– Tegoroczne wakacje nie należą do spokojnych na rynku kredytów hipotecznych. Banki wprowadziły wiele zmian w ofertach. Niestety, w większości przypadków chodzi o podwyżki marż – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander. – Mimo to kredyty hipoteczne pozostają bardzo tanie i dość łatwo dostępne – dodaje.

Z danych Expandera wynika, iż w sierpniu aż siedem banków poinformowało, że dotychczas stosowana marża kredytów z minimalnym (10- -proc.) wkładem własnym zmieni się. W większości przypadków chodziło o podwyżki.

– W rezultacie średnia marża dla tego rodzaju kredytów wzrosła w sierpniu do 1,99 proc. z 1,97 proc. w lipcu. Podwyżki dotknęły również kredytów udzielanych w ramach programu „Mieszkanie dla młodych". Ich średnia marża także wzrosła, do 2,05 proc. w sierpniu z 2,03 proc. w lipcu – wymienia Jarosław Sadowski. – Jedynie dla tradycyjnych kredytów z wysokim, 25-proc. wkładem własnym marże pozostały na dotychczasowym poziomie – 1,76 proc. Jest to przede wszystkim zasługa dużej obniżki w Alior Banku: z 2,20 do 1,89 proc. Gdyby nie ona również w przypadku kredytów z wysokim wkładem własnym uzyskalibyśmy wyższą niż przed miesiącem średnią marżę – wyjaśnia analityk.

Marże w dół?

Doradcy kredytowi podkreślają, że kredyty hipoteczne są wyjątkowo tanie. Ale ich oprocentowanie jest bardzo niskie, bo niska jest stopa WIBOR, do której banki doliczają marżę. Ten ostatni element ma jednak coraz większy wpływ na koszt kredytu.

Z wyliczeń Expandera wynika, że przy kredycie w wysokości 300 tys. zł zaciągniętym na 25 lat miesięczna rata wyniesie ok. 1500 zł. Trzy lata temu było to 2050 zł. Różnica jest więc duża. Ponadto kredyty są dziś dość łatwo dostępne – jeśli patrzeć na zdolność kredytową. Na przykład czteroosobowa rodzina z miesięcznym dochodem 8 tys. zł netto przeciętnie może dziś pożyczyć na mieszkanie 777 tys. zł. Trzy lata temu dostałaby 633 tys. zł.

Czy można liczyć, że banki będą obniżały marże kredytów hipotecznych zgodnie z zasadą: WIBOR w górę, marże w dół?

– Nie tylko w przypadku kredytów mieszkaniowych stopy procentowe ogłaszane przez Narodowy Bank Polski odgrywają ogromną rolę – wpływają na całą gospodarkę. Zmiany stóp odczuwają jednak szczególnie ci, dla których istotne jest oprocentowanie kredytów – przypomina Jacek Kasperczyk, analityk Comperii.pl. – Gdy stopy procentowe rosną, oprocentowanie tych instrumentów również idzie w górę, a gdy stopy spadają, mamy do czynienia z sytuacją odwrotną – wyjaśnia.

Przypomina, że od kwietnia 2010 r. do lipca 2012 r. – kiedy to stopa WIBOR 3M wzrosła z 3,90 proc. do ponad 5 proc. – marże „hipotek" spadły z 2,70 proc. do 1,70 proc. Po tym okresie wystąpiły obniżki stóp procentowych: WIBOR 3M spadł z ponad 5 proc. do 1,65 proc. (historyczne minimum dla tego parametru), a banki podniosły stosowane przez siebie marże z 1,7 proc. do 2,1 proc. Ostatnie pięć miesięcy to znów sytuacja odwrotna: stopa WIBOR 3M wzrosła z 1,65 proc. do 1,72 proc., a marże obniżyły się z 2,10 proc. do 2,02 proc.

– Trzymając się analogii, jaka występowała w ostatnich pięciu latach, należy oczekiwać, że w momencie podwyżki stopy WIBOR 3M spadnie poziom marż stosowanych przy kredytach mieszkaniowych – uważa Jacek Kasperczyk. – Już teraz na rynku pojawiają się nowe promocje „hipotek". W ciągu ostatnich tygodni na wprowadzenie takich ofert zdecydowały się m.in. PKO BP oraz Eurobank.

Nie, tanio to już było

Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy, nie wierzy w optymistyczny scenariusz spadku kosztów kredytów mieszkaniowych.

– Przy zobowiązaniach hipotecznych średnie marże oscylują dziś wokół 2 proc. Znalezienie oferty z marżą na poziomie około 1,5 proc. to wielka okazja – uważa. – Do tego najczęściej dochodzi koszt prowizji, zwykle jest to od 2 do 3 proc. kwoty kredytu. A przecież jeszcze parę lat temu, a konkretnie w 2008 r., można było uzyskać kredyt na mieszkanie z marżą 0,5 proc. i bez prowizji. To się już nie powtórzy – podkreśla.

Jego zdaniem marże kredytów hipotecznych nie będą spadać, nawet gdy WIBOR będzie rósł.

– Nie ma na to szans, ponieważ „hipoteki" wyszły w bankach z mody. Dochód osiągany na tych produktach jest bowiem wątpliwy: skoro marże wynoszą 2 proc., są mniejsze od 3-proc. szkodowości – wyjaśnia Krzysztof Oppenheim.

Według niego tzw. szkodowość w „hipotekach" (chodzi o kredyty niespłacane) w najbliższych latach będzie rosła, więc podobnie będzie z marżami – też pójdą w górę.

– Od dwóch–trzech lat bankowcy sprzedają najprostsze produkty, czyli pożyczki gotówkowe. Korzyści z nich to nie tylko niemal brak pracy przy udzielaniu i obsłudze tego typu zobowiązań, ale także to, że można zastosować wyższe oprocentowanie niż dla „hipotek" oraz dorzucić pokaźną prowizję – mówi Oppenheim.

Prognozuje, że już w przyszłym roku banki solidarnie mocno podniosą koszty kredytów hipotecznych, co wiąże się m.in. z kłopotami z zobowiązaniami we frankach szwajcarskich.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki