Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe 12 miesięcy na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest stabilizacja - oceniają doradcy Home Broker i Lion's House.
Jak podkreśla Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker, od początku roku ceny mieszkań nie spadły poniżej poziomów z grudnia 2012 roku. Tak wynika z indeksu cen mieszkań w największych miastach obliczanego przez Open Finance i Home Broker.
Co się sprzedaje
- Co więcej, średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania jest wyższa niż w grudniu prawie o 7 proc. Jednak w ujęciu rocznym notujemy 2-proc. przecenę. Trudno nie ulec wrażeniu, że jesteśmy coraz bliżej możliwości ogłoszenia końca trendu spadkowego na rynku mieszkaniowym - mówi Bartosz Turek. - Przed nadmiernym optymizmem powstrzymywać jednak powinien fakt, że część tegorocznego odbicia jest wynikiem zmiany jakości sprzedawanych lokali. Teraz, gdy nie jest już premiowany zakup tych najtańszych, wybór pada częściej na lokale droższe, co podbija średnią. Ale nawet jeżeli do zmiany trendu miałoby dojść, to nie znaczyłoby to wcale, że ceny mieszkań zaczną teraz rosnąć. Najprawdopodobniej przed nami faza stabilizacji, o której długości nie sposób dziś wyrokować - zastrzega analityk.
Podkreśla, że za tym, że będzie ona długa i niepewna, przemawia niezmiennie fakt, że rodzima gospodarka rozwija się w tempie rachitycznym.
- W polskich warunkach dopiero przy 3 – 4 proc. dynamice wzrostu PKB w sposób wyraźny zaobserwuje się tworzenie nowych miejsc pracy i realny wzrost wynagrodzeń. Nie można też zapomnieć o tym, że deweloperzy wciąż mają w swoich ofertach sporo mieszkań do sprzedania. Co prawda większość jest wciąż na etapie budowy, ale ich liczba (w I kwartale tego roku szacowana przez spółkę doradczą REAS na 50,5 tys. na 6 największych rynkach) wystarczyłaby na realizowanie sprzedaży na obecnym poziomie przez kolejne 18 – 24 miesięcy - podkreśla Bartosz Turek.
Jaka podaż
Zdaniem analityka Home Broker neutralnym poziomem podaży dla rynku pierwotnego byłaby oferta składająca się z około 25 – 34 tysięcy lokali. - Tak małej podaży nie było jednak od 2010 roku - zauważa Bartosz Turek.
Z drugiej strony, jak podkreśla, w historii Rady Polityki Pieniężnej próżno szukać okresu tak niskich jak dziś stóp procentowych. - W efekcie możliwe jest dziś uzyskanie kredytu hipotecznego o oprocentowaniu na poziomie 4 – 4,5 proc. w skali roku. Dane NBP o saldzie zadłużenia Polaków na cele mieszkaniowe sugerują, że w pierwszych dwóch miesiącach II kwartału przyrost zadłużenia był średnio o 35 proc. większy niż średnia dla pierwszego kwartału - mówi analityk. -Niestety w sporej części progres ten może być wynikiem działania czynników sezonowych - akcja kredytowa w drugim kwartale jest przeważnie dynamiczniejsza niż w pierwszym. Niewykluczone jednak, że powoli zaczyna działać mechanizm, w myśl którego obywatele chętniej się zadłużają, gdy pożyczony kapitał jest po prostu tańszy. Szczególnie może to dotyczyć osób, które wynajmowały mieszkania - dodaje.
Z analiz wynika, że za kwotę płaconego dziś czynszu coraz częściej można pokryć całą miesięczną ratę kredytu oraz opłaty eksploatacyjne. - Nie bez znaczenia jest też fakt, że niskie stopy procentowe, a co za tym idzie niskie oprocentowanie lokat w bankach, skłania inwestorów do poszukiwania innych źródeł lokowania kapitału. Badanie przeprowadzone wśród doradców Lion's House i Home Broker sugeruje, że w ciągu zaledwie pół roku udział inwestorów w ogólnej liczbie kupionych mieszkań wzrósł dwukrotnie - mówi analityk.
Jaka rata
W opinii doradców Home Broker i Lion's House średnia cena przeciętnego mieszkania od czerwca br. do czerwca 2014 roku może pójść w górę o ok. 1,5 proc. - Najczęściej powtarzającą się prognozą jest jednak stabilizacja cen na dzisiejszym poziomie - podaje Home Broker.
