Rynek obiegła wieść, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce uregulować zawód pośrednika. Szef resortu Waldemar Buda na rynku pośrednictwa dostrzegł nieprawidłowości. Wskazał na „pobieranie opłat od obu stron transakcji, niepodawanie adresów nieruchomości, zatajanie informacji”.

Przypomnijmy. Zawód pośrednika był regulowany do 2013 r. Od 2014 r. agentem może być każdy. Licencje zawodowe nadawane przez państwową komisję kwalifikacyjną zniosła tzw. deregulacja Gowina. Zniosła też wymogi dotyczące specjalistycznych kursów i egzaminów, studiów, praktyk zawodowych, niekaralności, ustawicznego szkolenia. – Była też możliwość ukarania pośrednika czy zarządcy, a nawet odebrania im uprawnień do wykonywania zawodu w skrajnie nagannych przypadkach – przypomina pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN).

Duża odpowiedzialność

Pytana o sygnały płynące dziś z resortu rozwoju, Joanna Lebiedź komentuje, że „dochodzenie do logicznych wniosków i zauważenie konsekwencji deregulacji zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomości zajęło rządowi dziewięć lat”. – Imponujące tempo, ale lepiej późno niż później – mówi.

O konsekwencjach deregulacji ekspertka przestrzegała już na etapie procedowania ustawy, ponad dekadę temu. Mówiła o szkodach, jakie mogą spowodować „samozwańczy pośrednicy bez przygotowania do wykonywania zawodu”. Spodziewała się też wzrostu liczby firm i spadku cen w sektorach objętych deregulacją. – W długotrwałej perspektywie może się okazać, że ten przedsiębiorca, który dziś zaproponuje wykonanie usługi za symboliczną złotówkę, jutro zniknie z powierzchni ziemi. Ogłaszając upadłość, rozpłynie się w nicości. I nie będzie do kogo zwrócić się z roszczeniem o naprawienie szkody – alarmowała.

Ekspertka konsekwentnie zaznacza, że zawód pośrednika jest niezwykle odpowiedzialny. Agent ma przecież wpływ na dysponowanie majątkiem gromadzonym przez klienta nawet całe życie.

- Deregulacja była „idee fix" ministrów Gowina i Szejnfelda. Nie pomogły „konsultacje środowiskowe" ustawy rozpoczęte w październiku 2012 r., w trakcie których dopuszczono do głosu przedstawicieli branży pośredników i zarządców, wieloletnich praktyków rynku – wspomina Joanna Lebiedź. - Podczas debat w Sejmie, gdy najlepsi praktycy rynku przestrzegali przed skutkami ustawy, ławy sejmowe pustoszały. Deregulacja była z góry przesądzona, konsultacje - fikcją. Stało się wedle życzenia jej projektantów i pomysłodawców.

Jak jednak podkreśla Joanna Lebiedź, w obecnej sytuacji problemem nie jest punktowane przez ministra Budę „pobieranie wynagrodzenia od dwóch stron transakcji”.

– Aktualny kształt prawny nie zabrania pośrednikowi pracy w takim modelu. Przed deregulacją standardy zawodowe wymagały od nas zgody klienta na reprezentowanie drugiej strony transakcji, co musiało się znaleźć w umowie o pośrednictwo – podkreśla. – Zatem argument nietrafiony. Bo i wówczas było to możliwe. A jeżeli zdaniem ministra jest to praktyka naganna, to proponuję wpisać do nowo powstającej regulacji zawodu „umowę na wyłączność” jako jedyną dopuszczalną, co załatwi ten problem raz na zawsze.

Także Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości, podnosi, że sposób płatności wynagrodzenia pośrednikowi reguluje umowa pośrednictwa, której zapisy są z klientami uzgadniane.

– To klienci zgadzają się, żeby za usługę płaciły albo obie strony, albo tylko sprzedający, wynajmujący czy kupujący lub najemca – tłumaczy. – Zależy, dla kogo pośrednik świadczy usługę, jakie czynności wykonuje. Taka jest specyfika wykonywania usług pośrednictwa. Każda transakcja jest inna i to klienci decydują, na jakich zasadach i warunkach będą współpracować z pośrednikiem. Tak jest od lat.

Branża odnosi się też do zarzutów „zatajania adresów”.

– To wybitny przykład zerowej wiedzy o specyfice naszego zawodu. Wskazanie dokładnego adresu czy numeru księgi wieczystej nieruchomości byłoby naruszeniem RODO. Ujawnione byłyby dane wrażliwe, a klient narażony na niezapowiedziane wizyty czy nagabywanie przez nie wiadomo kogo – wyjaśnia Joanna Lebiedź. – Niektóre osoby nie życzą sobie nawet banera na sprzedawanej nieruchomości, bo chcą mieć święty spokój, a proces sprzedaży ma prowadzić profesjonalista. I za ten spokój i bezpieczeństwo klienci nam płacą. Nie rozumiem też, o jakie „zatajanie informacji” chodzi. W świecie profesjonalnego pośrednictwa tego nie ma – akcentuje.

Realne zagrożenie

Joanna Lebiedź wskazuje na realne zagrożenia wynikające z braku regulacji zawodu czy braku wymogu kształcenia.

– To np. dopuszczenie do sprzedaży nieruchomości za cenę rażąco zaniżoną, co oznacza stratę sprzedającego. Stratą może być czas – istotny czynnik przy „falującej" koniunkturze. Opieszałość lub brak działań, źle ustawiona cena ofertowa lub źle prowadzony marketing sprawiają, że sprzedaż finalizuje się w warunkach dużo gorszej koniunktury – wymienia. – Kupujący może stracić zadatek, jeśli pośrednik dopuści do wręczenia go, poza kancelarią notarialną, osobie niebędącej właścicielem nieruchomości. Ryzykiem może być narażenie klienta na zakup gruntu nienadającego się pod planowaną inwestycję lub obok jakiejś uciążliwości niewidocznej gołym okiem. Ryzykiem może być zadatkowanie zakupu nieruchomości „z dożywotnim lokatorem”. Lista takich błędów jest bardzo długa.

Pośredniczka wspomina jeden z głośniejszych przypadków. - Była to pewna spekulacja polegająca na dogadaniu się pośrednika z kolegą rzeczoznawcą. Ten drugi oszacował dom w podwarszawskich Łomiankach na kwotę, powiedzmy 400 tys. zł. Pośrednik przyjął dom w tej cenie i natychmiast kupiła go jego przyjaciółka – opowiada. - Kilka dni po transakcji wystawiła ten dom za 1,5 mln zł i za tyle go sprzedała. „Górką" podzielili się wszyscy. Oszustwo wyszło na jaw, a ponieważ było to w czasach obowiązywania licencji, i pośrednik, i rzeczoznawca stracili uprawnienia zawodowe. Dziś „fachowcy" mogliby nadal radośnie uprawiać podobny proceder – mówi.

Zdaniem ekspertki PFRN deregulacja wpuściła do zawodu dużo przypadkowych osób – niewykształconych, nieświadomych obowiązujących przepisów, kuszących „symboliczną” opłatą, byle zdobyć ofertę, zawyżających ceny, obiecujących gruszki na wierzbie. – Oczywiście, nie każdy pośrednik bez licencji jest zły – zastrzega. – Ale w poprzednim systemie mieliśmy chociażby wymóg nadzoru osoby z licencją nad osobami nielicencjonowanymi.

Licencjonowany pośrednik Wojciech Kuc uważa, że z perspektywy ostatnich dziesięciu lat widać, że rynek pośrednictwa wymaga uporządkowania.