Przed kupnem nieruchomości w tzw. okazyjnej cenie, zawsze trzeba zrozumieć motywację sprzedającego. Jeśli nie do końca wiadomo, z czego wynika tak niska stawka ofertowa, lepiej nabierać dodatkowych podejrzeń.

Jak inwestować z mieszkania i żałować?
Radzi Sławek Muturi, założyciel spółek Mzuri oraz Mzuri Investmetns:

Rz: Czy zawsze można znaleźć na rynku nieruchomości okazje?

Sławek Muturi: Prawdziwe okazje zdarzają się na rynku zawsze. Bez względu na aktualne tendencje w poziomie średnich cen rynkowych, zawsze zdarzą się sprzedający, którym zależy bardziej na szybkiej sprzedaży niż na optymalizacji osiągniętej za ich mieszkanie ceny sprzedaży.

Z drugiej strony, można też znaleźć sprzedających mało zmotywowanych do zawarcia transakcji: wolą poczekać na kupującego, który będzie gotów zapłacić cenę ponad średnią ze względu na to, że dane mieszkanie wyjątkowo im pasuje pod względem lokalizacji (np. po sąsiedzku z teściami) albo idealnej dla nich kolorystyki wystroju.

Czym może być taka okazja? Jak ją poznać?

Definiuję dobrą okazję z perspektywy możliwego do osiągnięcia zwrotu z najmu. Liczymy go dzieląc przychody najmu netto - czyli bez opłat do administracji oraz za media - pomniejszone o 11proc. prowizji za zarządzanie i pomnożone przez 11 miesięcy w roku (by uwzględnić pustostan), przez sumę ceny zakupu (plus wszystkie koszty transakcyjne, nakłady na remont i jednorazowa opłata za przejęcie mieszkania w zarządzanie).

Jeśli tak liczony zwrot przekroczy pewien oczekiwany próg, to znaczy, że mamy do czynienia z dobrą okazją rynkową. Ten próg jest różny dla różnych miast w Polsce. Np. dla Warszawy będzie to 5 proc., dla Wrocławia, Krakowa, Poznania, Trójmiasta czy Lublina - 5,5 proc., a dla Łodzi, Katowic, Bydgoszczy, Częstochowy, Radomia - co najmniej 6 proc.

Gdzie szukać okazji?

Wszędzie. Na portalach internetowych, współpracując z pośrednikami, ale sami także zamieszczajmy ogłoszenia, uczestniczmy w przetargach.

Coraz więcej dobrych okazji dociera do nas pocztą pantoflową. Wreszcie sami tworzymy te okazje kupując mieszkania "w hurcie".

Jak oceniać ryzyko tzw. okazji?

Przed kupnem okazyjnego mieszkania, zawsze starajmy się zrozumieć motywację sprzedającego. Jeśli nie do końca rozumiemy, z czego wynika tak niska cena, nabierzmy dodatkowych podejrzeń. Dokładniej zbadajmy wtedy stan techniczny oraz prawny mieszkania. Wnikliwiej przyjrzyjmy się sąsiadom oraz otoczeniu, szczególnie, gdy mieszkanie w jakiejś nieznanej okolicy.

W Mzuri Investments w ciągu ostatnich 18 miesięcy kupiliśmy ponad 200 mieszkań na wynajem, więc nabieramy coraz więcej doświadczenia. Natomiast zdarza nam się konsultować nietypowe sytuacje z zewnętrznymi ekspertami: prawnikami, zaprzyjaźnionymi notariuszami oraz pośrednikami.

Jak można łatwo stracić pieniądze? Proszę o jakiś przykład z życia?

Najwięcej pieniędzy można stracić nie sprawdzając stanu prawnego mieszkania. Przy dobrych okazjach rynkowych, pośpiech jest wskazany. Im lepsza okazja, tym większy pośpiech. Ale nie z pominięciem sprawdzania stanu prawnego. Wady prawne mogą spowodować utratę całości wyłożonej kwoty. Na tym tle, wady techniczne mieszkania mogą być o wiele mniej bolesne dla inwestora.

Znam przykład początkującego inwestora, skuszonego bardzo atrakcyjną ceną, który zaakceptował - działając samodzielnie, bez wsparcia profesjonalistów - wybór notariusza przez sprzedającego. Już po zakupie mieszkania okazało się, że jest obciążone długiem wynikającym z niepłaconych przez poprzedniego właściciela alimentów, a notariusz nie miał aktualnego ubezpieczenia od odpowiedzialności zawodowej. Wkroczył komornik, a inwestorowi pozostało domaganie się odszkodowania od notariusza oraz od sprzedającego na drodze postępowania cywilnego. Sprawa jeszcze się ciągnie w sądach.

Natomiast najbardziej pospolitym sposobem na tracenie pieniędzy przez inwestorów jest kupno mieszkania bez wcześniejszego rozeznania, za ile i komu się wynajmie, według zasady "dziś kupię, a jutro się zobaczy".

Kolejny błąd to: przepłacenie za mieszkanie albo za remont, robiąc lokum pod siebie. Inwestycje popsują też braki w budżetowaniu, np. inwestor kupi mieszkanie, a potem stoi ono puste, bo zabrakło mu środków na remont czy wykończenie, a najemcy rzadko się godzą w Polsce na to, by wykończyć kuchnię czy łazienkę, położyć podłogi. Bywa też, że mieszkanie pozostaje niewynajęte, gdyż inwestor nie ma czasu nim się zająć. Tego typu sytuacje zdarzają się nagminnie, nieporównywalnie częściej niż błędy w samej transakcji zakupu.

Kiedy na nieruchomościach można było najlepiej zarobić?

Niewidzialna ręka rynku powoduje, że im mniejszy rynek, tym większe ryzyko inwestowania i tym wyższe zwroty z najmu. W związku z tym, w Polsce łatwiej było o wyższy zwrot w latach 90. XX wieku niż dzisiaj. Za kilka lat zyski będą jeszcze niższe. Tak samo jak niższe są dziś w Anglii czy Francji niż w Polsce, a w Londynie niższe niż w północnej Anglii. A w Warszawie zyski te są niższe niż w innych polskich miastach.

Jak wyjść z nieudanej inwestycji w nieruchomości?