiuki, płaskorzeźby, ozdobne poręcze i drzwi.

- Kamienic poszukują klienci niemal w każdym wieku, o różnej sytuacji rodzinnej i zawodowej. W takich budynkach znajdziemy i małe kawalerki, i średniej wielkości mieszkania kilkupokojowe, i przestronne poddasza o niecodziennej aranżacji – tłumaczy Paweł Grabowski. Oferty mieszkań w kamienicach mogą trafić w najróżniejsze gusta.

W Poznaniu, jak szacuje Hanna Morawska z tamtejszego oddziału Freedom Nieruchomości, mieszkania w kamienicach to ok. 20 proc. ofert rynku wtórnego. – Przybywa lokali w zrewitalizowanych kamienicach, wykończonych pod klucz tzw. gotowców inwestycyjnych, czyli mikrokawalerek na wynajem – mówi Hanna Morawska. – Coraz trudniej o okazję, czyli duże lokale do generalnego remontu w dobrej cenie.

Za gotowy, w pełni urządzony lokal w zrewitalizowanym budynku zapłacimy od 10 tys. zł za mkw. na poznańskiej Wildzie do 12–14 tys. zł w centrum. Drożeją też mieszkania do remontu. – W zależności od lokalizacji mieszkanie za 6,5 tys. zł za metr może być okazją – zauważa ekspertka Freedom Nieruchomości.

A Leokadia Czerniecka-Tarzyńska z poznańskiego oddziału tej firmy wspomina jedną z ostatnich transakcji. – Na prezentację mieszkania w kamienicy zgłaszali się przede wszystkim ludzie młodzi, szukający czegoś oryginalnego w centrum miasta, blisko uczelni, obiektów kulturalnych, kin, pubów, restauracji, ale też dworca PKP i komunikacji miejskiej – opowiada. – Takie mieszkania budzą też zainteresowanie inwestorów. To świetna inwestycja.