Dorota Kaczyńska

Według analityków JLL obecnie w budowie jest ok. 687 tys. mkw. powierzchni magazynowych w Polsce. W tym ok. 184 tys. mkw., czyli prawie 27 proc., przypada na projekty spekulacyjne – bez podpisanych  umów najmu przed rozpoczęciem inwestycji.

– To znaczący wzrost względem 2013 r. Wówczas niecałe 6 proc. nowej podaży stanowiły inwestycje spekulacyjne, czyli niezabezpieczone kontraktami najmu – zauważa Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej w JLL.

Z kolei doradcy Cushman&Wakefield szacują, że na koniec IV kwartału 2014 r. na ok. 674,8 tys. mkw. hal znajdujących się w budowie, ok. 205 tys. metrów stanowiły te jeszcze niezagospodarowane.

– Zatem odsetek niewynajętych magazynów, znajdujących się w budowie, wynosi około 30,3 proc. w skali całej Polski – szacuje Wojciech Dachniewski, starszy negocjator w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Banki pożyczają

Z prognoz Cushman & Wakefield wynika, że odsetek spekulacyjnych budów w sektorze magazynów będzie rosnąć. Apetyty najemców są bowiem ciągle duże.

Jak wyliczają analitycy JLL, w 2014 r. podpisano umowy najmu na łącznie ponad 2 mln mkw., co jest najlepszym wynikiem w historii polskiego rynku magazynowego. Jest to zarazem rezultat lepszy o 6 proc. w porównaniu z 2013 r. Analitycy JLL podkreślają przy tym, że popyt netto (nowe umowy) wyniósł aż 1,4 mln mkw. – o 7,5 proc. więcej w porównaniu z 2013 r. Największe zapotrzebowanie na hale zgłaszają, tradycyjnie, operatorzy logistyczni, którzy w ramach nowych umów zabezpieczyli w ubiegłym roku prawie 607 tys. mkw. (43 proc. popytu).

– Deweloperzy, widząc stabilną sytuację na głównych rynkach magazynowych oraz systematycznie spadający współczynnik pustostanów, który na koniec 2014 r. wyniósł 6,5 proc. (602 tys. mkw.), podejmują ryzyko i widzą zasadność uruchamiania projektów spekulacyjnych. Malejąca liczba pustostanów oraz popyt, który tylko w ostatnim kwartale ubiegłego roku wyniósł ok. 950 tys. mkw., również skłaniają deweloperów do realizacji inwestycji spekulacyjnych –- tłumaczy Wojciech Dachniewski.

Dodaje, że nie bez znaczenia jest także zmieniające się podejście banków oraz instytucji finansowych do możliwego uzyskania finansowania na realizację takich projektów.

Obiekty spekulacyjne powstają więc głównie w lokalizacjach, gdzie jest niski współczynnik powierzchni niewynajętej, popyt ze strony najemców jest duży, a konkurencja jest ograniczona.

– By zminimalizować ryzyko inwestycji, często deweloperzy w momencie, gdy uda im się podpisać umowę typu pre-lease – np. na najem 30–50 proc. planowanego budynku – pozostałą część obiektu realizują spekulacyjnie – zauważa Dachniewski.

Według analityków JLL lokalizacje z największym potencjałem dla projektów spekulacyjnych to Poznań i Wrocław oraz mniejsze rynki, na których brakuje gotowych magazynów.  Najwięcej niewynajętej jeszcze powierzchni powstaje dziś właśnie w regionie poznańskim – ok. 50,5 tys. mkw.

Ponadto, jak wyliczają przedstawiciele Cushman & Wakefield, sporo się buduje na Górnym Śląsku – 30,7 tys. mkw. i w okolicach Krakowa – prawie 25 tys. mkw. Z kolei w aglomeracji warszawskiej powstaje ok. 21 tys. mkw. spekulacyjnych hal, a w Polsce centralnej – 16,1 tys. mkw.

– Projekty spekulacyjne realizowane są przede wszystkim w sprawdzonych lokalizacjach, z mocną pozycją na mapie magazynowej kraju, przyciągających najemców np. ze względu na swoje położenie czy infrastrukturę – tłumaczy Tomasz Olszewski. – Jednak w tzw. regionach wschodzących także istnieje zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie, więc i tam tego typu obiekty mają szansę na znalezienie najemców.

Np. dziś w spekulacyjnej budowie znajduje się ok. 18 tys. mkw. w Szczecinie oraz 15 tys. mkw. w Rzeszowie.

Typowy projekt spekulacyjny zwykle ma niewielką powierzchnię, liczącą ok. 10 tys. mkw. – Największe hale liczą wprawdzie ok. 20 tys. mkw., aczkolwiek już w tym przypadku deweloperzy starają się podpisać umowy przednajmu, zanim rozpoczną budowę lub na samym jej początku. Większe moduły w ramach powierzchni spekulacyjnych raczej nie są realizowane – mówi Wojciech Dachniewski.

W małych formatach

Doradcy zapewniają, że ze względu na rekordowo niską stopę pustostanów, nowa podaż powierzchni magazynowej cieszy się dużym zainteresowaniem wśród najemców. Dlatego problemów ze znalezieniem chętnych nie mają deweloperzy realizujący projekty spekulacyjne. Proces ich wynajmu następuje stopniowo, wraz z postępem budowy.

– W większości przypadków deweloperom udaje się całkowicie wynająć powierzchnię w obiektach spekulacyjnych jeszcze przed zakończeniem budowy. Niemniej jednak impulsem do rozpoczęcia inwestycji jest zazwyczaj pozyskanie przynajmniej jednego najemcy – mówi Beata Hryniewska, dyrektor w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.

Nawet w ostatnich latach hale realizowane na zasadach spekulacyjnych udawało się z sukcesem wynająć. – Dobrym przykładem na to jest Panattoni Park Sosnowiec czy Panattoni Park Wrocław. Należy zwrócić uwagę, że nawet przy zauważalnym wzroście odsetka projektów spekulacyjnych jest to ciągle oferta, którą rynek wchłonie bez większych przeszkód. Ponadto deweloperzy nie podejmują nieprzemyślanych decyzji odnośnie do lokalizacji projektów spekulacyjnych. Tego typu inwestycje poprzedzoną są bardzo dokładną analizą rynku – przekonuje Tomasz Olszewski.

Jak wyjaśnia Beata Hryniewska, znaczny popyt na powierzchnię magazynową zlokalizowaną w granicach największych polskich miast będzie skutkował budową hal w tzw. formule Small Business Units (SBU). – Są to dość małe obiekty magazynowe, oferujące możliwość dopasowania wielkości modułu do ścisłych wymagań najemcy. Dobrym przykładem idealnej lokalizacji dla tego typu inwestycji są okolice warszawskiego Okęcia – twierdzi Beata Hryniewska.

Taniej we Wrocławiu

Mimo dużego zainteresowania magazynami, stawki najmu pozostają stabilne.

Według danych JLL, czynsze bazowe za mniejsze moduły w obiektach typu SBU (znajdujących się w obrębie miast i charakteryzujących się zwykle wyższymi stawkami najmu),  od dłuższego czasu nie zmieniają się w Warszawie i Łodzi. Ale spadły ostatnio nieznacznie we Wrocławiu.