Galerie walczą o najemców

Przeciętne nasycenie powierzchnią handlową w dużych miastach w kraju wynosi ok. 413 mkw. na 1 tysiąc mieszkańców – podaje firma CBRE. Dla przykładu, w Trójmieście na 1 tys. mieszkańców przypada ok. 500 mkw. galerii, a w Krakowie zaledwie ok. 230 mkw. powierzchni handlowej.

Boom na budowanie centrów w mniejszych miejscowościach, jaki miał miejsce w ostatnich latach, znacznie podniósł ten wskaźnik w miastach liczących poniżej 400 tys. mieszkańców. Przykładowo w Kielcach, według CBRE, na tysiąc mieszkańców przypada ok. 740 mkw. galerii, niewiele mniej w Częstochowie – 690 mkw. Natomiast po oddaniu do użytkowania obiektów znajdujących się w budowie na czołówkę wysunie się Lublin, w którym dziś na tysiąc mieszkańców przypada ok. 480 mkw., a po skończeniu realizowanych projektów współczynnik ten przekroczy 800 mkw. na tysiąc mieszkańców.

– Jednak w Lublinie jest zaledwie 1 proc. pustostanów, nie można więc w tym przypadku mówić o nadpodaży powierzchni handlowych – zaznacza Magdalena Frątczak, dyrektor działu powierzchni handlowych w CBRE.

Rekord należy jednak do Zgorzelca, gdzie – jak wyliczają analitycy Cushman & Wakefield – na tysiąc mieszkańców przypada niemal 1,7 tys. mkw. powierzchni handlowej. W Opolu i Rzeszowie niewiele mniej, bo około 1,4 tys. mkw. galerii. Tymczasem w Kłodzku ten współczynnik wynosi niecałe 1,1 tys. mkw. na 1 tys. mieszkańców, a w Legnicy ok. 1 tys. mkw. na 1 tys. mieszkańców. W najbliższym czasie do grona rekordzistów dołączy Nowy Sącz z wynikiem ponad 1,1 tys. mkw. galerii na 1 tys. mieszkańców, dzięki planowanemu otwarciu centrum Trzy Korony – wyliczają analitycy Cushman & Wakefield.

1,7 tys. mkw. powierzchni galerii przypada na tysiąc mieszkańców w Zgorzelcu – podaje Cushman & Wakefield.

Zdaniem ekspertów za nasycone rynki uznaje się te, w którym na tysiąc mieszkańców przypada co najmniej 1 tys. mkw. powierzchni handlowej. Stąd na rynkach, gdzie funkcjonuje sporo obiektów handlowych, toczy się zaostrzona walka o klienta i o utrzymanie jak najniższego wskaźnika pustostanów.

– Centra handlowe są modernizowane, odnawiane są składy najemców, oferowane dodatkowe atrakcje. Usprawniane jest zarządzanie obiektem. Firmom proponuje się elastyczniejsze warunki najmu, zachęca obniżkami i różnego rodzaju świadczeniami ze strony właściciela obiektu – tłumaczy Katarzyna Michnikowska, starszy konsultant z działu wycen i doradztwa, Cushman & Wakefield.

Ponadto deweloperzy planujący realizację projektów na rynkach, które w międzyczasie uległy nasyceniu; muszą dziś weryfikować swoje założenia. – Zdarza się więc, że wycofują się z planowanego projektu, zmniejszają jego powierzchnię lub format, gdyż rynek mógłby go nie wchłonąć – opowiada Magdalena Frątczak.

Zdaniem Przemysława Błaszkiewicza, szefa działu doradztwa i wycen nieruchomości w Colliers International, o nasyceniu powierzchnią handlową nie ma mowy w przypadku dużych miast, gdzie stawki czynszowe pozostają na dość stabilnym poziomie. Do przecen dochodzi w słabszych projektach, których jednak w dużych aglomeracjach jest niewiele.

Zdaniem Katarzyny Michnikowskiej rynki, na których poziom siły nabywczej jest zadowalający i ciągnie rośnie (np. Poznań i Wrocław), nadal interesują deweloperów. – Teoretycznie w Poznaniu pewnym zagrożeniem jest budowa CH Łacina o powierzchni 99 tys. mkw., które ma być otwarte w 2015 r. Ta inwestycja niepokoi dziś konkurencję, ale może się okazać, że poznański rynek wchłonie ten projekt bez utraty najemców w innych galeriach – przewiduje Przemysław Błaszkiewicz.

Analitycy zgodnie też podkreślają, że wzrost nasycenia powierzchnią handlową nie wpływa bezpośrednio na wzrost czynszów czy pustostanów. – Wszystko zależy od jakości nowego projektu: czy ma dobrą lokalizację, odpowiednie zestawienie najemców, funkcjonalny układ – wylicza Magdalena Frątczak.