Dlaczego to ważne? Bo może się okazać, że cena nie jest adekwatna do jakości lokum i w przyszłości – szczególnie gdy konkurencja wprowadzi na rynek nową ofertę – nie da się sprzedać lokalu za takie pieniądze, jakie inwestor wyłożył.

– Kluczowym podziałem, który ma istotne znaczenie zwłaszcza w kontekście poziomu cen, jest podział mieszkań na segmenty cenowo–jakościowe – mówi Katarzyna Kuniewicz, partner w firmie doradczej Reas. – Lokale w budownictwie wielorodzinnym dzielone są na dwa podstawowe segmenty: mieszkania i apartamenty. W segmencie mieszkań wyróżniamy dwa podsegmenty: lokale o podstawowym standardzie oraz mieszkania o podwyższonym standardzie. Podobnie segment apartamentów dzieli się na apartamenty oraz apartamenty luksusowe.

O zakwalifikowaniu mieszkania do poszczególnych segmentów decydują przede wszystkim kryteria lokalizacyjne i jakościowe, zarówno w odniesieniu do lokalu, jak i budynku lub zespołu budynków. Pod uwagę brane jest też kryterium cenowe.

– W odróżnieniu od niektórych analityków my nie wykluczamy lokalu z segmentu apartamentów ze względu na jego powierzchnię użytkową – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Zwykłe M

Mieszkania o podstawowym standardzie stanowią zdecydowaną większość oferty mieszkań deweloperskich. Głównym atutem mieszkań z tego podsegmentu jest ich dostępność cenowa.

– Niższe ceny tych lokali wynikają z kilku czynników. Podstawowym jest realizacja budowy na relatywnie tańszych gruntach, co jest równoznaczne z usytuowaniem ich na peryferiach miast lub w mniej atrakcyjnych częściach dzielnic położonych blisko centrum. Niejednokrotnie zdarza się, że są to projekty o ograniczonym dostępie do obiektów użyteczności publicznej lub słabym skomunikowaniu z centrum miast i skupiskami pracy. Dotyczy to zarówno środków komunikacji publicznej, jak i infrastruktury drogowej – wyjaśnia Katarzyna Kamińska, menedżer w dziale monitoringu firmy Reas.

Opowiada, że w przypadku mieszkań o podstawowym standardzie nie odgrywa roli wielkość inwestycji. Często są to duże zespoły powtarzalnych budynków o wysokiej intensywności zabudowy. W bezpośrednim otoczeniu takich inwestycji dominuje zwykle zabudowa o podobnym standardzie, a kwestią drugorzędną jest estetyka otoczenia i dbałość o jakość widoku z okien. Dopuszczalny jest brak na osiedlu terenów o charakterze przestrzeni publicznej, jak również wykorzystanie działki wewnątrz osiedla na parkingi. Części wspólne budynku ograniczone są do funkcjonalnego i normatywnego minimum.

– Kolejnym czynnikiem jest standard realizacji. Do budowy często wykorzystywane są najtańsze technologie dostępne na rynku. Przy wyborze standardu materiałów oraz usług budowlanych i wykończeniowych decyduje przede wszystkim czynnik ekonomiczny – wyjaśnia Katarzyna Kamińska.

Z reguły w zwykłych mieszkaniach nie ma odrębnej garderoby, a wysokość pomieszczeń w tym segmencie wynosi zwykle 250–260 cm.

Podwyższony standard

– Inwestycje oferujące mieszkania o podwyższonym standardzie skierowane są do nabywców poszukujących bardziej atrakcyjnych lokalizacji i lepszej jakości wykończenia oraz rozbudowanej oferty dodatkowych usług i udogodnień – zwraca uwagę Katarzyna Kuniewicz.

Mówi, że w porównaniu z podsegmentem mieszkań o podstawowym standardzie lokale z tego segmentu mają zwykle większą powierzchnię przy danej liczbie pokoi (o 20–30 proc.) oraz oferują nieco większą prywatność.

– Niedopuszczalny jest korytarzowy układ lokali w budynku, a sypialnie nie powinny być sytuowane przy ścianach przylegających do korytarzy i klatek schodowych. Jedynie pokoje dzienne mogą być tak położone. Z reguły w planie mieszkania pojawia się garderoba, a poszczególne pomieszczenia są tak zaprojektowane, aby na życzenie nabywcy łatwo można było uzyskać przestrzeń otwartą. Sporadycznie pojawiają się rozwiązania typu master suit, czyli główna sypialnia z prywatną łazienką i garderobą – wymienia Katarzyna Kuniewicz.

Charakterystyczne, zwłaszcza dla wyższych budynków, jest projektowanie na ostatniej kondygnacji mieszkań nietypowych, zdecydowanie większych, mających dostęp do dużego tarasu, będących namiastką lokali typu penthouse, występujących powszechnie w segmencie apartamentów.

Katarzyna Kamińska dodaje, że z reguły projekty o podwyższonym standardzie są bardziej dopracowane architektonicznie od inwestycji z grupy podstawowej, choć jakość architektury nie jest decydująca dla zakwalifikowania danej inwestycji do tego podsegmentu.

– Kryterium wykluczającym nie jest również wielkość inwestycji. Natomiast aby mieszkania mogły zostać uznane za lokale o podwyższonym standardzie, ważne jest estetyczne i funkcjonalne zagospodarowanie otoczenia budynku, z wykorzystaniem profesjonalnego projektu architektury krajobrazu, oraz części wspólnych – opowiada Katarzyna Kamińska.

Standardem w projektach o podwyższonym standardzie jest winda z poziomu podziemnego garażu. Liczba miejsc postojowych w parkingu podziemnym stanowi co najmniej 2/3 liczby mieszkań, do których przynależą indywidualne piwnice lub komórki lokatorskie.

Opcjonalnie pojawia się recepcja – dla pojedynczych budynków bądź dla całego zespołu. Osiedla o podwyższonym standardzie są też zazwyczaj ogrodzone (o ile warunki zabudowy na to pozwalają), z kontrolowanym dostępem.

W większości przypadków materiały wykorzystane przy realizacji inwestycji i prace wykończeniowe mieszczą się w średnich zakresach cenowych i jakościowych.

Apartament z widokiem na jutro

Katarzyna Kuniewicz podkreśla, że projekty o charakterze apartamentowym to wyjątkowy produkt, skierowany do grupy najbardziej wymagających i zamożnych nabywców.

– Lokale z tego segmentu sytuowane są w prestiżowych lokalizacjach i zbudowane z wykorzystaniem materiałów wysokiej jakości. Aby zaliczyć projekt do tego podsegmentu, nie wystarczy funkcjonalność i estetyka, ważne są prestiż i renoma – podkreśla ekspertka Reasa.

Apartamenty realizowane są w centralnych dzielnicach miast oraz w najbardziej prestiżowych lokalizacjach dzielnic subcentralnych i terenów podmiejskich. Bezpośrednie otoczenie inwestycji apartamentowej to zwykle zabudowa mieszkaniowa o dobrym standardzie, ewentualnie inne nieuciążliwe obiekty.

– Jedyną dopuszczalną uciążliwością w przypadku projektu apartamentowego jest lokalizacja przy głównych ulicach śródmiejskich. Jednak i w tym przypadku hałas otoczenia powinien być ograniczany przez odpowiednie rozwiązania technologiczne. Istotnym aspektem lokalizacji jest dogodne skomunikowanie inwestycji z centrum miasta i prestiżowymi dzielnicami biznesowymi oraz łatwy dostęp do obiektów użyteczności publicznej – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Eksperci Reasa podkreślają, że charakter i intensywność zabudowy mają w przypadku apartamentów duże znaczenie. Intensywność tych projektów z zasady jest umiarkowana, choć do segmentu tego można zaliczyć również niektóre budynki wysokościowe w centrum miasta.

Projekt apartamentowy powinien się odznaczać oryginalną, atrakcyjną architekturą. Również w przypadku większych kompleksów poszczególne budynki powinny zachować indywidualny, kameralny charakter. Elewacja, przynajmniej w części, wykonywana jest ze szlachetnych materiałów (kamienia, ceramiki wysokiej jakości, projektowanych indywidualnie detali architektonicznych). Charakterystyczne są też duże przeszklenia.

– Standardem dla zagospodarowania części wspólnych w projektach apartamentowych jest recepcja w budynku zwykle połączona z przestronnym, reprezentacyjnym lobby. Nawet niskie budynki, poniżej czterech kondygnacji naziemnych, wyposażone są w windę – mówi Katarzyna Kamińska. – Osiedla i budynki apartamentowe mają z zasady zapewnioną całodobową ochronę i monitoring części wspólnych. W większych budynkach czy zespołach budynków oferowany jest też zwykle dostęp do dodatkowych funkcji sportowo-rekreacyjnych, takich jak basen, sauna, fitness czy kort tenisowy.

W lokalach o trzech i większej liczbie sypialni standardem jest stosowanie rozwiązania master suit. W części mieszkań mogą być zaprojektowane wykusze lub ogrody zimowe. Powszechne są natomiast duże balkony lub tarasy. Wysokość pomieszczeń w grupie apartamentów zwykle sięga co najmniej 275 cm. Coraz bardziej powszechne jest też wyposażanie apartamentów w klimatyzację i nowoczesne technologie, jak np. systemy smart home.

Prawdziwy luksus

Jak podkreślają analitycy Reasa, w skali kraju zaledwie kilka projektów oferuje standard najwyższy z możliwych, obejmujący wykorzystanie wszystkich lub niemal wszystkich najnowocześniejszych technologii i najbardziej prestiżowych praktyk sektora deweloperskiego.