Czy to czas na flippowanie

Nadchodzi fala termomodernizacji. Remonty nieruchomości wymuszą unijne dyrektywy. Budynki będą podzielone na klasy energetyczne – jak sprzęt AGD. Zapotrzebowanie nieruchomości na energię określa świadectwo energetyczne. Na polskim rynku sprzedaży i wynajmu takie paszporty będą obowiązkowe od 28 kwietnia.

Czy to szansa dla flipperów, czyli inwestujących w mieszkania do remontu, by je sprzedać z zyskiem po modernizacji? Warto kupić słaby energetycznie lokal, podnieść jego klasę i wystawić na sprzedaż?

Krzysztof Kabaj, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), uważa, że moda na termomodernizację nie wpłynie znacząco na zachowania flipperów.

– Jeżeli w lokalu są do wymiany okna, inwestor i tak je wymieni. Nie ma on jednak wpływu na ocieplenie czy remont dachu wielorodzinnego budynku. Takie modernizacje leżą w gestii wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni – tłumaczy. – Flipper kupuje nieruchomość, remontuje i sprzedaje. Nie analizuje, czy budynek zostanie ocieplony w dalszej perspektywie.

Ograniczony budżet

Ekspert PFRN wyjaśnia, że flippowaniu podlegają głównie mieszkania. – Zarobkowa modernizacja domów to dużo mniejsza skala. Po pierwsze – wymagają one większych nakładów inwestycyjnych, po drugie – zainteresowanie domami jest mniejsze – mówi Krzysztof Kabaj. – Nie oznacza to, że na rynku domów nie ma „flipperskich” transakcji.

Pytany o „flippy do termomodernizacji” Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, ocenia, że to niekoniecznie „interesujący kierunek”.

– Obserwując kilku deweloperów, którzy próbowali sprzedawać energooszczędne mieszkania i domy z pompami ciepła, rekuperacją czy innymi elementami obniżającymi koszty eksploatacji, widać, że nie odnieśli sukcesu – mówi ekspert Maxon Nieruchomości. – Kupujący mają przeważnie ograniczony budżet. Nie zapłacą więcej komuś, kto sporo zainwestuje w nowoczesne rozwiązania. Klient kupi taniej, a jak się trochę „odkuje”, to wtedy będzie myślał, jak tę swoją nieruchomość zmodernizować, by była energooszczędna.

Także Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property uważa, że energetyczna klasa budynku nie jest dla klientów głównym kryterium zakupu. – Aby zarobić na flippie, przy którym zostanie wykonana termomodernizacja budynku, cena nieruchomości musi być bardzo okazyjna – podkreśla.

Taka inwestycja jest warta rozważenia według Kamila Nowaka z krakowskiego oddziału Power Invest. – Wszystko zależy jednak od ceny, adresu mieszkania i jeszcze kilku czynników – zaznacza.

Adres może mieć kluczowe znaczenie. – W ścisłych centrach dużych miast nieruchomości do generalnego remontu osiągają niekiedy zawrotne ceny – mówi Krzysztof Kabaj. – Przykładowo za mieszkanie do generalnego remontu w okolicach krakowskiego rynku trzeba niejednokrotnie dać cztery, pięć razy więcej w przeliczeniu na metr niż za lokal po generalnym remoncie, ale poza ścisłym centrum – zauważa ekspert PFRN. – Prawidłowość jest taka: im flipper więcej „włoży” w inwestycję, tym więcej „wyciągnie”. Na flippowanie drogich nieruchomości może sobie jednak pozwolić tylko niewielka część społeczeństwa, ta która operuje dużymi środkami – zaznacza. Ekspert PFRN szacuje, że na jednym mieszkaniu flipper może zarobić od kilkudziesięciu nawet do kilkuset tysięcy złotych.

A Kamil Nowak uważa, że flippy na rynku wtórnym mają dziś sens, jeśli uda się kupić mieszkanie sporo poniżej rynkowej wartości. Jak tłumaczy, wielu klientów kupujących zmodernizowane przez flipperów nieruchomości wypadło z rynku ze względu na trudno dostępne kredyty. – Na lokal w atrakcyjnej cenie kupiec zawsze się jednak znajdzie – podkreśla pośrednik z Power Invest.

Twierdzi, że w ofercie jest dość dużo mieszkań do remontu. – Ceny są często przeszacowane, dlatego właściciele nie mogą lokali sprzedać. Atrakcyjnie wyceniane mieszkania – zwłaszcza kawalerki i dwa pokoje – sprzedają się nawet w kilka dni – mówi Kamil Nowak. Takie nieruchomości są często kupowane za gotówkę.

Trendy i style

Zdaniem Pawła Grabowskiego o okazję jest dziś łatwiej niż przed rokiem. – Zdecydowanie mniejsza liczba kupujących wpłynęła na obniżki cen i większą skłonność właścicieli nieruchomości do negocjacji – mówi pośrednik BIG Property. – Oferta mieszkań i domów do generalnego remontu jest stała. Biorąc jednak pod uwagę zmieniające się trendy i style, wielu kupujących często kwalifikuje do remontu również nieruchomości młodsze niż dziesięcioletnie – zauważa.

Grabowski szacuje, że położone w blokach mieszkania do generalnego remontu są tańsze średnio o ok. 20 proc. – W przypadku domów odchylenia od średniej mogą sięgać nawet 40 proc. ze względu stan techniczny budynku, a nie tylko samego wnętrza – wyjaśnia. Zaznacza, że większą wartość niż mury ma czasem sama działka, zwłaszcza gdy dom jest położony w centrum.

– Skala nakładów na remont jest bardzo zróżnicowana w zależności od zakresu prac i użytych materiałów budowlanych – tłumaczy Paweł Grabowski. – W wariancie minimum może to być łącznie kilka–kilkanaście tysięcy złotych (odświeżenie, pomalowanie mieszkania). Generalny remont mieszkania czy domu może jednak pochłonąć nawet kilka tysięcy na jeden metr kwadratowy – zauważa.

Z szacunków Aleksandra Skirmuntta wynika, że na wyremontowanie mkw. nieruchomości w średnim standardzie trzeba mieć 2 tys. zł. – A potem – sky is the limit – mówi ekspert Maxon Nieruchomości.

Jego zdaniem czas dla filpperów nie jest jednak wcale dobry. – Inwestor „zamraża” w mieszkaniu spory kapitał.  Zarabia, jak sprzedaje. Tymczasem ze względu na brak kredytów chętnych na mieszkania jest niewielu, ceny spadają - wyjaśnia. - Do tego dochodzi jeszcze jedna kwestia. Flipperzy często sprzedawali mieszkania inwestorom, którzy kupowali lokale na wynajem. Tacy inwestorzy woleli kupić gotowy lokal, nawet drożej. Dziś czekają, szukają okazji, chcą kupić tanio, a i remontu już się tak nie boją, bo wolnych ekip jest więcej, a ceny materiałów wykończeniowych spadają.

Z kolei Krzysztof Kabaj uważa, że nie ma złego i dobrego czasu na flippowaniwe. - Jeżeli cena nieruchomości jest dla inwestora atrakcyjna, to w ogólnym rozrachunku wyjdzie na plus – mówi ekspert PFRN. – O flipperach krążą już legendy: że mają utworzone parametry w arkuszu kalkulacyjnym i po wpisaniu odpowiednich wartości pojawia się kolor. Zielony: inwestycja jest opłacalna, czerwony – nie jest. Stan nieruchomości nie przesądza jednak o opłacalności inwestycji: lokale do generalnego remontu niejednokrotnie kosztują w ogólnym rozrachunku tyle, co te, które zakwalifikowalibyśmy "do odświeżenia". Przykładowo - wymiana instalacji wiąże się ze skuwaniem ścian, więc bez znaczenia dla flippera jest fakt, że są one w stosunkowo dobrym stanie, jeżeli w środku znajdują się kable wymagające wymiany.