- Najbogatsi inwestorzy nie zawsze chcą, aby wyjazd przez bramę ich rezydencji był odnotowany przez sąsiadów czy obserwatorów. Czasem nie chcą także, by kierowca wiedział, dokąd się wybierają. M.in. dlatego wybierają luksusowe apartamenty w dużym mieście, by poczuć się anonimowo, żyjąc poza rezydencją na najwyższym poziomie - opowiada Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas.

Z raportu KPMG i Reas wynika, że polski rynek luksusowych nieruchomości jest wciąż niewielki i znajduje się we wstępnej fazie rozwoju w stosunku do światowych liderów. Łączna wartość transakcji na rynku pierwotnym nieruchomości luksusowych wynosi ok. 500 mln zł rocznie, z czego około 90 proc. generują apartamenty.

Ceny luksusowych apartamentów w stanie deweloperskim zaczynają się w Polsce od 1 mln zł, a największe transakcje sięgają 10 mln zł. Średnia cena, od której zamożni i bogaci Polacy uznają apartament za luksusowy, wynosi ok. 16,5 tys. zł mkw. - podaje KPMG.

Zaledwie 200 transakcji rocznie

Reas segment luksusowych nieruchomości mieszkalnych podzielił na dwie kategorie: apartamenty i rezydencje. Aż 90 proc. wartości rynku luksusowych nieruchomości budowanych i sprzedawanych przez deweloperów generowane jest na rynku apartamentów, którego wielkość szacuje się na ok. 440 - 460 mln zł.

W ostatnich latach liczba transakcji realizowanych w ciągu roku waha się od 160 do 180. Na rynku luksusowych rezydencji, czyli ekskluzywnych wolno stojących domów jednorodzinnych oferowanych przez deweloperów, dochodzi rocznie do 20-25 transakcji sprzedaży, opiewających łącznie na ok. 50-57 mln zł. Domy te sprzedawane są jednak z reguły w stanie wymagającym dużych nakładów na wykończenie.

O znaczącej wielkości rynku apartamentów można mówić w przypadku pięciu aglomeracji o najlepszej sytuacji gospodarczej: Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia i Poznania. Chociaż w ostatnich latach rośnie znaczenie Wrocławia i Krakowa, to pod względem realizowanych lokali, największym rynkiem w Polsce jest zdecydowanie Warszawa.

60 tys. zł za mkw.?

Na koniec I kwartału 2015 roku, wśród lokali kosztujących 16 - 18 tys. zł za mkw., ponad jedną trzecią stanowiły oferty z Warszawy. W latach 2009 - 2014 w Warszawie wybudowano około 3 tys. apartamentów, z których 400 stanowiły lokale luksusowe.

W przedziale cenowym powyżej 18 tys. zł za mkw. blisko 90 proc. luksusowych mieszkań także znajduje się w stolicy. Obecnie w Warszawie w ofercie jest kolejnych 300 ekskluzywnych mieszkań. Maksymalne ceny sięgają w przypadku Warszawy 65 tys. zł za mkw. (apartament w Operze), we Wrocławiu i Krakowie ok. 40 tys. zł mkw., a w Poznaniu i Trójmieście ok. 30 tys. zł za mkw.

Jak wynika z raportu KPMG i Reas, w kilkuletniej perspektywie liczba apartamentów o cenach jednostkowych przekraczających 17 tys. zł za mkw., sprzedawanych rocznie w pięciu kluczowych aglomeracjach, powinna przekroczyć 250, zaś łączna wartość rynku - poziom 500 mln zł.

Ceny luksusowych apartamentów w stanie deweloperskim zaczynają się w Polsce od 1 mln zł. W porównaniu do dojrzałych gospodarek Europy Zachodniej polski rynek luksusowych nieruchomości cechuje relatywnie niski poziom cen i stosunkowo niewielka liczba prawdziwie luksusowych inwestycji. Tylko nieliczne polskie apartamenty odpowiadają pod względem jakości wykończenia i powierzchni najwyższym standardom światowego luksusu.

- Ceny luksusowych apartamentów w stanie deweloperskim zaczynają się w Polsce od 1 mln zł, podczas gdy najdroższe transakcje sięgają 10 mln zł. To wciąż niewiele w porównaniu do spektakularnych wartości notowanych w największych światowych metropoliach - mówi prezes Kirejczyk.

Opowiada, że rekordowe transakcje przekroczyły ostatnio kwotę 200 mln dol. za penthouse w Londynie, 70 mln dol. za apartament w Nowym Jorku, 65 mln dol. za dom szeregowy w Paryżu. najdroższy niedawno sprzedany penthouse w Hongkongu osiągnął cenę 105 mln dol. - W przypadku Monako maksymalne ceny przekraczają 80 tys. euro za mkw., podczas gdy przeciętne ceny wynoszą kilkanaście tysięcy euro za mkw. w pełni wyposażonego i umeblowanego apartamentu - podaje przykłady prezes Kirejczyk.

Czym jest luksus

Aby uznać nieruchomość za luksusową, kluczowa jest prestiżowa lokalizacja obiektu, czyli w centrum miasta, w rejonie starówki, niedaleko parku czy w sąsiedztwie teatrów i opery. Luksusowe apartamentowce charakteryzuje też unikatowa architektura i wykorzystanie szlachetnych materiałów wykończeniowych.

Z raportu KPMG i Reas wynika, że do najczęściej występujących udogodnień w inwestycjach z segmentu apartamentów należą monitoring oraz przestronne lobby z recepcją. W najbardziej ekskluzywnych apartamentach znajdziemy także przestrzeń rekreacyjną z klubem fitness, sauną czy basenem. W ofercie części inwestycji znajdują się także usługi concierge, których zakres obejmuje zarówno pomoc w sprawach codziennych, jak i nietypowe życzenia związane z organizacją czasu, podróży i rozrywką.

W ostatnich latach popularna staje się także funkcja określana mianem "inteligentny dom", umożliwiająca zdalne sterowanie ogrzewaniem, klimatyzacją, oświetleniem czy urządzeniami AGD.

Jak wynika z raportu, w segmencie nieruchomości nie istnieje jedna uniwersalna definicja „granicy luksusu". Polacy o zarobkach w przedziale 10-20 tys. zł uważają średnio 16 tys. zł za minimalną cenę za mkw luksusowego apartamentu, podczas gdy w opinii badanych o najwyższych dochodach powyżej 20 tys. zł - cena mkw. luksusu rozpoczyna się od 17 tys. zł.

Kwota ta jest jeszcze wyższa (blisko 20 tys. zł/mkw) w oczach kluczowych nabywców dóbr i usług luksusowych, czyli osób określanych jako HNWI (ang. high net worth individuals). Najbogatsi mieszkańcy Polski to przede wszystkim osoby w wieku 40-59 lat, najczęściej zamieszkujące miasta powyżej 250 tys. mieszkańców. Ponad połowę polskich HNWI stanowią prywatni przedsiębiorcy, a jeden na pięciu jest przedstawicielem najwyższej kadry kierowniczej (prezesi, członkowie zarządów, dyrektorzy).

Według szacunków KPMG liczba HNWI w Polsce w 2014 roku wyniosła ok. 47 tys. osób i aż 84 proc. z nich deklaruje, że jest w posiadaniu przynajmniej jednej luksusowej nieruchomości.

- Stopniowy proces wzbogacania się polskiego społeczeństwa pozwala przypuszczać, że liczba osób z grupy HNWI w Polsce w najbliższych latach wzrośnie, dzięki czemu rynek luksusowych nieruchomości utrzyma się na ścieżce dynamicznego wzrostu - prognozuje Steven Baxted, partner i szef zespołu doradztwa dla sektora budownictwa i nieruchomości w KPMG w Polsce. - Dla najbogatszych Polaków, posiadających więcej niż jedną luksusową nieruchomość, tzw. second home pełni często rolę wakacyjnej lub miejskiej rezydencji. Warto także zaznaczyć, że jednym z ważnych źródeł dochodów HNWI jest działalność inwestycyjna. Wpływa to bardzo pozytywnie na rozwój rynku luksusowych nieruchomości, które stanowią coraz istotniejszy element portfela inwestycyjnego, obok akcji czy obligacji - dodaje Steven Baxted.