Na pierwszy rzut oka niepozorny podatek od nieruchomości od lat wywołuje liczne wątpliwości interpretacyjne. Kolejne ważne problemy zostały rozstrzygnięte przez Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) uchwałą z 21 października 2024 r., która ma ogromne znaczenie dla wysokości podatku od nieruchomości płaconego od mieszkań przez przedsiębiorców. I choć zasadniczo jest korzysta dla firm, to w jej pisemnym uzasadnieniu znalazło się kilka haczyków.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Fiskus nie dostanie PIT od pieniędzy oddanych lokatorowi

Różnica pomiędzy zwaloryzowaną a wpłaconą kaucją nie stanowi definitywnego przysporzenia po stron...

Potrzeby najemców...

Uchwała jest odpowiedzią na wątpliwości prokuratora generalnego. To on zapytał siedmioosobowy skład NSA, jak podatkowo należy traktować budynki mieszkalne lub ich części przeznaczone do najmu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, ale w ramach prowadzenia przez podatnika podatku od nieruchomości działalności gospodarczej. A konkretnie, czy mogą być opodatkowane preferencyjną stawką jak mieszkalne, czy też trzeba je traktować jako budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, dla których ustawodawca przewidział znacznie wyższą stawkę.

Na tak postawione pytanie NSA odpowiedział po myśli podatników. Uznał, że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, przeznaczone do najmu, w ramach prowadzonej przez wynajmującego działalności, mogą być traktowane jako mieszkalne. I w części, w jakiej służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców, mogą być opodatkowane na korzystnych zasadach.

Po bardzo gruntownej analizie sąd doszedł do przekonania, że gdy mamy do czynienia z niebudzącym wątpliwości zajęciem budynku lub jego części na cel mieszkalny – okolicznością faktyczną potwierdzającą fizyczne zajęcie powierzchni na jej zamieszkiwanie przez najemców – to nie można z automatu traktować takiej sytuacji jako zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej.

Inaczej mówiąc, sąd uznał, że z zajęciem na prowadzenie działalności wynajmującego będziemy mieli do czynienia wówczas, gdy w obrębie, tj. wewnątrz powierzchni budynku czy lokalu mieszkalnego, wykonywane są faktycznie działania wypełniające definicję działalności gospodarczej.

W konsekwencji za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie mogą być uznane przede wszystkim te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne. To znaczy są w nich trwale zaspokajane podstawowe potrzeby mieszkaniowe posiadacza lokalu.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Przeróbka strychu do poprawki

To, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania budynku, wymaga przede wszystkim ustalenia, jaki był...

Przy czym jak zaznaczył NSA, nie ma znaczenia, że ich oddanie przez podatnika, m.in. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, spółkę komunalną, społeczną agencję najmu czy innego właściciela będącego przedsiębiorcą, do korzystania osobom trzecim, czyli najemcom, ale dla trwałej realizacji funkcji mieszkalnej, nastąpiło w ramach działalności wynajmującego, np. komercyjnego najmu.

Jak tłumaczył sąd, biorąc pod uwagę preferencyjne opodatkowanie lokali mieszkalnych, ważne jest, aby w takim budynku czy lokalu realizowany był cel polegający na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w trwałej formule. Bez wpływu na sposób opodatkowania pozostaje natomiast okoliczność, kto realizuje ową funkcję mieszkaniową, czy sam podatnik, czy jego najemca.

Co istotne, w ocenie NSA o trwałym realizowaniu potrzeb mieszkaniowych może świadczyć nie tylko jedno miejsce. Może o niej mówić także w przypadku pracownika najemcy w związku z wykonywaniem zatrudnienia poza miejscem zamieszkania albo innej aktywności przez osobę faktycznie zajmującą lokal mieszkalny i realizującą tam funkcje mieszkalne. Pod warunkiem tylko, że nie ma to charakteru sporadycznego, epizodycznego, a zatem „od przypadku do przypadku”.

W efekcie zgodnie z uchwałą przez realizację potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć taki rodzaj pobytu osoby fizycznej w lokum sklasyfikowanym jako mieszkalne, jaki cechuje się faktycznym jego zajmowaniem i zaspokajaniem codziennych potrzeb życiowych, domowych, rodzinnych, zawodowych i innych w danym okresie, a polegających na nocowaniu, stołowaniu się i wypoczynku.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Firmowy blok bez wyższej daniny

Spółka, która w ramach działalności nabyła budynek wielorodzinny i znajdujące się w nim mieszkani...

...a nie inwestorów

Niemniej w uzasadnieniu uchwały NSA wyraźnie wytyczył granicę, za którą przedsiębiorca nie będzie mógł już skorzystać z jej dobrodziejstwa. A chodzi o przypadki, gdy w ogóle nie jest realizowany cel mieszkaniowy, a budynek (jego część), choć mieszkalny, pozostaje w dyspozycji przedsiębiorcy, stanowiąc jedynie element jego strategii gospodarczej.

Pierwszy dotyczy tzw. najmu krótkoterminowego. Zdaniem sądu powtarzający się, krótkotrwały, odpłatny najem mieszkań na dobę czy kilka dni nie jest związany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny. Jest zbliżony do usług hotelarskich i w związku z tym czynność taka skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności. W tym przypadku samo sklasyfikowanie jako mieszkalny nie ma znaczenia.

Drugą sytuacją, w której przedsiębiorca nie ma co liczyć na preferencję są tzw. mieszkania czysto inwestycyjne. Chodzi o podatników, którzy wprawdzie wznieśli budynek mieszkalny albo go nabyli nawet w części, ale nie sprzedają ani nie wynajmują mieszkań na cele zgodne z ich przeznaczeniem. NSA zauważył, że takie trwałe pustostany są częstym zjawiskiem, gdy mieszkania są nabywane (realizowane) w celach inwestycyjnych jako forma długoterminowej lokaty środków finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen. To praktyka znana m.in. w działalności funduszy inwestycyjnych.

Sąd nie miał wątpliwości, że takie budynki czy ich części można kwalifikować do kategorii towaru mającego na celu zabezpieczenie na przyszłość źródła przychodów, którym jest działalność gospodarcza. Brak realizacji funkcji mieszkalnych ma w tym przypadku charakter subiektywny, stanowiąc efekt decyzji gospodarczych podatnika, element jego strategii ekonomicznej. A to – pomimo mieszkaniowego charakteru – przesądza o ich opodatkowaniu wyższą stawką podatku od nieruchomości.