W warszawskiej bazie Metrohouse mniej więcej dwuletnich mieszkań jest całkiem sporo. – Stanowią ok. 3 proc. wszystkich ofert – szacuje Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Dwuletnie lokale znajdziemy w Wilanowie, na Mokotowie, na Woli. Dużo mniej jest ich w centrum, na Bielanach i, co ciekawe, na Białołęce – zauważa.

Drogie centrum

Tomasz Rożek, pośrednik z Akces Polska, dodaje, że najwięcej takich lokali jest w dzielnicach, w których buduje się nowe osiedla. W tej agencji znajdziemy tego typu mieszkania m.in. na Ursynowie, Wilanowie, Pradze-Południe, ale też na Białołęce. – Trudniej o nie np. w Śródmieściu, gdzie większość gruntów jest już zabudowana – tłumaczy Tomasz Rożek.

Jak szacuje Marcin Jańczuk, połowa dwuletnich mieszkań to lokale o powierzchni ponad 70 mkw. – Dużo trudniej znaleźć mieszkania dwupokojowe, których jest ok. 15 proc. Większość znajduje się w budynkach o podwyższonym standardzie – mówi przedstawiciel Metrohouse.

Z kolei Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com, szacuje, że wśród ofert kilkuletnich mieszkań dominują dwu- i trzypokojowe. – Stanowią one ponad 70 proc. całej warszawskiej oferty rynku wtórnego – mówi Michał Niewiński. Jak wynika z danych Metrohouse, na trzypokojowe kilkuletnie mieszkanie w stanie deweloperskim wystarczy na Białołęce 310 tys. zł. – Na 47-metrowy trzypokojowy lokal w Ursusie, do którego można się od razu wprowadzić, trzeba mieć ok. 365 tys. zł. W pełni wykończone 49-metrowe mieszkanie na Skoroszach jest wycenione na 434 tys. zł – podaje Marcin Jańczuk. Najdroższe trzypokojowe apartamenty są wystawiane za grubo ponad 1 mln zł. Za 1,44 mln zł jest oferowany apartament przy ul. Przasnyskiej na Żoliborzu, a przy ul. Modzelewskiego – gotowe 95-metrowe mieszkanie.

Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com, dodaje, że ok. 20-metrową kawalerkę we Włochach kupimy już za ok. 156 tys. zł. – Za trochę większą, 27-metrową, na Bemowie zapłacimy ok. 200 tys. zł. Dwupokojowe 40-metrowe mieszkanie w nowym budownictwie na Woli można mieć już za 280 tys. zł. Trzypokojowy lokal o powierzchni ok. 55 mkw. na Białołęce kupimy od 310 tys. zł – podaje Michał Niewiński. Dodaje, że najdrożej jest w prestiżowych lokalizacjach centrum i Mokotowa. – Trafiają się ponad 100-metrowe jednopokojowe lokale w cenie ponad 1,5 mln zł. Dwupokojowe mieszkania o wysokim standardzie o powierzchni ok. 50 mkw. można kupić i za 1 mln zł – zauważa pośrednik z agencji Mieszkanie24.com.

Koszty remontu

Według Marcina Jańczuka ceny kilkuletnich, w pełni wykończonych lokali są wyższe niż u deweloperów przynajmniej o kilkanaście procent. – Nie można się temu dziwić. Prace remontowe w mieszkaniu odebranym od dewelopera i jego wyposażenie to koszt przekraczający nawet 1 tys. zł za mkw. Sprzedający chcą zrekompensować sobie takie wydatki – tłumaczy Marcin Jańczuk. – W przypadku mieszkań w stanie deweloperskim oferowanych na rynku wtórnym wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Takie lokale muszą być nieco tańsze, aby stanowić konkurencję dla oferty deweloperów.

Z kolei Michał Niewiński ocenia, że segment kilkuletnich mieszkań trudno jednoznacznie oddzielić od rynku nowych lokali. – Na rynku wtórnym oferty deweloperskie mieszają się z lokalami używanymi. Ogólnie rzecz biorąc, ceny wykończonych mieszkań zazwyczaj są wyższe od tych w stanie deweloperskim – mówi pośrednik. – Czasami warto zapłacić o 15–20 proc. więcej i kupić lokal gotowy do wprowadzenia.

Wielkich różnic w cenach kilkuletnich i całkiem nowych mieszkań nie zauważa Tomasz Rożek. – Jeśli ktoś sprzedaje tak „młode" mieszkanie, musi mieć bardzo ważny powód. Mogła się zmienić jego sytuacja finansowa. Czasem ktoś kupił mieszkanie po bardzo atrakcyjnej cenie i teraz przyszedł czas na zarobek – tłumaczy pośrednik z Akces Polska. – Metr kwadratowy takiego lokalu na Ursynowie jest wyceniany na ok. 9 tys. zł, a na Białołęce – na 7 tys. – dodaje. I podkreśla, że sprzedaż kilkuletniej nieruchomości zależy od wielu czynników. – Jeśli w grę wchodzi trudna sytuacja finansowa właściciela, cena mieszkania będzie niższa niż na rynku pierwotnym – tłumaczy Tomasz Rożek. – Wycena zależy też od stawek na sąsiednich osiedlach. Ogólnie rzecz biorąc, bardzo dobrze wykończony lokal może być droższy niż u dewelopera, ale inwestycja w wykończenie raczej się nie zwróci.

Na jednym poziomie

Zdaniem Marcina Jańczuka na kilkuletnie mieszkania na rynku wtórnym natrafiają zwykle osoby, które poszukują ofert na rynku pierwotnym. – Czasem udaje się znaleźć oferty lokali w dobrej cenie, które są już wyremontowane i gotowe od ręki, bo powstały w poprzednich etapach inwestycji. I wtedy dochodzi do transakcji. Duże różnice w cenach nie zachęcają jednak do zakupu – opowiada Marcin Jańczuk. – Dwu-, trzyletnich mieszkań poszukują także klienci zdecydowani na lokalizację, w której nie powstaje nic nowego – dodaje. Kilkuletnie lokale sprzedają się średnio w cztery miesiące. To mniej więcej tyle, ile zajmują transakcje na całym rynku wtórnym. – Najdłużej czekają na klientów duże, 70–80-metrowe mieszkania – mówi Marcin Jańczuk.

Jak ocenia Michał Niewiński, popyt na nowoczesne lokale jest bardzo duży. – Zmieniając lokum, chcemy zazwyczaj poprawić standard mieszkania i jego estetykę – wyjaśnia pośrednik. – Jeśli cena ofertowa jest na odpowiednim poziomie, a powierzchnia lokalu spełnia rynkowe oczekiwania, mieszkania sprzedaje się średnio ok. dwóch miesięcy. Zdecydowanie najtrudniej jest sprzedać mieszkania nietypowe, np. dwa pokoje na 100 mkw. – dodaje. W opinii Niewińskiego dwuletnie mieszkania często wygrywają z rynkiem pierwotnym dostępnością i wykończeniem. – Część kupujących na kredyt chce się od razu wprowadzić do nowego lokalu, by nie ponosić kosztów np. wynajmu innego mieszkania – zauważa pośrednik. – Niektórzy klienci obawiają się też prac wykończeniowych i wolą nieruchomości już wykończone – dodaje. Takie kilkuletnie mieszkania, jak ocenia Michał Niewiński, w starciu z rynkiem pierwotnym mogą jednak przegrywać, a to ze względu na aranżację, której kupujący zazwyczaj nie zmienia. – Jeśli klient ma czas i pieniądze, może wykończyć nowe mieszkanie od dewelopera według własnego gustu – tłumaczy.

W ocenie Tomasza Rożka kilkuletnie mieszkania mogą przyciągać superwykończeniem. – Tracą, jeśli standard wykończenia jest niski. Dla nabywcy oznacza to albo koszty remontu, albo zgodę na czyjś gust – mówi pośrednik z Akces Polska. – Najbardziej popularne są lokale jedno- i dwupokojowe. Ale i duże, nawet 140-metrowe i większe, sprzedają się nieźle, pod warunkiem, że są jednopoziomowe – podkreśla Tomasz Rożek.

Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert Emmerson Realty

– Najwięcej nowych, kilkuletnich mieszkań znajdziemy w Warszawie na Woli i Białołęce. Najmniej – na Śródmieściu i na Mokotowie. Dominują lokale dwu- i trzypokojowe o powierzchni od 40 do 60 mkw. Najtaniej jest na Białołęce, gdzie lokal o metrażu do 40 mkw. można kupić za ok. 250 tys. zł.

W tej samej dzielnicy można też znaleźć dwupoziomowe mieszkanie o powierzchni ok. 80 mkw. w cenie ok. 500 tys. zł.

Jeśli porównujemy mieszkania o takim samym metrażu i takim samym standardzie budynku, położone w tej samej dzielnicy, ceny lokali na rynku wtórnym, mimo że są wykończone, i tych na rynku pierwotnym są porównywalne.

Duże, kilkuletnie lokale z drugiej ręki, o powierzchni ponad 80 mkw., są często tańsze niż na osiedlach deweloperskich.

Dwuletnie mieszkania na pewno sprzedają się szybciej niż lokale pochodzące z czasów hossy. Było bowiem kupowane po znacznie niższych cenach. Najszybciej sprzedają się mieszkania o powierzchni nieprzekraczającej 50 mkw. i ok. 30-metrowe kawalerki.

Wiele osób szuka mieszkań już wykończonych, do których można się szybko wprowadzić. Niektórzy nie mają pieniędzy na urządzenie mieszkania od deweloperów, dlatego wybierają rynek wtórny.