Hossa na rynku magazynów trwa. Według szacunków Colliers International w I kwartale 2015 r. firmy wynajęły ok. 636 tys. mkw. hal. To 30 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2014 r. Największą aktywność widać na rynku warszawskim, gdzie podpisano umowy na 172 tys. mkw, i na Górnym Śląsku, w którym wynajęto ok. 124,5 tys. mkw.

Jednocześnie spada wskaźnik pustostanów. Dziś dla całego kraju oscyluje on na poziomie ok. 5,3 proc. Nic dziwnego, że rośnie oferta obiektów budowanych spekulacyjnie, czyli bez umów najmu.

– Patrząc na spadek wskaźnika pustostanów, można prognozować, że trend ten się utrzyma – opowiada Małgorzata Zbróg, dyrektor w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International. – Chcąc wykorzystać duży popyt, deweloperzy nie przestaną budować spekulacyjnie, chociaż o boomie sprzed kilku lat raczej nie możemy mówić – zaznacza.

Hale na szybko

Według deweloperów rośnie liczba zapytań o hale, z których można skorzystać od ręki lub w bardzo krótkim czasie.

– Dotyczy to zwłaszcza operatorów logistycznych. Spółki te często potrzebują magazynu np. w ciągu trzech miesięcy. Niestety, w tak krótkim czasie deweloper nie jest w stanie wybudować obiektu wraz z dopełnieniem wszelkich formalności. Dlatego potrzebujemy mieć ok. 10–15 tys. mkw. gotowej powierzchni, szczególnie w Warszawie – tłumaczy Radosław T. Krochta, wiceprezes MLP Group.

Jak zaznaczają przedstawiciele AXI IMMO, deweloper, który dysponuje wolną powierzchnią, zyskuje istotną przewagę konkurencyjną.

– Atut ten był na przykład ważnym czynnikiem przy wynajmie magazynów w Piotrkowie Trybunalskim i okolicach Warszawy w ostatnim kwartale – zaznacza Renata Osiecka, partner zarządzająca w AXI IMMO. Dodaje, że na rynku brakuje szczególnie modułów o powierzchni ponad 10 tys. mkw.

W ostatnim tygodniu Goodman wynajął dwóm spółkom ok. 6 tys. mkw. w powstającym spekulacyjnie magazynie w Pomorskim Centrum Logistycznym (Gdańsk).

– Otrzymujemy zapytania od różnych firm, w tym od produkcyjnych, logistycznych, a także z sektora sprzedaży detalicznej. Co istotne, wiele spółek chce nie tylko zabezpieczać zaspokojenie swoich aktualnych potrzeb, ale również myśli o przyszłości i w związku z tym szuka nieco większych powierzchni, niż potrzebuje w danym momencie. Ale ponieważ wiele polskich firm ma jeszcze w pamięci ostatni kryzys na rynku, podchodzimy do projektów spekulacyjnych z ostrożnym optymizmem. Mają one szanse powodzenia jedynie w najlepszych lokalizacjach – tumaczy Błażej Ciesielczak, dyrektor regionalny Goodman na Europę Środkowo-Wschodnią

W sumie pod koniec I kwartału 2015 r. w budowie znajdowało się 215 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej, co stanowi 36 proc. całej powstającej podaży. Dla porównania, jak wyliczają analitycy JLL, na koniec IV kwartału 2014 r. deweloperzy budowali około 184 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej, czyli 26,8 proc. wszystkich powstających w tym czasie hal. – Z kolei na koniec 2013 r. jedynie 5,8 proc. budowanych hal stanowiły przedsięwzięcia niezabezpieczone umowami pre-let – podaje Jan Jakub Zombirt, analityk z JLL.

Dodaje, że najczęściej wybieranym modelem jest budowa powierzchni spekulacyjnych w pakiecie z halami już wynajętymi. - Zdarzają się jednak projekty czysto spekulacyjne – zaznacza.

Mało pustostanów

– Deweloperzy zdecydowani na spekulacyjną realizację inwestycji budują w sprawdzonych przez siebie lokalizacjach. Są to miejsca, w których wcześniej ukończone obiekty szybko się wynajęły, a deweloper ma tam jeszcze bank ziemi – wyjaśnia Piotr Łopusiński, konsultant z działu wycen i doradztwa Cushman & Wakefield.

Jak dodaje Jan Jakub Zombirt, projekty bez wcześniej podpisanych umów najmu ruszają także tam, gdzie jest najmniej pustych magazynów.

– Takim rynkiem jest np. Poznań, gdzie na koniec I kw. 2015 r. dostępność powierzchni spadła do 1,5 proc. całkowitej oferty. W Krakowie nie ma teraz żadnych dostępnych modułów – mówi Jan Jakub Zombirt.

Mało pustostanów, jak zaznacza Piotr Łopusiński, znajdziemy także we Wrocławiu. Jednocześnie, jak zauważają przedstawiciele AXI IMMO, w tym mieście, ze względu na dużo spekulacyjnych budów – ok. 40 proc. realizowanych projektów to inwestycje bez wcześniejszych umów. W kolejnych miesiącach wskaźnik niewynajętej powierzchni może wzrosnąć.

Liczą na sukces

MLP Group ostatnio zrealizowała spekulacyjnie obiekt o powierzchni kilku tysięcy mkw. w Pruszkowie. Deweloper myśli o kolejnych tego typu projektach w ramach parku MLP Pruszków II i w MLP Poznań I.

– W Pruszkowie rozważamy budowę hal na ok. 10 tys. mkw., natomiast w Poznaniu chcemy postawić ok. 10–15 tys. mkw. – szacuje Radosław T. Krochta.

Panattoni Europe obecnie buduje spekulacyjnie trzy hale o łącznej powierzchni ok. 50 tys. mkw. – w Poznaniu i w Rzeszowie.

– Realizacja obiektów spekulacyjnych ma m.in. sens w miejscach, w których wielkość najmów i kumulacja biznesu są mniejsze, tak jak w Rzeszowie. Gdybyśmy zwlekali z rozpoczęciem budowy parku w tej lokalizacji do momentu, kiedy podpiszemy umowę pre-let, prawdopodobnie nigdy byśmy takiej decyzji nie podjęli – opowiada Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni Europe.

Firma Prologis buduje, bez umów pre-let, dwa magazyny o łącznej powierzchni 46,2 tys. mkw. Prologis Park Szczecin, którego budowa ruszyła w marcu br., liczący 27,7 tys. mkw., jest już w 70 proc. wynajęty. Drugi magazyn, o powierzchni 18,5 tys. mkw., postaje we Wrocławiu, gdzie w ubiegłym roku deweloper oddał do użytku dwa inne obiekty spekulacyjne. Ukończenie obu projektów zaplanowano na III kwartał 2015 roku.

– Ożywienie na rynku magazynowym się utrzyma i dlatego liczba projektów spekulacyjnych w 2015 r. może wzrosnąć. Tego typu obiekty we Wrocławiu, są już w pełni wynajęte, więc to potwierdza słuszność takich decyzji. Liczymy, że powtórzymy ten sukces z kolejnymi obiektami, które są w budowie – opowiada Paweł Sapek, przedstawiciel spółki Prologis.

Natomiast Goodman stawia spekulacyjnie cztery hale o łącznej powierzchni 57 tys. mkw. Spółka rozpoczęła nowe projekty we Wrocławiu (20 tys. mkw.) i w Poznaniu (11,4 tys. mkw.).