– Po raz pierwszy od dawna jest tak, że sprzedający atrakcyjne tereny, takie z warunkami zabudowy, gotowe do inwestycji, mogą przebierać w kupcach. Deweloperów chcących zabudować atrakcyjne działki jest bowiem więcej niż terenów do wzięcia – mówi Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium.

Dodaje, że ruch widać nie tylko w samych miastach. W ich okolicach o tańsze, dobrze położone grunty walczą deweloperzy mieszkaniowi. Z kolei niedaleko węzłów komunikacyjnych terenów pod inwestycje logistyczne poszukują firmy budujące magazyny. – Np. w okolicach Poznania bardzo trudno o atrakcyjny teren, a zainteresowanie gruntami pod inwestycje przemysłowe jest spore.

Duży ruch obserwujemy także na zachodniej ścianie Polski, np. w okolicach Opola. Tam, w związku z dopłatami do upraw, pola cieszą się ogromnym wzięciem. Jednocześnie umożliwienie kupna ziemi rolnej cudzoziemcom powoduje, że dochodzi do zakupów spekulacyjnych – tłumaczy Mariusz Kurzac.

Dominuje mieszkaniówka

Mikołaj Martynuska, senior director w firmie CBRE, zwraca uwagę, że od kilku kwartałów widać zwiększone zakupy ziemi pod osiedla. ?Tradycyjnie prym wiedzie Warszawa, choć widać zwiększoną aktywność inwestorów w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście.

– Warto przy tym wskazać na ciekawe zjawisko, widoczne szczególnie w stolicy: duże zainteresowanie deweloperów dobrze przygotowanymi, średniej wielkości działkami pod mieszkaniówkę, których tradycyjnie nie ma zbyt wiele. To powoduje windowanie cen przez właścicieli takiej ziemi. Z kolei podwyżki prowadzą do wygaszenia popytu. W tych okolicznościach trzeba rzeczywiście umiejętnie ocenić poziom, przy którym cena ziemi osiągnęła maksymalny pułap – podkreśla Martynuska.

Jego zdaniem największą aktywność na rynku wykazują dziś tzw. inwestorzy końcowi, czyli deweloperzy realizujący projekty. Podmiotów kupujących ziemię inwestycyjnie nie ma zbyt wielu, ponieważ ceny są zbyt wysokie, by dać gwarancje dobrego zwrotu. Inwestycje spekulacyjne dotyczą zwykle zakupów portfelowych lub też nieruchomości wybitnie trudnych i wymagających kapitału pomostowego.

Z danych CBRE wynika, że w ciągu ostatnich kwartałów widać było kilkuprocentowy wzrost cen ziemi. W przypadku rynku mieszkaniowego średnie ceny gruntów osiągają 1–1,6 tys. zł za mkw. powierzchni mieszkalnej dla Warszawy, choć w najlepszych lokalizacjach przekraczają 2 tys zł. Dla rynków regionalnych stawki te są niższe o 20–30 proc.

Również Daniel Puchalski, dyrektor działu obsługi gruntów inwestycyjnych w firmie doradczej JLL, mówi o dużym zainteresowaniu gruntami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe. – I to zarówno ze strony deweloperów działających na polskim rynku od dawna, jak i nowych graczy, wchodzących na rynek z kapitałem pochodzącym z Ukrainy, Belgii czy Dalekiego i Bliskiego Wschodu.

Obserwujemy wyjątkowo duże zainteresowanie gruntami pod inwestycje mieszkaniowe w Warszawie, a także Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu, w tym mniej atrakcyjnymi działkami inwestycyjnymi, pozwalającymi na wzniesienie budynków mieszkaniowych niższej klasy – opowiada Puchalski. – Otrzymujemy też zapytania o grunty mieszkaniowe w Łodzi i Katowicach oraz w aglomeracji trójmiejskiej.

Dodaje, że deweloperzy i niektóre fundusze specjalizujące się w inwestycjach biurowych w dalszym ciągu poszukują atrakcyjnych terenów pod nowe projekty, ale pod uwagę biorą jedynie najlepsze lokalizacje.

– Niektóre działki są jeszcze za drogie, choć wiele zaczyna mieć ceny zbliżone do możliwości rynkowych. Niestety, część właścicieli ziemi ma nadzieję, że cena będzie rosła tak jak w latach 2005–2008. Na to bym nie liczył, ponieważ nie ma to żadnego uzasadnienia zarówno w dzisiejszych cenach sprzedaży mieszkań, jak i stawkach najmu biur. Przecież banki nie będą finansować zbyt drogich mieszkań czy też biurowców mających zbyt niską stopę kapitalizacji. Poza tym musimy pamiętać o podaży, która rośnie dzisiaj na rynku biurowym, a za dwa–trzy lata będzie także bardzo wysoka na rynku mieszkaniowym – prognozuje Puchalski.

Analitycy JLL podają, że dzisiaj w Warszawie koszt gruntu pod biurowiec poza centrum, w cenie metra biura na wynajem, wynosi 1000–1600 zł. Natomiast w samym centrum stolicy stawki zaczynają się od 1600 zł i osiągają nawet 4000 zł.

Z kolei deweloper mieszkaniowy musi zapłacić od 500 do 900 zł za metr ziemi przypadający na metr powierzchni użytkowo-mieszkaniowej (czyli na tzw. PUM). Są to jednak ceny na obrzeżach Warszawy. – Jeśli chodzi o ciekawsze lokalizacje, np. Mokotów, Żoliborz czy Powiśle, stawki dochodzą nawet do 2500 zł, w zależności od skali projektu, lokalizacji, dostępności mediów, statusu prawno-urbanistycznego – wyjaśnia Puchalski.

W Krakowie czy we Wrocławiu ceny terenów pod osiedla wahają się od 600 do 1500 zł, a w skrajnych przypadkach do 2000 zł. W sektorze biurowym nie przekraczają 1500 zł (w metrze powierzchni użytkowej w biurowcu).

Przemysłowe negocjacje

Michał Sikora, konsultant ds. gruntów, spraw technicznych i specjalnych stref ekonomicznych w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych Cushman & Wakefield, mówi o poszukiwaniach ziemi przez deweloperów magazynów. – Na rynku gruntów pod nieruchomości o charakterze przemysłowo-magazynowym wiele transakcji pozostaje poufnych. Deweloperzy zabezpieczają grunty umowami przedwstępnymi. Informują rynek o zakupie dopiero wtedy, gdy podejmą ostateczne decyzje o realizacji inwestycji na danym terenie – wyjaśnia Sikora.

Zwraca uwagę, że zmiany kapitałowe wśród deweloperów sprawiły, iż dysponują oni środkami na realizację kolejnych inwestycji. – Optymizm dotyczący prognozowanego popytu ze strony najemców jest na tyle duży, że ostatnio część firm decyduje się na zakup większych terenów, by realizować część powierzchni w obiektach na zasadach spekulacyjnych. Ma im to pozwolić w przyszłości oferować najemcom nową powierzchnię dostępną niemal od ręki – wyjaśnia ekspert Cushman & Wakefield.

Cena gruntu ma bezpośredni wpływ na czynsz, jaki można zaoferować najemcy. Deweloperzy magazynów są więc bardzo zainteresowani nowymi gruntami, jednak ich presja na uzyskanie jak najlepszych cen ziemi jest duża.