Rz: Od czego powinien zacząć poszukiwania działki pod dom przyszły inwestor?

Marek Szczepkowski: Poszukiwania rozpoczynamy od określenia kryteriów nieruchomości, czyli lokalizacji, parametrów technicznych działki oraz maksymalnej kwoty do wydania na grunt.

O co pytać sprzedającego działkę już przez telefon, badając ofertę?

Należy spytać o podstawowe kryteria, które sobie założyliśmy, czyli parametry techniczne: powierzchnię, wymiary oraz aspekty prawne.

Jednym z najważniejszych pytań jest to o przeznaczenie czy funkcję działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz oznaczenie w ewidencji gruntów. Dowiemy się z tych dokumentów, co tak naprawdę możemy wybudować na działce, o ile w ogóle będzie można coś wybudować.

Na co zwrócić uwagę na miejscu, oglądając działkę?

Przede wszystkim zapoznajmy się z jej granicami w terenie. Często brakuje jasno określonych granic, a po wtórnym pomiarze geodezyjnym okazuje się, że działka znajduje się w innym położeniu niż zakładaliśmy.

Po drugie, zobaczmy, co dzieje się na sąsiednich terenach i w najbliższym otoczeniu, co pozwoli uniknąć negatywnych wpływów lub utrudnień z sąsiedztwa.

Po trzecie, spacerując po działce, zwróćmy uwagę, czy buty nie grzęzną w miękkiej glebie. Nośność gruntu jest ważnym czynnikiem przy budowie. Zbyt słaba może utrudniać proces budowlany, co niesie z sobą dodatkowe koszty związane z przygotowaniem gruntu do budowy.

Jakich dokumentów dotyczących działki należy zażądać od sprzedającego?

Do dokumentów, które należy zweryfikować przy kupnie działki, zaliczamy: księgę wieczystą, która pokazuje stan prawny nieruchomości, wypis z ewidencji gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jeżeli obowiązuje. Jeśli natomiast planu nie ma, to zajrzyjmy do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Zapytajmy, czy właściciel występował o decyzję o warunkach zabudowy. Jeżeli nie, warto to zrobić. A gdy był dokonany podział nieruchomości, to poprośmy o decyzję o podziale nieruchomości. Przyda się też mapa z uzbrojeniem terenu – sytuacyjno-wysokościowa) oraz warunki geotechniczne.

Kiedy domu nie uda się wybudować na danej działce? Gdzie mogą się kryć pułapki?

Jest wiele przyczyn braku możliwości wybudowana domu na wybranym terenie. Tak jak wspomniałem, bardzo ważne jest sprawdzenie przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten jest aktem prawa miejscowego, więc wszystkie zapisy planu muszą być przestrzegane. Jest tam np. informacja, czy działka leży na terenach o funkcji mieszkaniowej, usługowej, przemysłowej czy innej. Na działce przemysłowej nie wybudujemy domu mieszkalnego jednorodzinnego.

Natomiast gdy planu nie ma, musimy być jeszcze bardziej ostrożni. Wtedy należy występować o decyzję o warunkach zabudowy. Najlepiej zrobić to przed transakcją, aby nie okazało się, że na naszej działce nie można wybudować domu. A w dobie obecnej ścisłej ochrony środowiska zdarza się bardzo często, że warunki zabudowy są kwestionowane przez urząd opiniujący dokument w zakresie ochrony środowiska.

Bywa, że warunki zabudowy nie zostaną wydane, co wiąże się z brakiem możliwości zabudowy działki.

Z jakiego powodu może się tak stać?

Przyczyny są często bardzo prozaiczne, np. występowanie rzadkich gatunków roślin, które są pod ochroną, występowanie terenów chronionych. Miałem klientkę, która kupiła kilka lat temu prawie półhektarową działkę w miejscowości, gdzie mocno rozwijało się mieszkalnictwo jednorodzinne. Teren nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Klientka po kupnie nie rozpoczęła budowy, a po kilku latach stwierdziła, że teren musi sprzedać. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, wszystkie media przebiegają przy jej granicy, a na sąsiednich terenach dominuje zabudowa jednorodzinna.

Z uwagi na stosunkową dużą powierzchnię gruntu klientka chciała dokonać podziału nieruchomości na mniejsze działki i wtedy je sprzedać. Doradziłem, aby na początek wystąpiła o decyzję o warunkach zabudowy do urzędu gminy, ponieważ późniejszy podział będzie łatwiejszy do przeprowadzenia. Po dwóch miesiącach klientka otrzymała negatywną odpowiedź, zamiast warunków zabudowy, wraz z informacją, że na działce obok występuje obszar chroniony – „trzcina".

Co może zrobić w takiej sytuacji z działką?

Może na niej obecnie sadzić ziemniaki. Sprawa jest w toku, odwołanie trwa już ponad pół roku. Szanse na uzyskanie warunków zabudowy są, ale jest to proces wymagający dużej wiedzy, wytrwałości i cierpliwości w załatwianiu spraw w urzędach.

Czy często się dziś zdarza, że klienci mają wybrany projekt domu z katalogu i szukają działki pod wybrany budynek?

Bardzo rzadko. Najczęściej realizują projekt dostosowywany do działki. Wielu inwestorów ma już świadomość, że wybrać projekt z katalogu jest łatwo, ale znaleźć działkę odpowiadającą jego wymaganiom – już trudniej. Najczęściej i tak należy dokonywać zmian w projektach gotowych.

Jakie ryzyko wiąże się z kupnem działki, która jest polem? Ile czasu zabiera odrolnienie?

Ryzyko jest takie: albo będzie można coś wybudować, albo nic się nie wybuduje. Jeżeli są to grunty niższych klas, to proces odrolniania, następnie uzyskanie warunków zabudowy i pozwolenia na budowę może potrwać od kilku miesięcy do kilku lat.

Każda sprawa jest indywidualna, ciężko jednoznacznie stwierdzić na początkowym etapie, ile potrwa procedura administracyjna doprowadzająca działkę do użytku budowlanego.

Historia z życia wzięta: klient idzie do pośrednika, mówi, że szuka działki pod dom w danej okolicy, a pośrednik na to: dobrze, proszę przyjechać po mnie, pojeździmy po okolicy, znam kilka lokalizacji... I pośrednik bierze telefon z tablicy na polu, dzwoni, jeżdżąc z klientem... Jaki jest sens korzystania z takiej usługi?

Przede wszystkim chodzi o znajomość podstawowych dokumentów. Pośrednik powinien znać się na podstawach procesu inwestycyjnego, aby przedstawić klientowi ścieżkę, którą będzie zmierzał.

Działając na co dzień na rynku nieruchomości, pośrednik wie, jakie niespodzianki kryją się w poszczególnych lokalizacjach.

Z drugiej strony pośrednicy – biorąc do swojej bazy nieruchomości na sprzedaż – powinni dokonać ścisłej analizy, aby przedstawić klientowi szanse i zagrożenia związane z daną działką.

—gb

CV

Marek Szczepkowski – specjalista do spraw sprzedaży domów i działek w agencji Freedom Nieruchomości. Ukończył studia inżynierskie na Wydziale Geodezji i Gospodarki Przestrzennej na Uniwersytecie Warmińsko-Mazurskim w Olsztynie, specjalność: doradztwo na rynku nieruchomości.

Piotr Sawal, prezes Domu Maklerskiego w Investments SA

Kiedy i na jakiej ziemi można by było najlepiej zarobić?