Rz: Czy pamięta pan na rynku nieruchomości transakcję takiej miary: inwestor z RPA zawiązał spółkę z polskim inwestorem i powstał podmiot, który będzie zarządzał aktywami wartymi 1,18 mld euro? Jaka jest jej waga dla rynku krajowego i zagranicznych inwestorów?

Tomasz Trzósło – dyrektor zarządzający i dyrektor działu rynków kapitałowych w międzynarodowej firmie doradczej JLL w Polsce. Ma 18-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych. Doradzał w wielu transakcjach inwestycyjnych i finansowych, negocjowaniu kredytów oraz strukturyzacji i pozyskiwaniu kapitału na rzecz największych deweloperów i globalnych funduszy: Bardzo dużą transakcją był ubiegłoroczny zakup Echo Investment przez fundusz Griffin Real Estate. Należy jednak zauważyć, że w tamtej umowie przedmiot zakupu stanowiły również aktywa mieszkaniowe i projekty deweloperskie, a wartość aktywów generujących dochód była mniejsza niż w tegorocznej transakcji pomiędzy Echo a południowoafrykańskim funduszem.

A z Redefine Properties?

To jedna z największych transakcji w Europie w ostatnich latach, a zarazem największa w historii transakcja sprzedaży portfela nieruchomości generujących dochód w Europie Środkowej.

Transakcja została dokonana z inwestorem, który wierzy w długoterminowe, pozytywne perspektywy dla polskiej gospodarki i potencjał naszego rynku nieruchomości. To szczególnie istotne w sytuacji, gdy toczy się dyskusja na temat wpływu projektów ustawodawczych na aktywność inwestorów zagranicznych w Polsce.

Fundusz Redefine Properties po prostu nie zainwestowałby w polski rynek nieruchomości, gdyby nie widział w nim możliwości wzrostu. Co więcej, transakcja została zawarta w strukturze joint venture, z pozostaniem Echo w strukturze właścicielskiej i dalszym zarządzaniem przez Echo całym portfelem nieruchomości w imieniu nowego większościowego właściciela. Oznacza to, że polska firma stanowi wiarygodnego, długoterminowego partnera inwestycyjnego.

Ponadto, transakcja tworzy pierwszą w Polsce dużej skali spółkę dywidendową na rynku nieruchomości (REIT). Mam wielką nadzieję, że w ten sposób powstają podwaliny pod polskie ustawodawstwo REIT, którego cały czas nam brakuje.

Jakie możliwości otwiera sprzedaż akcji Echa przez Griffin?

To transakcja zakładająca długoterminowe czerpanie zysków z nieruchomości, a nie spekulacyjna, krótkofalowa umowa. W jej efekcie do Polski wchodzi długofalowy inwestor, a właśnie tacy są kluczowi dla dalszego rozwoju naszego rynku nieruchomości.

Co będzie, jeśli Komisja Europejska nie zgodzi się na zawarcie wielkiej umowy Echo z Funduszem z RPA?

Transakcja pomiędzy Echo Investment a Redefine Properties jest umową o bardzo dużej skali, ale stanowi wycinek polskiego rynku nieruchomości, w żaden sposób nie powodując zagrożenia monopolistycznego. Oznacza to, że ryzyko braku zgody ze strony Komisji Europejskiej jest tak minimalne, że nie powinno być przedmiotem spekulacji czy dyskusji.

Skąd fundusz w RPA czy Malezji dowiaduje się o polskich nieruchomościach na sprzedaż?

Międzynarodowe fundusze inwestycyjne interesują się Polską jako potencjalną lokalizacją dla swojego kapitału. Należy jednak zauważyć, że nie zawsze jest tak, że inwestorzy podróżują po Polsce, szukając odpowiednich okazji. Do wielu z nich trzeba dotrzeć z bardzo dobrze skonstruowaną ofertą, która otworzy drogę do inwestycji właśnie u nas, a nie w innych krajach.

W transakcji pomiędzy Echo Investment a Redefine Properties firma doradcza JLL doradzała stronie sprzedającej i odpowiadała za przeprowadzenie całego procesu poszukiwania inwestora. Zaangażowaliśmy zespoły ds. rynków kapitałowych z oddziałów w innych krajach, blisko współpracując m.in. z biurem londyńskim. Uważnie wyselekcjonowaliśmy listę inwestorów aktywnych na świecie, którzy mogliby być zainteresowani długofalowym wejściem na polski rynek nieruchomości. Grupa funduszy otrzymała pełen pakiet informacji.

Ile czasu trwa przygotowywanie takich umów? Co się bada, co sprawdza? Czym przekonać potencjalnego inwestora, że to dobry biznes?

Ten proces trwał około sześciu miesięcy. Inwestorzy, do których dotarliśmy, analizowali przede wszystkim jakość portfela obiektów, jaki byłby przedmiotem transakcji, oraz kondycję spółki zarządzającej tym portfelem, jako długoterminowym podmiotem odpowiedzialnym za generowanie wartości z nieruchomości. Liczył się również potencjał polskiego rynku nieruchomości oraz kondycja gospodarki – wszystkie czynniki, jakie mogłyby wpływać na sukces takiej inwestycji.

Jacy inwestorzy spoza UE pojawili się w Polsce ostatnio?

Na rodzimym rynku inwestycyjnym aktywne są fundusze o zasięgu globalnym i kapitał pochodzący m.in. ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Niemiec, Kanady czy Azji.

W ubiegłym roku ciekawym zjawiskiem był wzrost znaczenia kapitału z Republiki Południowej Afryki. Fundusz Rockcastle należał do najbardziej aktywnych inwestorów na polskim rynku nieruchomości handlowych w 2015 r., co pokazują umowy kupna Solaris i Karolinki w Opolu, Pogorii w Dąbrowie Górniczej czy centrum Platan w Zabrzu.

Dlaczego tzw. egzotyczni inwestorzy – Malezja, RPA, Chiny, Zjednoczone Emiraty Arabskie – interesują się polskimi nieruchomościami?

Zainteresowanie Polską ze strony tzw. egzotycznych inwestorów to zjawisko pozytywne, świadczące o korzystnym odbiorze perspektyw naszej gospodarki i rynku nieruchomości na świecie. Sprzyja nam dobra kondycja ekonomii, dostępność różnych opcji inwestycyjnych, ale również to, że oferujemy produkty o wyższej stopie kapitalizacji niż Europa Zachodnia. Niektóre fundusze inwestycyjne cechuje nadpłynność, a to oznacza, że mają do wydania znaczny kapitał i mogą go ulokować właśnie w Polsce.

W Warszawie nie ma dobrych obiektów na sprzedaż? Podobno te najlepsze nie są do wzięcia, a inwestorzy szukają obiektów za ponad 100 mln euro. Jest w czym wybierać? A kończone biurowce – np. Warsaw  Spire, Q 22 – mogą być na celowniku inwestorów?

Faktycznie, w ostatnim czasie rejestrowaliśmy mniej transakcji inwestycyjnych, których przedmiotem były nieruchomości biurowe w Warszawie.

W 2015 r. po raz pierwszy w historii tego rynku wartość umów kupna-sprzedaży biurowców poza Warszawą była wyższa niż transakcji biurowych w stolicy. Nie był to jednak wynik spadku zainteresowania inwestorów Warszawą, ale braku nowoczesnych, długoterminowo wynajętych obiektów, dostępnych na sprzedaż. Szczególnie biorąc pod uwagę to, że w latach wcześniejszych szereg dużych, flagowych budynków biurowych w stolicy – jak np. Rondo 1 czy Metropolitan – już zmieniło właściciela.

W Warszawie powstaje obecnie ponad 700 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Oznacza to, że w niedługim czasie na stołecznym rynku biurowym pojawią się nowe, interesujące obiekty zabezpieczone umowami najmu, które potencjalnie mogą być oferowane na sprzedaż. To da kupującym szerszy wybór.

Jeśli nie biura, to co interesuje fundusze? Akademiki, domy opieki długoterminowej? Właściwie nie ma u nas takich produktów.

Fundusze inwestycyjne interesują się projektami biurowymi, handlowymi czy magazynowo-przemysłowymi. Kolejną grupą produktów wzbudzających zainteresowanie kupujących są hotele, ale ten segment charakteryzuje mniejsza płynność niż trzech wcześniej wymienionych kategorii nieruchomości.

Obiekty takie jak akademiki, domy opieki długoterminowej czy farmy wiatrowe to nowe produkty na globalnym rynku. O ile aktywność inwestycyjna w tych obszarach na świecie rośnie, o tyle w Polsce takie produkty po prostu jeszcze nie funkcjonują. Jest to jednak globalny trend, który pewnie prędzej czy później zawita również do nas.

Teraz Chińczycy będą kupować magazyny w kraju?

Chińczycy poszukują ciekawych opcji lokowania kapitału na świecie i stawiają na dywersyfikację portfela. Polska i oferowane przez nią produkty inwestycyjne spełniają wiele wymogów stawianych przez chińskich inwestorów. Jeśli takie podmioty podejmą decyzję o inwestycji w Polsce, to przedmiotem ich zainteresowania będą zarówno magazyny, jak i centra handlowe czy biura spełniające konkretne kryteria.

W przypadku Chin pojawiają się jednak pytania o to, jak spadki na tamtejszej giełdzie wpłyną na dalszą aktywność tej grupy inwestorów na świecie.

O co mogą pytać inwestorzy na MIPIM w Cannes, na największych targach nieruchomości komercyjnych w Europie, które właśnie się zaczynają? O politykę czy wskaźniki ekonomiczne? Czego się pan spodziewa?