Twarde dane, a nie piękne oczy

Da się prześwietlić na wylot potencjalnego najemcę? Jak właściciele mieszkań weryfikują kandydatów na lokatorów?

Robią to na wiele sposobów, najczęściej nieformalnych. Szukając informacji o najemcy, przeczesują na przykład media społecznościowe. Z raportu portalu Morizon.pl sprzed dwóch lat wynika, że 7 proc. właścicieli mieszkań prosi też o referencje od poprzednich wynajmujących, a 17 proc. – urządza castingi na lokatora.
Wielu ufa swojej intuicji, patrząc potencjalnemu najemcy głęboko w oczy.

Na piękne oczy lepiej chyba nikogo do mieszkania nie wpuszczać.

Potrzebne są twarde dane o najemcy. Niektórzy wymagają zaświadczenia o zarobkach. Tak działa na przykład firma Mzuri, zarządzająca 6 tys. mieszkań na wynajem w całej Polsce, z którą nasza platforma współpracuje.

W Polsce przyjęło się, że dochody lokatora powinny stanowić dwukrotność opłat za wynajem, biorąc pod uwagę wszystkie koszty. Dla porównania – w Wielkiej Brytanii ten wskaźnik wynosi 2,5.

Nie wszyscy jednak chcą ujawniać wynajmującemu swoje zarobki. Ci lepiej zarabiający obawiają się, że właściciel szybko podniesie im czynsz, wiedząc, że niespecjalnie to odczują.

Tak czy inaczej proces weryfikacji najemców do tej pory odbywał się albo „ręcznie", albo nie było go wcale.

Jak to robi simpl.rent (sprawdznajemce.pl), pierwsza w Polsce platforma weryfikująca najemców online?

Po pierwsze trzeba się upewnić, czy lokator jest na pewno tą osobą, za którą się podaje. Musimy sprawdzić jego tożsamość. Robimy to na kilka sposobów. Wynajmujący wysyła najemcy link weryfikacyjny. Ten potwierdza swoją tożsamość na przykład dowodem osobistym.

Ci, którym ta metoda nie odpowiada, mogą się zweryfikować, logując do banku lub posługując przelewem weryfikacyjnym.

To pierwszy krok. Wiemy, kim jest najemca. Ale nie wiemy, czy stać go na wynajem, czy nie ma przypadkiem problemów z płatnościami.

Teraz trzeba sprawdzić jego historię i wiarygodność finansową oraz się upewnić, że zarabia wystarczająco, by móc mieszkanie wynająć. Dane finansowe weryfikujemy, korzystając z baz Biura Informacji Kredytowej (BIK) i dwóch biur informacji gospodarczych – BIG InfoMonitor i ERIF. Dzięki temu wiemy, czy potencjalny lokator ma czystą kartę, czy nie zalega z jakimiś zobowiązaniami. Słowem – czy nie ma ryzyka nieterminowych płatności.

Nawet jak jest czysty jak łza, to nie znaczy, że będzie w stanie płacić za wynajem. Znów pojawia się pytanie o zarobki, którego najemcy nie lubią.

A i wynajmujący często podchodzą do tego sceptycznie. Tymczasem, kupując na kredyt na przykład telefon za 1 tys. zł, nie dziwi nas, że ktoś będzie weryfikował naszą zdolność płatniczą. Wynajmując mieszkanie, powierzamy komuś majątek wart co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Słysząc taki argument, nikt już raczej nie kwestionuje konieczności sprawdzenia dochodów najemcy, co można zresztą zrobić nie tylko poprzez zaświadczenie. Zarobki najemcy możemy oszacować także dzięki otwartej bankowości. Skupiamy się wyłącznie na informacjach o wynagrodzeniu.

Efektem weryfikacji lokatora, na co wystarczy już kilka minut, jest raport z ogólną oceną najemcy oraz oceną poszczególnych etapów weryfikacji. Na podstawie takiego raportu wynajmujący może podjąć świadomą decyzję, czy chce wynająć mieszkanie temu najemcy.

Czy oznacza to, że nie będzie on wiedział, ile dokładnie zarabia najemca, a jedynie, czy go stać na lokal?

I czy jest rzetelnym płatnikiem. Najemca ma się bowiem czuć komfortowo i bezpiecznie. Wynajmujący nie ma wglądu do danych wrażliwych lokatora.

Na pewno jednak powinna się nam zapalić czerwona lampka, kiedy potencjalny najemca nie chce się poddać takiej weryfikacji. Ktoś, kto nie ma nic do ukrycia, raczej się jej nie boi.

Kto może korzystać z waszej platformy?

Wszyscy – i prywatni właściciele mieszkań, i agencje nieruchomości, wreszcie – zarządcy tacy jak Mzuri.

Simpl.rent ma brytyjskie korzenie. Jak wypadamy w porównaniu z tamtym rynkiem?

Tamtejszy rynek jest mocno ucywilizowany, rozwinięty. Sam podczas studiów wynajmowałem tam mieszkanie z kolegą.

Na przykład kaucja w Wielkiej Brytanii nie jest trzymana na koncie wynajmującego, ale instytucji regulowanej przez rząd.

W Polsce, kiedy kończy się najem, dochodzi często do sporów, bo właściciel chce zachować depozyt za wszelką cenę, choćby z powodu małej rysy na ścianie. Wiele czasu upłynie, zanim nasz rynek osiągnie zachodnią dojrzałość.

Tymczasem państwa platforma pracuje już nad nowymi produktami.

Rozmawiamy z ubezpieczycielami nad wprowadzeniem na przykład ubezpieczenia zamiast kaucji, ubezpieczenia płatności czynszu, tak jak to działa w Wielkiej Brytanii, gdzie można ubezpieczyć swoje należności.

Możliwe jest też proponowanie łatwej we wzięciu pożyczki na kaucję. Najemca może nie chcieć albo nie móc wyłożyć np. 5 tys. zł na depozyt dla właściciela, bo ma pieniądze zamrożone na lokatach lub w kaucji z poprzedniego mieszkania, której jeszcze nie odzyskał.

Jak najczęściej grzeszą najemcy?

Lista przewinień jest długa. Każdy pewnie słyszał jakąś historię czy anegdotę związaną z najemcami. Wynajmujący skarżą się, że potencjalni najemcy nie przychodzą na umówione prezentacje, nie odwołując spotkania. Dzwonią w środku nocy albo bladym świtem. Inni nie dbają o mieszkanie, niszczą sprzęty, urządzają głośne imprezy, łamią ustalenia i zakazy dotyczące na przykład palenia czy trzymania zwierząt w mieszkaniu.

I, oczywiście, spóźniają się z płatnościami.

Ze wspomnianego już raportu Morizona wynika, że na opóźnienia w płaceniu czynszu narzeka aż 37 proc. wynajmujących. Nie wiemy jednak, jak duże są to zaległości, czy ktoś się spóźnia jeden dzień, tydzień, czy może nie płaci całymi miesiącami.