- Od kilku tygodni na rynku mieszkaniowym przewija się temat rozszerzenia dopłat do kredytów w ramach programu "Mieszkanie dla młodych" na rynek wtórny - zwraca uwagę Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert firmy Emmerson Realty. - Jak ta zmiana wpłynie na dostępność takich lokali? W jakich miastach potencjalni klienci zyskają najbardziej?

Komu dopłata

Firma Emmerson sprawdziła to razem z portalem nieruchomości otoDom.pl. Nowelizację ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi Senat przyjął w ostatnich dniach. - Zmiany wpłyną na wzrost liczby osób, które zechcą skorzystać z dofinansowania, wzrośnie też oferta mieszkań spełniających kryteria programu "MdM" - ocenia Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Oprócz lokali wybudowanych przez deweloperów dofinansowanie obejmie też mieszkania budowane przez spółdzielnie oraz te powstałe w wyniku przebudowy czy adaptacji. - Z punktu widzenia potencjalnych nabywców niezwykle istotną zmianą jest dołączenie do programu mieszkań pochodzących z rynku wtórnego - podkreśla Aleksandra Kubicka z portalu otoDom.pl. - Z pewnością ożywi to rynek mieszkaniowy w mniejszych miejscowościach, gdzie program "MdM" praktycznie nie działał, bo oferta deweloperska była zbyt mała albo nie było jej wcale.

Analitycy Działu Badań i Analiz Grupy Emmerson na podstawie oferty serwisu OtoDom.pl sprawdzili, w jakich miastach podaż używanych mieszkań, spełniających kryteria programu "MdM" jest największa.

- Pod lupę wzięliśmy na początek największe miasta - tłumaczy Jarosław Mikołaj Skoczeń. - Podstawą do oszacowania wielkości podaży lokali kwalifikujących się do "MdM" i pochodzących z drugiej ręki jest maksymalna cena mkw. mieszkania. Dla rynku wtórnego została ona przyjęta na poziomie 90 proc. wskaźnika odtworzeniowego (przy 110 proc. dla rynku pierwotnego) - tłumaczy.

Ułomny wskaźnik

- Dane zebrane na rynku wtórnym i pierwotnym ukazują słabość ustalania limitów cen w oparciu o tzw. wskaźnik odtworzeniowy - mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń. - Od momentu wejścia w życie programu "MDM" przedmiotem sporu są odmienne limity w miastach o zbliżonych cenach terenów inwestycyjnych i kosztach budowy. W rezultacie liczona na jego podstawie maksymalna cena lokali mieszkalnych w "MdM" w wielu miastach znacząco odbiega od średniej ceny mieszkań na rynku. Znaczne dysproporcje są szczególnie widoczne w przypadku największych rynków mieszkaniowych - Warszawy i Krakowa. Są to również miasta wyróżniające się najmniejszą dostępnością lokali z dopłatą do wkładu własnego - dodaje.

Z analiz wynika, że mieszkania spełniające kryteria programu "MdM" stanowią jedynie 2 proc. oferty rynku wtórnego. - Nieznacznie większy wybór dają Wrocław i Gdańsk, gdzie takie lokale stanowią odpowiednio 4 i 9 proc. oferty. Na tle pozostałych miast zdecydowanie wyróżnia się Poznań, gdzie w przypadku 23 proc. oferty rynku wtórnego będzie można ubiegać się o rządową dopłatę - wskazuje Aleksandra Kubicka. - Wysoki udział takich mieszkań jest skorelowany z najmniejszą różnicą pomiędzy przyjętym limitem a średnią ceną mieszkań z rynku wtórnego.

W gorszym standardzie

- Na każdym z badanych rynków znalazły się mieszkania spełniające kryteria cenowe i powierzchniowe programu, jednak w wielu przypadkach ich standard i lokalizacja pozostawiają wiele do życzenia - zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń. - Zaskoczeniem nie będzie fakt, że w miastach charakteryzujących się niskim udziałem lokali w "MdM", klienci mogą wybierać głównie z mieszkań położonych na obrzeżach lub w niższym standardzie. Takie lokale można również znaleźć w gorzej skomunikowanych rejonach. Kupującym trudno będzie także znaleźć niewielką kawalerkę w tej cenie - oferta zdominowana jest przez mieszkania powyżej 50 mkw. - dodaje.

Ekspert Emmersona komentuje, że włączenie do programu dopłat mieszkań z rynku wtórnego niewątpliwie przyczyni się do zwiększenia ich dostępności, w szczególności w tych miejscowościach, gdzie brakuje oferty deweloperskiej.

Jak jednak podkreśla Agata Polińska z serwisu otoDom.pl, sytuacja miast, w których oferta lokali spełniających kryteria "MdM" była do tej pory niewielka, nie zmieni się znacząco.

- Jej poziom uzależniony jest bowiem od wysokości wskaźnika odtworzeniowego. Dopiero jego urealnienie mogłoby przyczynić się do ujednolicenia udziału oferty mieszkań kwalifikujących się do "MdM" w poszczególnych miastach - komentuje Agata Polińska.