Z raportu Szybko.pl i Metrohouse wynika, że 42 proc. właścicieli wystawiających mieszkania na sprzedaż w Warszawie dyktuje ceny poniżej średniej obliczonej dla całej Warszawy. Jak jednak zastrzega Marcin Jańczuk, dyrektor z Metrohouse, średnia cena w przypadku tak zróżnicowanego rynku jak Warszawa może był złudna. – Ceny wahają się bowiem od 4,5 do ponad 30 tys. zł za mkw. Średnia, która wynosi dziś 7,3 tys. zł za mkw. mieszkania, niewiele mówi, poza pokazaniem pewnego trendu – tłumaczy dyrektor.

Tani Wawer i Ursus

W bazie Metrohouse jest 40 proc. ofert lokali z cenami poniżej średniej. – Znacznie taniej jest na Białołęce, Targówku, w Rembertowie, Wawrze i w Ursusie – wylicza Marcin Jańczuk. Dyrektor zwraca uwagę, że cena jest pochodną lokalizacji. Jak mówi, na Białołęce poniżej średniej można kupić mieszkania wybudowane w ostatnich latach. – Większe lokale budowane w starszych technologiach są wyceniane na ok. 5 tys. zł za mkw. Różnica jest więc duża – podaje Marcin Jańczuk. – Im bliżej centrum, tym trudniej o mieszkanie poniżej warszawskiej średniej. W samym Śródmieściu przeciętna cena mkw. lokalu to 9,6 tys. zł.

Edyta Krakowiak, ekspert Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN), ocenia, że większość właścicieli mieszkań ma tendencję do ich przeszacowywania. – Trudno powiedzieć, jak wielu z nich ustala ceny poniżej średniej już na samym początku. Jest ich raczej niewielu – zastanawia się Edyta Krakowiak. – Przeważnie muszą dojrzeć do obniżenia stawki. Dzieje się tak, kiedy wysoko wyceniona oferta nie wzbudza zainteresowania – wyjaśnia.

Dodaje, że wyższe od średniej ceny obowiązują w prestiżowych lokalizacjach i dzielnicach, w odrestaurowanych kamienicach i nowych, zwłaszcza śródmiejskich, plombach. – Taniej jest w blokach z wielkiej płyty i ramy H – mówi przedstawicielka WGLiN. – Dlatego też ceny mieszkań nawet przy tej samej ulicy mogą się znacznie różnić. Średnie stawki są niższe także tam, gdzie jest duża podaż lokali, zwłaszcza z rynku pierwotnego.

A Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert Emmerson Realty, dopowiada, że na cenę oprócz powierzchni i lokalizacji nieruchomości ma też wpływ czas, jaki właściciele dają sobie na transakcję. Jeśli zależy im na szybkiej sprzedaży, będą bardziej skłonni do ustępstw. – Mieszkania małe, do 40 mkw., są wyceniane raczej powyżej średniej dla danej dzielnicy – zwraca uwagę Skoczeń. Jego zdaniem w tym roku mieszkania nie podrożeją, z wyjątkiem lokali na Pradze-Północ, gdzie jest mało nowych inwestycji.

Sentymenty właściciela

W opinii Joanny Lebiedź, pośredniczki z biura ReMax Action/Lebiedź Nieruchomości, określenie średniej ceny ofertowej, pozornie precyzyjne, jest nieścisłe. – Ta sama oferta jest wielokrotnie powielana, wystawiana przez samego właściciela i kilkanaście biur – wyjaśnia. – Cena jest też obniżana z powodu niemożności sprzedaży. A więc to, co jest podane jako cena poniżej średniej, to cena, do jakiej doszedł właściciel po bezskutecznych próbach sprzedaży nieruchomości.

Dodaje, że według statystyk MLS WSPON (baza ofert z klauzulą wyłączności, zawierająca takie dane, jak: cena ofertowa, cena transakcyjna, czas sprzedaży, finansowanie zakupu), jest dość spory odsetek mieszkań  z cenami dużo poniżej podawanej przez portale średniej. – Jednocześnie różnice między średnimi cenami a najniższymi stawkami transakcyjnymi i ofertowymi zanotowanymi w MLS są dość spore – zauważa Joanna Lebiedź. Np. minimalne ceny ofertowe mkw. kawalerek w 2015 roku wynosiły w Warszawie ok. 5,6 tys. zł, a transakcyjne – 5,4 tys. zł. W przypadku lokali z czterema pokojami jest to odpowiednio niespełna 3,3 i 3,5 tys. zł.

– Różnice są dość spore. Okazuje się, że liczba ofert poniżej średniej wcale nie jest tak duża. Są to mieszkania w peryferyjnych dzielnicach Warszawy albo lokale do generalnego remontu czy też nieruchomości nielubiane, np. wielkie blokowiska – zwraca uwagę Joanna Lebiedź.

Przyznaje, że rozmowa z właścicielem o poziomie realnej do uzyskania ceny jest trudna, bo w grę wchodzą sentymenty, wyliczenia, ile się w nieruchomość zainwestowało, albo co po jej sprzedaży można będzie kupić. – A za czteropokojowe mieszkanie obciążone sporym kredytem nie da się mieć trzech dwupokojowych lokali – wzdycha pośredniczka. – No i wtedy mamy mat. Na rynku pierwotnym nie ma sentymentów. Nieruchomości powstają zgodnie z popytem i zapotrzebowaniem, plan ma się zamknąć, a projekt sprzedać. Bilans ma wyjść na plus, a deweloper zabrać się do kolejnych inwestycje.

Tańsze do remontu

O nowych mieszkaniach wspomina też Edyta Krakowiak. – Przybywa dobrze rozplanowanych lokali budowanych w nowoczesnych technologiach, w ładnych architektonicznie budynkach – mówi przedstawicielka WGLiN. – To spowoduje, że przybędzie mieszkań najtańszych. Stanieją lokale w peryferyjnych lokalizacjach, w nieciekawym sąsiedztwie.

Podrożeć mogą zaś mieszkania w centrum, zwłaszcza te indywidualnie zaprojektowane i urządzone w wysokim standardzie przez dobrych projektantów wnętrz.