Rz: Zdarza się, że mieszkanie na wynajem oferuje nie właściciel, tylko ktoś w jego zastępstwie. Po czym poznać, że to uczciwa oferta, że nie mamy do czynienia z oszustem?

Marcin Jańczuk, dyrektor w sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse. Licencjonowany pośrednik nieruchomości: Za każdym razem należy sprawdzić, czy oferent jest właścicielem nieruchomości. Powinien przedstawić dokumenty świadczące o własności – np. akt notarialny umowy kupna-sprzedaży, aktualny odpis z księgi wieczystej (możliwy do zweryfikowania także online).

Dane z tych dokumentów należy porównać z dowodem tożsamości oferenta. Dla pewności dobrze jest, aby przedstawił także drugi dokument ze zdjęciem. Jeżeli oferent nie jest właścicielem mieszkania, powinien przedstawić pełnomocnictwo udzielone przez właściciela lokalu. Może ono mieć formę zwykłą pisemną, ale bezpieczniej jest, by było sporządzone w formie aktu notarialnego.

Wzmożoną czujność powinny wzbudzić szczególnie atrakcyjna cena i żądanie zaliczki jeszcze przed podpisaniem samej umowy. Wielokrotnie zdarzały się sytuacje, kiedy oszust – podający się za właściciela mieszkania – pobierał zaliczki od kilku lub kilkunastu osób zainteresowanych wynajmem lokalu, po czym znikał.

A jeśli wynajmujemy lokal przez pośrednika, jakie ma on obowiązki? Kiedy pobiera prowizję i jakie są stawki za taką usługę na rynku?

Rolą pośrednika jest skojarzenie stron transakcji oraz zapewnienie optymalnych warunków do podpisania umowy najmu. Należy oczekiwać, że zaprezentowana nieruchomość będzie mieć zweryfikowany stan prawny i nie będzie posiadać przeszkód formalnych uniemożliwiających wynajem.

Wynagrodzenie pośrednika pobierane jest po podpisaniu umowy najmu i w zależności od lokalnych uwarunkowań wynosi równowartość jednego czynszu lub jego określoną część. Zdarza się też wynagrodzenie ryczałtowe.

Są ogłoszenia, w których ktoś podaje bardzo atrakcyjny adres w mieście i wyjątkowo korzystny czynsz za lokum. Czy powinno to wzbudzić czujność?

Pseudoagencje pośrednictwa to zmora sezonowego szczytu wynajmu mieszkań. Ofiarą oszustów padają młodzi ludzie, często studenci pierwszego roku, którzy nie znają miasta i są przekonani, że trafili na prawdziwą okazję. Nie znają zasad współpracy z agencjami nieruchomości. Łatwą ręką płacą 300–400 zł za samo przekazanie adresów nieruchomości, które albo nie istnieją, albo są nieaktualne, albo są oferowane po zupełnie innych stawkach.

Umowy te są skonstruowane w taki sposób, że trudno liczyć na odzyskanie wpłaconych pieniędzy. Inna sprawa, że pośrednicy, którzy są na bakier z etyką zawodową, publikują ogłoszenia-wabiki nieistniejących ofert, tylko po to, by pozyskać klienta.

Pamiętajmy, że zwykle pod przykrywką niskiej ceny czai się jakiś haczyk. Nie płaćmy też za samo przekazanie adresu. Pośrednik nieruchomości i handlarz adresami to dwie różne profesje.

Co jest najważniejsze z punktu widzenia najemcy, który poszukuje mieszkania? Jak powinien oceniać ogłoszenia o wynajmie mieszkań ktoś bez doświadczenia?

Podam przykład: poszukujemy dwupokojowego mieszkania w stolicy. Przeglądamy popularne portale, zapoznajemy się z ogłoszeniami. W podanej przez nas lokalizacji kryteria poszukiwań spełnia kilkadziesiąt ofert. Wszystkie zaczynają się już od kwoty 1500 zł. Nagle jedna z ofert – taka sama jak inne – jest kilkaset złotych tańsza. Należy zadać sobie pytanie, jaki czynnik sprawia, że oferent świadomie rezygnuje z uzyskania ceny rynkowej.

Zawsze zbyt niska cena powinna wzbudzać naszą czujność. Nawet jeżeli kwestie własnościowe mieszkania nie budzą zastrzeżeń, to jest jakiś haczyk utrudniający wynajem – sąsiedztwo, brak mediów, stan lokalu itp.

Jakie pułapki czekają najczęściej na najemców? Co może być nie tak z lokalem, czynszem, wymaganiami właściciela... Na co na ogół skarżą się najemcy?

Jest bardzo obszerna lista zastrzeżeń. Pierwsza generalna uwaga to standard mieszkań na wynajem. Choć w ostatnich latach, głównie dzięki nowemu budownictwu, polepsza się on, to nadal nie brakuje właścicieli mieszkań żądających wygórowanych stawek za lokale kwalifikujące się do remontu, bez podstawowych udogodnień, które powinny stanowić wyposażenie mieszkania.

Konfliktowe sytuacje dotyczą relacji z wynajmującym. Najemcy skarżą się na zbyt dużą ingerencję właściciela, czasem są to odwiedziny „po czynsz", innym razem litania ograniczeń, np. co do osób zamieszkujących lokal, co do możliwości zamieszkania ze zwierzęciem, korzystania ze sprzętu domowego. Konflikty rodzi skrupulatne rozliczanie kaucji i bezzasadne – zdaniem najemców – potrącenia kwot. Przy niezbyt dobrze skonstruowanej umowie dochodzą jeszcze spory o płatności czynszu, niejasności dotyczące opłat za media itp.

A skąd właściciel ma mieć pewność, że osoba, której wynajmuje lokum, rzeczywiście będzie solidnie za nie płacić, regulować należność za media? Czy standardem jest już pytanie do potencjalnego najemcy: „gdzie pan pracuje, ile pan zarabia, czy będzie pan jedynym lokatorem"?

To jeszcze nie jest standardem. Powoli jest on wprowadzany na rynek przez organizacje branżowe skupiające osoby inwestujące w mieszkania na wynajem, ale daleko nam jeszcze do standardów przyjętych np. w Wielkiej Brytanii, gdzie niemal każdy potencjalny najemca jest oceniany przez wynajmującego, a rezultat ankiety stanowi podstawę do podjęcia decyzji o wynajmie.

W Polsce dużo osób nie ma problemów ze swoistym prześwietleniem własnej osoby pod kątem wynajmu mieszkania, ale są też osoby, które ten sposób oceny przez właściciela mieszkania odstrasza.

Z zasady odmowa poddania się takiej ocenie już świadczy o podejściu najemcy do transakcji. Pewności nigdy nie ma, ale dzięki takim działaniom można zminimalizować ryzyko trafienia na nierzetelnego najemcę.

Kto jest lepszym, wiarygodniejszym najemcą: studenci czy rodzina?

Dobrym najemcą może być zarówno student, jak i rodzina. Obie grupy nie są jednak na tyle jednorodne, by móc określić uwarunkowania pozwalające na ocenę ryzyka najmu.

Grupa studentów jest obarczona licznymi stereotypami, stąd opory w wynajmowaniu mieszkań młodym ludziom. Częstą praktyką jest podpisywanie umów z rodzicami studentów, którzy są gwarantem płatności czynszu. W każdym razie – nawet pomimo niechęci do wynajmu mieszkań studentom – każdy inwestor musi zdawać sobie sprawę, że stanowią oni silną grupę na rynku – w wielu miastach podstawową. Wykluczenie ich może oznaczać przedłużający się okres bezczynszowy.

Są przecież narzędzia, dzięki którym wynajmujący może się zabezpieczyć przed ewentualnymi stratami wynikającymi z beztroskiego podejścia młodych ludzi do cudzej własności.

Mogłoby się wydawać, że przy rodzinach ryzyko najmu jest o wiele mniejsze. Nic bardziej błędnego. W tej grupie też zdarzają się nieterminowi płatnicy czynszu i osoby, które niespecjalnie dbają o stan mieszkania.

Jakie są podstawowe zapisy w umowie najmu mieszkania gwarantujące bezpieczeństwo obu stronom – wynajmującemu i najemcy?

Prawidłowo sporządzona umowa najmu powinna przede wszystkim zawierać dane stron umowy wraz z numerami dowodów osobistych, PESEL i NIP oraz dokładne informacje o przedmiocie najmu (adres, powierzchnia) i o prawie własności przysługującym wynajmującemu (jako załącznik kopia aktu notarialnego lub np. przydział w przypadku mieszkania spółdzielczego).

Żeby nie było wątpliwości, już na wstępie umowy wynajmujący często zawierają oświadczenie, że najemca będzie wykorzystywał lokal na cele mieszkalne.

Czasem strony umawiają się na konkretną liczbę osób, która będzie zamieszkiwać w lokalu. To istotne, ponieważ często na tym polu dochodzi do konfliktów pomiędzy właścicielem mieszkania a najemcami.

Istotnym elementem umowy jest określenie czasu, na jaki jest zawierana. Część równie ważna dla obu stron to wysokość czynszu. Przez czynsz zazwyczaj rozumie się opłatę za wynajem mieszkania, jednak dochodzą tu jeszcze opłaty wynikające z bieżącej eksploatacji, które pokrywane są z kieszeni najemcy (energia elektryczna, gaz, kablówka itd.).

W umowie musimy określić comiesięczne terminy płatności czynszu, który zazwyczaj regulowany jest z góry. Wynajmujący może zgodnie z prawem zażądać od najemcy kaucji, która będzie pełnić funkcję zabezpieczenia przed nieuczciwym najemcą (na pokrycie szkód przez niego wyrządzonych – nie większa niż 12-krotność miesięcznego czynszu). Zwykle ma ona wysokość jednomiesięcznego czynszu. Zdarza się jednak, że właściciele żądają wyższych kwot, ale jest to kwestia indywidualnie negocjowana.