Rzeczpospolita: Czy sprzedaż nowych mieszkań w drugim kwartale szła też tak dobrze, jak w pierwszym?

Jacek Bielecki, dyrektor do spraw rozwoju w Marvipolu, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich: Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym rośnie już czwarty rok. To – jak dotychczas – najdłuższy okres prosperity mieszkaniowej.

Z opublikowanych danych o sprzedaży w drugim kwartale można wysnuć wniosek o wyhamowaniu wzrostu sprzedaży, ale nie regresu. Sądzę, ze w najbliższych kwartałach utrzyma się stabilna, ale już nie rosnąca sprzedaż nowych mieszkań.

Analitycy prognozują, że rozgrzany rynek teraz będzie powoli stygł i że w przyszłym roku o tej porze trudniej już będzie znaleźć chętnego na mieszkanie. Czy zgadza się Pan z tym twierdzeniem?

Spodziewam się, że w przyszłym roku liczba transakcji na rynku pierwotnym może być nieco mniejsza niż w 2016. Może to być spowodowane wzrostem kosztów kredytu, koniecznością większego wkładu własnego i demografią.

Liczba trzydziestokilkulatków, którzy są największą grupą klientów deweloperów od rekordowego 2013 roku, zaczyna maleć. I tak będzie przez najbliższe 20 lat.

Nie obawiam się natomiast o równowagę na rynku. Dane GUS z pierwszego kwartału wskazują zmniejszenie liczby rozpoczynanych nowych budów. Deweloperzy zdają sobie sprawę z uwarunkowań rynkowych i dostosowują swoją produkcję do możliwości sprzedaży.

Na rynek wchodzą nowi gracze - np. firmy skandynawskie - szukają atrakcyjnych działek, planują budowy w dużych miastach. Czy to dobry czas na debiut w polskiej mieszkaniówce?

Polska wśród innych krajów Europy jest postrzegana jako najbardziej atrakcyjny rynek mieszkaniowy. Jednak wydaje się, że jest on już dobrze zagospodarowany i trudno będzie zaistnieć na nim nowym graczom, tym bardziej, że nie można spodziewać się zwiększonego popytu na mieszkania.

W latach 2006 - 2008 przeżyliśmy inwazję firm hiszpańskich, których doświadczenia powinny być przestrogą dla nowych podmiotów planujących wejście na polski rynek. Zderzenie z polskimi przepisami, urzędami i cenami terenów inwestycyjnych może okazać się ryzykowne dla firm nieobeznanych z naszymi realiami.

Na czym dziś najbardziej zależy klientowi? Kiedy jest skłonny kupić tzw. dziurę w ziemi?

Jak zwykle cena jest podstawowym kryterium wyboru mieszkania. W granicach możliwości finansowych drugim wyróżnikiem jest oczywiście lokalizacja. Kupując na wczesnym etapie budowy klienci szukają oferty przede wszystkim u sprawdzonych deweloperów, dających gwarancję ukończenia inwestycji w terminie i deklarowanym standardzie.

Bezpieczeństwo pieniędzy powierzonych deweloperowi jest bardzo ważnym kryterium przy transakcjach w trakcie realizacji inwestycji.

A dopłaty w ramach "Mieszkania dla młodych" nadal motywują klientów do zakupów?

Uważam, że programy wspomagające własność typu "Rodzina na swoim" czy "Mieszkania dla młodych" nie odpowiadają potrzebom społecznym. W Polsce brakuje przede wszystkim mieszkań czynszowych możliwych do wynajęcia na wolnym rynku. To jedynie 5 proc. zasobu.

Pieniądze kierowane na wymienione programy znacznie efektywniej można wykorzystać wspierając inwestycje w mieszkania czynszowe - tak jak dawna ulga na wynajem, która wykreowała kilkadziesiąt tysięcy mieszkań czynszowych.

Jeśli Polacy kupują mieszkania, to niekoniecznie z upodobania, lecz z braku realnej alternatywy. Znaczące zwiększenie prywatnego zasobu czynszowego powinno być priorytetem polityki państwa.

Słyszał pan opinię, że rządowy program mieszkaniowy odbierze klientów deweloperom?

Nie obawiam się o wpływ zapowiadanego programu "Mieszkanie+" na rynek deweloperski. Pomijając realność przedstawionych założeń, to deklarowana grupa docelowa beneficjentów jest różna od klientów deweloperów. Bardziej precyzyjnie będzie można ocenić program, gdy poznamy jego szczegóły, zwłaszcza dotyczące źródeł finansowania.

Obawiam się, że zapowiadana emisja obligacji może nie spotkać się z odzewem ze strony inwestorów prywatnych, a zaangażowanie podmiotów państwowych będzie pośrednim obciążeniem budżetu.

Jest oczywiste, że w Polsce mamy za mało mieszkań na wynajem, jednak, podobnie jak jest to w krajach rozwiniętych, podstawą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych powinien być prywatny zasób czynszowy. W tym kierunku powinny iść rozwiązania systemowe. Chodzi o wykorzystanie prywatnego kapitału poszczególnych osób i zorganizowanych funduszy na inwestycje w mieszkania na wynajem.

Wsparcie grup, których nie stać na samodzielne opłacanie czynszu powinno polegać na dodatkach mieszkaniowych udzielanych w zależności od aktualnej sytuacji beneficjentów.

Największą bolączką firm budujących mieszkania jest dziś...?

Wiele czynników ogranicza rozwój polskiego mieszkalnictwa i powoduje, że budowane w Polsce mieszkania są zbyt drogie. Brak dobrych planów miejscowych, procedury administracyjne, a przede wszystkim niedostosowane do realnych potrzeb warunki techniczne wymagane przy realizacji inwestycji.

Wiele wymogów jest znacznie bardziej restrykcyjnych i kosztownych niż innych krajach europejskich dbających o racjonalne wykorzystanie zasobów. Nieracjonalne wymogi techniczne, które niepotrzebnie zwiększają koszty i nie pozwalają dostosować budynków do potrzeb i oczekiwań mieszkańców są główną barierą ograniczającą dostępność mieszkań poprzez kreowanie wysokich cen.

Gdyby mógł pan zmienić jeden przepis, dzięki któremu budowałoby się łatwiej, co by pan zmienił?

Przede wszystkim dostosowałbym wymogi techniczne do rzeczywistych, a nie wylobbowanych przez producentów różnych urządzeń wymogów bezpieczeństwa. Dziś te nieracjonalne przepisy są podstawową barierą dla obniżenia kosztów budowy.

Podobnie narzucanie przez władzę publiczną liczby miejsc parkingowych w stosunku do liczby mieszkań jest absurdem. To inwestor powinien decydować, ile miejsc jest potrzebnych w danej lokalizacji, gdyż jeśli zapewni ich zbyt mało, nie sprzeda mieszkań, a zbyt dużo obciąży go zbędnymi kosztami.

Liczba miejsc postojowych powinna być decyzją biznesową, a nie nakazem władzy, nieponoszącej skutków swoich arbitralnych decyzji.

Gdzie pan planuje wakacje w tym roku?

Część wakacji mam już za sobą - bardzo ciekawe wejście na Kilimandżaro. Ale jeszcze planuję dwutygodniowy rejs jachtem po Morzu Śródziemnym. Być może będzie to rejs wokół Sardynii i Korsyki. Lubię śródziemnomorskie klimaty.

CV