Tak wielkie zakupy terenów budowlanych były podyktowane, jak tłumaczą eksperci Home Brokera, rekordową sprzedażą nowych mieszkań. - Z naszych szacunków wynika, że 2015 rok był rekordowy także pod względem zakupów terenów pod zabudowę mieszkaniową - mówi Robert Latuszek, analityk projektów inwestycyjnych Home Broker Business.

Rynkowe ceny gruntów

Z analiz Home Brokera wynika, że największe firmy na zakup działek przeznaczyły nawet po ponad 200 mln zł, a rekordziści przekroczyli 250 mln zł. - Wielu deweloperów dokonało zakupów gruntów za kwoty od kilku do kilkudziesięciu milionów złotych – wylicza Robert Latuszek.

Według szacunków Home Broker Business wydatki na działki pod zabudowę mieszkaniową dokonane w 2015 r. przez działających w Polsce deweloperów przekroczyły miliard złotych. – Ze względu na skalę obecnej sprzedaży deweloperzy musieli przygotować się na najbliższe dwa lata, uzupełniając braki w bankach ziemi – tłumaczy Robert Latuszek.

Marcin Krasoń, analityk Home Brokera, dodaje, że większość transakcji odbywała się po racjonalnych, rynkowych cenach, bez przeszacowania wartości nieruchomości. - W szerszej perspektywie mogłoby to skutkować przegrzaniem rynku i nagłym wzrost cen mieszkań - zwraca uwagę Marcin Krasoń.- Dzięki temu stawki utrzymują się na stabilnym poziomie i nie powinny się szybko zmienić. Jeśli sytuacja nie ulegnie niespodziewanej zmianie, aktywność deweloperów dotycząca zakupów działek powinna się przełożyć na kolejne rekordy w liczbie uzyskiwanych przez nich pozwoleń na budowę i rozpoczynanych nowych inwestycji - prognozuje.

Przypomina, że ostatnie dane Głównego Urzędu Statystycznego są bardzo optymistyczne. W ciągu 12 miesięcy deweloperzy dostali 93,2 tys. pozwoleń na budowę, co rok do roku oznacza ponad 20-proc. wzrost. - Aktywność deweloperów nadal będzie najbardziej widoczna w takich miastach jak Warszawa, Kraków, Trójmiasto i Wrocław. Warto też wspomnieć o rosnącej roli Poznania - zaznacza Robert Latuszek.

Dobry rok

Analitycy Home Brokera podkreślają, że mijający rok na rynku nieruchomości był bardzo ciekawy. - Większość uczestników rynku będzie go wspominać pozytywnie. Ceny były stabilne, wielu deweloperów notowało rekordową sprzedaż, a rynek najmu rozwija się coraz lepiej - wylicza Marcin Krasoń.

Przypomina, że ostatnie cztery kwartały były czasem ważnych zmian w zasadach, które rządzą procesami zachodzącymi na rynku mieszkaniowym: chodzi o wkład własny przy zakupach na kredyt oraz program "Mieszkanie dla Młodych".

- Mimo utrudnionego dostępu do kredytów hipotecznych, sprzedaż mieszkań była nadspodziewanie wysoka, za czym stoi zwiększona aktywność osób kupujących nieruchomości za gotówkę, często w celach inwestycyjnych - wyjaśnia ekspert. - Od początku roku osoby zaciągające kredyt mieszkaniowy musiały obowiązkowo posiadać 10-proc. wkład własny (wcześniej było to 5 proc.). Warto też dodać, że gotówkę trzeba też mieć na opłaty okołotransakcyjne.

- Przykładowo, kupując na rynku wtórnym mieszkanie za 300 tys. zł należało przygotować nawet 45 tys. zł gotówki. A przecież mieszkanie trzeba jeszcze urządzić, a czasem i wyremontować - mówi Marcin Krasoń. - Mimo tego liczba udzielonych przez banki w pierwszych trzech kwartałach tego roku kredytów była o 1,9 proc. wyższa niż w analogicznym okresie 2014 r. (dane z raportu AMRON-SARFiN) Wiele osób ratowała się bowiem programem "Mieszkanie dla Młodych", z którego dofinansowanie jest liczone jako wkład własny - dodaje.

Przypomina też, że od września popularność programu znacząco wzrosła, bo włączono do niego rynek wtórny, a dodatkowo zwiększyły się kwoty i dostępność nieruchomości dla rodzin wielodzietnych.

Droższa Warszawa

- Równoważenie się sił działających na popyt i podaż mieszkań sprawiło, że przez ostatni rok ceny w skali kraju były stabilne, choć oczywiście na poszczególnych rynkach dochodziło do wahań - zauważa Marcin Krasoń. Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance, który obrazuje zmiany cen mieszkań w największych miastach, przez ostatni rok wzrósł o 0,65 proc.

- W Warszawie, która jest największym rynkiem nieruchomości, ceny są dziś wyższe niż przed rokiem o 1,8 proc. Wzrost cen nieco wyższy od inflacji to normalny objaw na zdrowym i dojrzałym rynku nieruchomości - opowiada Marcin Krasoń.

Dodaje, że kończący się rok działający w Polsce deweloperzy zdecydowanie powinni zaliczyć do udanych. Większość głównych graczy zanotowała rekordowe wskaźniki sprzedaży mieszkań. - A to dzięki temu, że przygotowali się z ofertą nieco wcześniej i byli gotowi na zapotrzebowanie, jakie płynęło z rynku – zauważa Robert Latuszek. - Sytuacja sprzyja firmom deweloperskim i nabywcom mieszkań z rynku pierwotnego, gdzie tych drugich stymuluje program rządowych dopłat "Mieszkanie dla Młodych" oraz niskie stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej. Warto jednak dodać, że polityka RPP jest korzystna też dla deweloperów, którzy mają dostęp do taniego finansowania z bankowych kredytów.

Co dalej

- W 2016 roku wiele będzie zależało od działań rządu oraz zachowania Rady Polityki Pieniężnej w kwestii stóp procentowych. Nie można też zapominać o kolejnej zmianie w rekomendacji S, zgodnie z którą klienci kupujący mieszkanie na kredyt powinni dysponować 15-proc. wkładem własnym - mówi Marcin Krasoń. - Problem w tym, że nie do końca wiadomo, jak banki zinterpretują wskazówki Komisji Nadzoru Finansowego o możliwości ubezpieczenia brakującego wkładu własnego ponad niezbędne minimum (10 proc.). Jest to bowiem niejasne. Początek roku może więc być nieco nerwowy i prawdopodobnie spotkamy się z ostrożnością w udzielaniu kredytów - prognozuje.

Według eksperta Home Brokera dla wielu kupujących jeszcze większą rolę odgrywać będzie program "Mieszkanie dla Młodych". - Rzecz w tym, że jeśli jego popularność utrzyma się na poziomie z ostatnich kilku miesięcy, to już w połowie roku może zabraknąć pieniędzy na wypłaty w 2016 roku - zauważa Marcin Krasoń. - Program ma bowiem wyznaczone kwoty, jakie mogą być wypłacone w danym roku. Jeśli do tego dojdzie, to kupujący mieszkania z dofinansowaniem będą mogli składać wnioski tylko na dopłaty w kolejnych latach, co może doprowadzić do lekkiego ograniczenia popytu.

Analityk Home Brokera ocenia, że ważnym tematem w przyszłym roku będzie bez wątpienia podatek bankowy. - Jego wprowadzenie w zapowiadanej ostatnio formie (0,39 proc. od wartości aktywów) może być poważnym problemem. Według obliczeń portalu Bankier.pl w przypadku części banków kwota podatku przekroczy 30 proc. zysku, a w ekstremalnym wypadku pochłonie go prawie w całości - mówi Marcin Krasoń. - Trudno oczekiwać, że banki będą biernie przyglądały się spadkowi wyników, koszty zostaną więc w dużej części przerzucone dla klientów, a akcja kredytowa może zostać spowolniona - prognozuje.

Rynek najmu

Analitycy przyjrzeli się także rynkowi najmu. - Coraz aktywniejsze działanie Funduszu Mieszkań na Wynajem może przyciągnąć do Polski zagranicznych inwestorów instytucjonalnych – zauważa Robert Latuszek. – Nadal nie powinno też brakować inwestorów indywidualnych, którzy kupują mieszkania na wynajem, gdyż zyski z tej inwestycji są często znacząco wyższe od odsetek z bankowych lokat lub obligacji skarbowych – dodaje.