Zdaniem Jarosława Mikołaja Skoczenia, eksperta Emmerson Realty, podaż drogich nieruchomości powoli rośnie. – Buduje się ich coraz więcej. W dobrych miejscach powstają tzw. plomby – zwraca uwagę. – W Warszawie zagłębiem takich inwestycji staje się Powiśle. Powstają tam apartamenty i mieszkania o podwyższonym standardzie.

O rosnącej ofercie luksusowych mieszkań na wynajem mówi też Marcin Jańczuk, dyrektor z Metrohouse. – Prawdziwych apartamentowców nie ma jednak zbyt wiele. Zwykle jest to oferta lokali o wyższym standardzie w kamienicach poddanych rewitalizacji – zauważa. – Nie wszędzie jednak znajdziemy takie mieszkania. Trafiają się w Śródmieściu, na Mokotowie, Wilanowie, Żoliborzu, Saskiej Kępie.

Prawnik i finansista

Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) zwraca uwagę, że na Mokotowie i Wilanowie jest łatwiej o grunt, dlatego też inwestycje o wyższym standardzie powstają przede wszystkim w tych dzielnicach. – W Śródmieściu i na Żoliborzu, z uwagi na brak dostępnych terenów, mieszkania z wyższej półki znajdziemy w odrestaurowanych kamienicach, chociaż jest kilka górujących nad miastem nowych inwestycji – mówi. – Przeważają mieszkania o podwyższonym standardzie, na które jest więcej chętnych niż na luksusowe apartamenty.

Jarosław Mikołaj Skoczeń dodaje, że drogie lokale wynajmują firmy, prawnicy, biura finansowe. – Czynsze wahają się od 5 do 20 tys. zł miesięcznie. Górne stawki są zarezerwowane raczej dla firm, które w drogich mieszkaniach albo otwierają swoje biura albo wynajmują je menedżerom najwyższego szczebla, którzy przyjeżdżają do Polski na kilka miesięcy i wygodniej jest im mieszkać w apartamencie niż w hotelu – opowiada.

Ale, jak zastrzega, aby pozyskać bogatego klienta i osiągnąć dobrą stawkę, lokal musi być wykończony bardzo dobrymi materiałami. – Wyposażenie to już indywidualna sprawa. Bywa, że mieszkanie nie ma mebli, albo, co zdarza się coraz częściej, jest urządzane zgodnie z życzeniem klienta – zauważa Skoczeń. – Czynsz jest wtedy o wiele wyższy, a umowa podpisywana na kilka lat. Właściciele apartamentów najwyższej klasy zapewniają też, jeśli tylko klient sobie tego życzy, pełen serwis sprzątający.

Edyta Krakowiak dodaje, że oprócz doskonałej lokalizacji i wysokiego standardu wykończenia i umeblowania luksusowe lokale muszą się znajdować w prestiżowych budynkach, które oferują sprzątanie, ochronę, basen, siłownię.

Na standard budynku zwraca też uwagę Marcin Jańczuk.

– O najemcę nie będzie łatwo, nawet gdy lokal jest świetnie wyposażony i wykończony wysokiej klasy materiałami, podczas gdy sam budynek pozostawia wiele do życzenia – przestrzega dyrektor z Metrohouse. – Z kolei w budynkach o podwyższonym standardzie i apartamentowcach bogate wyposażenie powinno być standardem – podkreśla.

Komfort i elegancja

Zdaniem Marcina Jańczuka w budownictwie popularnym nie jest do końca uzasadnione inwestowanie w bardzo drogie materiały czy wyposażenie. – W ostatecznym rozrachunku nakłady nie znajdą odzwierciedlenia w czynszu – tłumaczy dyrektor. I dodaje, że o ile pojawiają się pytania o lokale z czynszem 4–5 tys. zł, o tyle droższe mieszkania budzą ograniczone zainteresowanie. – Podobny mechanizm widać przy sprzedaży mieszkań z wyższej półki – mówi dyrektor. – Zainteresowanie pojawia się przy połączeniu dwóch czynników: znanego, prestiżowego adresu i wysokiej klasy wyposażenia.

Pośrednik Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl, ocenia z kolei, że podaż nieruchomości o bardzo wysokim standardzie pozostaje na rynku najmu na tym samym poziomie, podczas gdy popyt na nie – maleje.

– To skutek oszczędności wprowadzanych przez firmy, które są głównymi klientami w segmencie najmu ekskluzywnych apartamentów – wyjaśnia Paweł Zeliaś. – Biznesmeni i prezesi spuścili trochę z tonu i zadowalają się apartamentami za ok. 5 tys. zł miesięcznie.

Z analiz Pawła Zeliasia wynika, że najwięcej apartamentów o powierzchni 150 mkw. i większej, z czynszem ok. 60–80 zł za metr, znajdziemy na Mokotowie, Żoliborzu, Wilanowie i w Śródmieściu. – Mniejsze, ok. 100-metrowe lokale ze stawką najmu 100 zł za mkw., to także domena tych dzielnic – zwraca uwagę szef Salondomow.pl. – Za takie pieniądze możemy liczyć np. na lokal w kamienicy łączącej komfort z dyskretną elegancją. Stylistyka budynku może nawiązywać do przedwojennych rozwiązań architektonicznych, dodatkowo możemy liczyć na basen, saunę, jacuzzi oraz piękny ogród z placem zabaw dla dzieci, nie mówiąc o dwóch stanowiskach w garażu – opowiada pośrednik.

Paweł Zeliaś podkreśla, że takie apartamenty są wykończone materiałami z absolutnie najwyższej półki. – To marmury, egzotyczne drewno. Maksymalne stawki to 125–150 zł za mkw. mieszkania o powierzchni 120–300 mkw. – wskazuje pośrednik. – Za wynajem topowego apartamentu w Warszawie trzeba w sumie zapłacić od 10 do 30 tys. zł, miesięcznie.

W opinii Pawła Zeliasia inwestorzy planujący zostać rentierami preferują raczej metodę małych kroków. – Inwestują w kilka mieszkań dwu- i trzypokojowych, stawiając na pewniaków, czyli studentów – komentuje. – Na chętnego na mieszkanie cztero-, pięciopokojowe w dobrej lokalizacji, z czynszem powyżej 5 tys. zł, trzeba długo czekać. A znalezienie lokatora do apartamentu za 10 czy 20 tys. zł jest naprawdę trudne.

Także Edyta Krakowiak mówi o ograniczonym popycie na drogie lokale. – Wynajmują je głównie obcokrajowcy. Polskich biznesmenów jest znacznie mniej – mówi przedstawicielka WGLiN. – Jesteśmy daleko za Zachodem. Nie ma u nas wyższej klasy średniej, która dysponuje przychodami umożliwiającymi wynajmowanie drogich apartamentów. Dlatego najdroższe mieszkania stoją puste całymi miesiącami – zauważa.

Jej zdaniem górna stawka, która czyni wynajem trudnym lub więc niemożliwym, to ok. 8 tys. zł miesięcznie.

Opinia

Joanna Lebiedź, ReMax Action (dawniej Lebiedź Nieruchomości)