- Prognozy dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych jako całości są dobre. Część graczy powinna jednak jak najszybciej zacząć adaptować się do nowych warunków. Szczególnie dotyczy to operatorów obiektów handlowych, rywalizujących z e-handlem oraz właścicieli starszych obiektów biurowych w Warszawie, gdzie niebawem może dojść do wojny cenowej - takie są wnioski z szóstej debaty z cyklu „Inwestowanie w nieruchomości", która odbyła się w ubiegłą środę w Klubie Polskiej Rady Biznesu w Warszawie

Znowu mamy rekord

Według BNP Paribas Real Estate Polska jest w czołówce rynków europejskich, jeśli chodzi o zainteresowanie nieruchomościami komercyjnymi wśród inwestorów zagranicznych. W pierwszym kwartale 2014 roku wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w naszym kraju wyniosła prawie 900 milionów euro, co stanowi wzrost o niemal 70 proc. w porównaniu do analogicznego okresu w 2013 roku i jest najlepszym wynikiem od ostatnich dziewięciu lat.

Największym wzięciem cieszyły się najlepsze obiekty biurowe w Warszawie, ale zagraniczny kapitał interesował się również takimi nieruchomościami w miastach regionalnych.

- Zainteresowanie rynkami lokalnymi jest efektem dynamicznego rozwoju branży Business Process Outsourcing (BPO) i prognozami zwiększenia zatrudnienia w tym sektorze ze 125 do 200 tys. osób w najbliższych latach - uważa Anna Staniszewska, dyrektor działu analiz rynkowych i doradztwa na Europę Środkowo-Wschodnią w BNP Paribas Real Estate.

Sporym echem wśród zagranicznych inwestorów odbiła się też decyzja internetowego giganta Amazon, który zdecydował się przenieść z Niemiec do Polski swoje wielkie centra dystrybucyjne. -  Decyzja Amazona bardzo korzystnie wypłynęła na postrzeganie Polski jako lokalizacji nowych obiektów magazynowych - dobra lokalizacja, stale rozwijana infrastruktura komunikacyjna, dostępność wykwalifikowanej siły roboczej to nasze mocne strony - podkreśla Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektor działu powierzchni magazynowych i logistycznych w BNP Paribas Real Estate.

Zgadza się z nią Bartosz Mierzwiak, senior vice president & market officer w Prologis Poland: - My już już jesteśmy w magazynowej ekstraklasie. Wszyscy duzi gracze, którzy kupują aktywa w Europie: Blackstone, Prologis, Goodman, TPG, Segro koncentrują się na rynku brytyjskim, francuskim, niemieckim i właśnie Polsce. Miło być w takim towarzystwie - podkreśla.

Centra handlowe: inwestycja w emocje

Od już dłuższego czasu spędza sen z powiek deweloperom handlowym, a cieszy deweloperów magazynowych, dynamiczny rozwój e-handlu. Zdaniem ekspertów uczestniczących w debacie w Klubie Polskiej Rady Biznesu, e-handel nie zabije handlu detalicznego, ale wymusi na nim wielkie zmiany, chociażby w składzie najemców obiektów wielkopowierzchniowych.

- Trzeba wykorzystywać fakt, że dziś zakupy to nie tylko kupowanie niezbędnych rzeczy i inwestować w części wspólne w centrach handlowych, w atmosferę miejsca, w rozrywkę. Centra handlowe, które tego nie zrozumieją, będą tracić na popularności. E-handel jako pierwszy uderzy w obiekty gorzej zlokalizowane, podmiejskie - twierdzi Marcin Materny, dyrektor działu powierzchni handlowych firmy Echo Investment.

Podobnego zdania jest Maciej Krenek, członek zarządu RE Project Development. - Zakupy to emocje. Dziś nawet 30-40 proc. odwiedzających centra handlowe to tzw. windowshoppers, którzy niczego nie kupują - uważa.

Na które sektory e-handel ma największy wpływ? - Branże, które szybciej odczuły efekt konkurencji cyfrowej, jak np. handel elektroniką, muzyką, grami, książkami będą przekształcać swoje tradycyjne sklepy w tzw. showroomy, gdzie będzie można obejrzeć towar przed jego zakupem w sieci. Rosły będą za to takie sektory, jak odzież, food & beverage i niektóre usługi. W niektórych obiektach gastronomia zajmuje już 10-15 proc. powierzchni i udział ten będzie rósł - prognozuje Piotr Kaszyński, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield.

Zmianom musi ulec też struktura samych sieci handlowych, w których dział e-commerce często rywalizuje z sekcją handlu tradycyjnego o pieniądze klientów. - Dziś e-commerce i retail funkcjonują jako odrębne kanały, a wyzwaniem byłoby je połączyć - aby sklepy i centra dystrybucji funkcjonowały razem, a nie konkurowały ze sobą - uważa Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, nawiązując do bardzo popularnego np. w Wielkiej Brytanii, a niemal nie stosowanego w Polsce modelu „kup online i odbierz w sklepie".

Biura: wojna cenowa nieunikniona

W czasie debaty eksperci prognozowali nadpodaż powierzchni biurowej na rynku warszawskim. Choć obecny poziom pustostanów, wynoszący ok. 11,7 proc. nie jest uważany jeszcze za niepokojący, to trzeba brać od uwagę, że z pewnością on wzrośnie. W ciągu najbliższych dwóch lat na ten rynek może trafić nawet 600-800 tys. metrów kwadratowych nowych biur.

Pomimo rekordowo wysokiego poziomu transakcji najmu, który zamknął się w 2013 r. rekordowym wynikiem ok. 633 tys. mkw., absorpcja na rynku biur wyniosła ona w zeszłym roku zaledwie 155 tys. mkw. - to blisko 20 proc. poniżej długoterminowej średniej.

- Gdyby wszystko, co jest zaplanowane zostałoby wybudowane, wskaźnik pustostanów miałby „dwójkę z przodu". Ale moim zdaniem nie dojdzie do tego: jak zwykle wyreguluje to rynek. Wzrośnie podaż, spadną czynsze, a tym samym możliwości finansowania i na rynku zostaną tylko ci, którzy będą mogli finansować budowę z własnego portfela - twierdzi Sebastian Proć, członek zarządu firmy HB Reavis Poland.

Natomiast  Anna Staniszewska przewiduje, że poziom pustostanów w Warszawie wzrośnie co najmniej do 15 proc. pod koniec 2015 roku. - Deweloperzy obiektów typu prime, czyli z najwyższej półki, nie mają się jednak czego obawiać. Największa walka o najemców rozegra się wśród właścicieli starszych i gorzej zlokalizowanych biurowców - twierdzi Anna Staniszewska.

Jej opinię podziela Paweł Skałba, partner i dyrektor działu powierzchni biurowych w firmie Colliers International. - Częste konsolidacje, optymalizacje zajmowanej powierzchni, wprowadzanie tzw. workplace solutions, powodują, że dla najemców czasem łatwiej i korzystniej jest wyjść ze starego biura i znaleźć nowe, niż bawić się w rewolucje na istniejącym organizmie. Zyskiwać będą na tym właściciele nowych obiektów, którzy będą mogli zaproponować takim firmom powierzchnie wyższej klasy w podobnej, lub nawet lepszej lokalizacji za porównywalne pieniądze - uważa ekspert.