Osoby, które zaciągnęły kredyt w kryzysowym 2009 roku, mają powód do narzekań. Gdyby przeczekały trudny okres, mogłyby sfinansować zakup nieruchomości taniej. Ceny mieszkań i domów po zapaści wcale nie poszybowały w górę. Z kolei w bankach promocja goni promocję, więc oferty są coraz bardziej atrakcyjne cenowo – mówi Sylwester Góreczny, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl.

Nie wszyscy jednak mają możliwość zamiany kredytu na tańszy.

– Ci, którzy zaciągnęli kredyty przy niskich marżach w latach 2007 – 2008, nie mogą ich refinansować, bo osłabienie złotego sprawiło, że wartość zobowiązania przewyższa wartość nieruchomości. Refinansowanie w takich przypadkach oznaczałoby realizację gigantycznej straty – zwraca uwagę Paweł Cymcyk, analityk z firmy AZ Finanse i ekspert Związku Firm Doradztwa Finansowego.

[srodtytul]Marże w dół i co z tego?[/srodtytul]

Rok temu, jak podaje Comperia.pl, marże kredytowe biły rekordy wysokości – 6,4 proc. dla zobowiązań w euro i 7,1 proc. dla kredytów we frankach szwajcarskich (przy długu w wysokości 300 tys. zł, 20-proc. wkładzie własnym i zadłużeniu na 30 lat). Z kolei przy kredytach w złotych średnia marża wynosiła ok. 3,8 proc.

– Dziś przeciętna marża dla złotego wynosi 2,62 proc., ale w ramach ofert promocyjnych, powiązanych z innymi produktami banku, można liczyć nawet na około 1,8 proc. – podaje Natalia Czaplewska, analityk Comperii.pl.

Najniższe marże wśród kredytów walutowych są dla euro. Ich średni poziom w przypadku ofert standardowych wynosi ok. 3,87 proc., natomiast w przypadku ofert cross-sellingowych (wiązanych) – nieco powyżej 2,5 proc. Z kolei prawie 5,5 proc. mają przeciętne marże pobierane przy kredytach we frankach szwajcarskich.

Czy te zmiany to już wystarczający pomysł, aby się zdecydować na refinansowanie?

– Przejście do innego banku musi się wiązać dla kredytobiorcy z określonymi korzyściami. Jeśli na zmianie skorzystamy np. 100 zł oszczędności na racie, a koszty związane z refinansowaniem wyniosą nas 6000 zł, to widać, że zyskamy na zamianie dopiero po pięciu latach – wyjaśnia Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy z Oppenheim Enterprise. – W tej sytuacji refinansowanie nie ma sensu.

Jego zdaniem decyzja zależy także od tego, w jakiej walucie spłacany jest kredyt. – Jeśli są to franki, a kredyt braliśmy np. w 2007 lub w pierwszej połowie 2008 roku, zdecydowanie odradzam zamianę kredytu. Przejście na inną walutę oznacza, że dopłacamy sporo do kapitału i akceptujemy tę stratę. Dziś bowiem wartość zadłużenia z tytułu kredytu jest na pewno większa niż w dniu jego uzyskania. Na dodatek zamienimy kredyt na droższy, czyli z wyższym oprocentowaniem – mówi Krzysztof Oppenheim.

[srodtytul]Czy wiązane są dobre?[/srodtytul]

O ile na standardowych warunkach klientowi może się nie opłacać refinansować kredytu, o tyle oferty promocyjne, przy skorzystaniu z których klient musi spełnić dodatkowe warunki banku (np. założyć konto osobiste, korzystać z karty kredytowej, przelewać wynagrodzenie), mogą być kuszące. Ale też ryzykowne.

– Osoby, które zgodzą się na promocyjne propozycje banku, mogą liczyć na dużo niższe marże, porównywalne do tych sprzed kryzysu. Całkiem niedawno ING Bank Śląski przy kredytach w złotych zszedł z marży poniżej 1 proc. Najtańszy kredyt w euro sprzedawany przez Bank DnB Nord gwarantuje z kolei marżę już na poziomie 1,4 proc. Różnica między ofertami standardowymi a promocyjnymi jest zatem kolosalna. W efekcie refinansowanie drogich kredytów z 2009 roku jest opłacalne pod warunkiem, że spełnimy dodatkowe kryteria nakładane przez banki – przekonuje Sylwester Góreczny.

Natomiast Paweł Cymcyk podkreśla, że za każdym razem trzeba dokładnie policzyć koszty oferty wiązanej i patrzeć na konsekwencje niespełnienia warunków. – W przypadku kredytów hipotecznych obniżka marży o 0,1 pkt może przynieść oszczędność kilkunastu złotych miesięcznie. Jeżeli więc na obowiązkowe konto trzeba wydać podobną kwotę, to już oferta wiązana nie musi być atrakcyjna. Pamiętajmy też, że niewywiązanie się z warunków, np. brak wpłat na konto, brak operacji kartą, może doprowadzić do sytuacji, że promocyjne warunki się skończą, a my zostaniemy z niepotrzebnym produktem – przestrzega Paweł Cymcyk.

Krzysztof Oppenheim zwraca uwagę, że biorąc kredyt, często nie czytamy dokładnie, co podpisujemy, gdyż widzimy tylko dobrą ofertę. – Dlatego potem może nas spotkać przykra niespodzianka. Okaże się, że marża, owszem, jest niska, ale aby bank jej nie zmienił w trakcie kredytowania, musimy mieć w nim konto, zasilać je co miesiąc 5 tys. zł, używać aktywnie karty kredytowej (np. min. dwie płatności miesięcznie) i dopłacać jeszcze 200 zł miesięcznie na jakiś fundusz inwestycyjny. Jeśli nie dotrzymamy obietnicy, bank podniesie marżę i z oferty atrakcyjnej cenowo zrobi się oferta bardzo droga – mówi Krzysztof Oppenheim.

[ramka][srodtytul]Co oferują banki w przypadku refinansowania[/srodtytul]

[b]Sylwester Góreczny, analityk, Comperia.pl[/b]

– Porównując parametry cenowe kredytów refinansowych i kredytów na zakup nieruchomości, nie znajdziemy większych różnic. Wyjątkiem są oferty Banku DnB Nord, Nordei i Pekao SA, gdzie przy okazji refinansowania można liczyć na dodatkową obniżkę marży.

W Allianz Banku, Lukas Banku i Nordea Banku na klientów czeka niespodzianka – instytucje te zgodzą się zrefinansować kredyt pod warunkiem, że poprzednie zobowiązanie było spłacane przez odpowiednio długi okres, który wynosi 10 – 12 miesięcy. Pozostali kredytodawcy nie stosują tego typu wymogu.

Lukas Bank osobom starającym się o refinansowanie oferuje uproszczoną procedurę przyznania kredytu. Podobne obietnice składają też klientom banki PKO BP i Pekao SA. [/ramka]

[ramka][srodtytul]Z jakimi kosztami musisz się liczyć przy zmianie kredytodawcy[/srodtytul]

- Kosztem – przy refinansowaniu kredytu – jest prowizja za jego udzielenie, choć w wielu przypadkach może wynosić 0 proc.