Jaki to był rok na rynku nowych i używanych mieszkań? Co było najbardziej zaskakujące? Jakie prognozy się nie sprawdziły? Komentują analitycy rynku nieruchomości i deweloperzy:

Tomasz Kołodziejczyk, analityk redNet Property Group:

2015 rok był rekordowy na rynku deweloperskim - zarówno pod względem liczby mieszkań sprzedanych, jak i wprowadzonych do oferty. To wynik tanich kredytów mieszkaniowych, większej dostępności lokali w programie dopłat do kredytów "Mieszkanie dla młodych" oraz trendów migracyjnych.

Co może zaskakiwać? W trzecim i czwartym kwartale ubiegłego roku sprzedano o ponad połowę więcej mieszkań, niż zakładano. Największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania jedno - i dwupokojowe. Mijający rok był dobry zarówno dla klientów, którzy mogli wybierać mieszkania spośród dużej oferty, licząc na wiele promocji, jak i dla deweloperów, którzy dzięki sprzyjającej koniunkturze mogli rekordowo dużo mieszkań sprzedać.

Na rynku wtórnym w minionym roku zauważalny był odwrót klientów od starych mieszkań. Konkurencją są bardziej atrakcyjne lokale oferowane na rynku pierwotnym.

Kamil Niedźwiedzki, analityk portalu nieruchomości Dompress.pl:

- W minionym roku pewnym zaskoczeniem było objęcie we wrześniu programem "Mieszkanie dla Młodych" lokali z rynku wtórnego. Choć emdeemowskie mieszkania nie stanowią dużego udziału w rynku, to jednak w jakimś stopniu wpłynie to na poziom sprzedaży w tych firmach, które swoją ofertę kierują do osób chcących skorzystać z dopłat. Część z nich wybierze lokale z drugiej ręki.

Już od wielu lat w pierwszej kolejności z oferty deweloperów znikają najmniejsze metrażowo mieszkania dwu - i trzypokojowe w dobrze zlokalizowanych inwestycjach. Takie lokale wybierają młodzi ludzie, którzy nabywają swoje pierwsze mieszkanie i inwestorzy poszukujący najbardziej rentownych lokali na wynajem. To dwie silne grupy nabywców.

Marcin Uryga, analityk Emmerson Realty:

- Co nas najbardziej zaskoczyło w minionym roku? Jak się okazało, nieco przeceniony został wpływ wprowadzenia obowiązku posiadania 10 proc. wkładu własnego przy transakcjach kredytowych. Największym zaskoczeniem okazało się jednak włączenie rynku wtórnego do programu "MdM". To przewrót w stosunku do pierwotnych założeń programu.

W 2015 roku bardzo dobrze sprzedawały się mieszkania w tzw. strefie pośredniej, czyli znajdującej się już za ścisłym centrum, ale jeszcze nie w strefie peryferyjnej. W mniej prestiżowych lokalizacjach także trafiały się projekty notujące bardzo dobrą sprzedaż, ale zwykle oferowały one wyraźnie atrakcyjniejsze ceny od działającej tam konkurencji.

Był to dobry rok zarówno dla deweloperów, jak i klientów, wobec czego rynek można było uznać za zrównoważony. Zwiększony popyt na mieszkania spotkał się z adekwatną odpowiedzią po stronie podażowej, a agresywna konkurencja nie pozwoliła na wzrost cen. W rezultacie obie strony miały powody do zadowolenia.

Na rynku wtórnym pierwsza połowa roku była dosyć senna. W największych miastach wciąż zdecydowanie bardziej atrakcyjne dla klientów były mieszkania z rynku pierwotnego. Po włączeniu mieszkań używanych do "MdM" rynek wtórny w końcówce roku zdecydowanie zyskał na atrakcyjności i to pomimo niższych limitów cenowych.

Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl:

- Prognozy dotyczące spadku liczby kupowanych kredytów hipotecznych, spowodowanego wymogiem posiadania minimum 10 proc. wkładu własnego, które głoszono pod koniec 2014 roku w ogóle się nie sprawdziły. Co więcej banki nie zmniejszyły akcji kredytowej w ostatnich trzech kwartałach.

Rok 2015 był rekordowy nie tylko pod względem sprzedaży nowych mieszkań, ale także liczby lokali oddanych do użytkowania, wydanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów. Według danych GUS w okresie od stycznia do października oddano do użytkowania 115 tys. mieszkań, czyli o 0,2 proc. więcej w porównaniu z analogicznym okresem w 2014 r. W czasie dziesięciu miesięcy 2015 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 157 tys. mieszkań, więc o 17,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2014 r.

Wzrosła o 10,5 proc. również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto - do 142,5 tys. lokali. Najwięcej mieszkań oddano do użytkowania w województwie mazowieckim, wielkopolskim, małopolskim, dolnośląskim i pomorskim, czyli tam, gdzie najlepiej działa program "Mieszkanie dla Młodych".

Część deweloperów może być jednak rozczarowana wynikami sprzedaży, jeżeli swoje realizacje oparła głównie na beneficjentach programu dopłat, ponieważ od września 2015 roku, czyli od otwarcia programu na rynek wtórny, praktycznie 80 proc. kredytów w ramach wsparcia dotyczyła mieszkań używanych. Oznacza to, że klienci bez odpowiedniego wkładu własnego poniekąd byli zmuszeni do zakupu nowych mieszkań, mimo że woleliby używane.

Oczywiście z ust deweloperów nie usłyszymy obaw związanych z tym trendem, ale wielu już odczuwa jego skutki. Spadek zainteresowania ofertą nowych mieszkań z dopłatą, ale także wygenerowana nadpodaż lada moment zmobilizuje deweloperów do łagodnej polityki rabatowej, ponieważ bez rosnącego popytu będą musieli agresywniej walczyć o klienta.

A co dzieje się z popytem ? Według danych serwisu Domiporta.pl od września widać wyraźny spadek liczby osób zainteresowanych ofertą rynku pierwotnego, których udział zmalał z 32 do 29 proc. Sytuacja gospodarcza nie zachęciła nowej grupy klientów do transakcji.

Na pewno na poszerzeniu zasięgu programu "MdM" zyskuje bogata oferta rynku wtórnego, gdzie widać spore ożywienie, w szczególności w segmencie mieszkań spełniających kryteria wyznaczane przez limit. Niezależnie od źródła pochodzenia nieruchomości (rynek wtórny, pierwotny) przez cały rok niezmiennie najchętniej poszukiwane były mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni od 35 do 65 mkw. W serwisie Domiporta.pl szukało ich 42 proc. klientów.

Prognoza na ten rok nie jest już tak optymistyczna. Pierwszym zagrożeniem będzie znikome zainteresowanie zakupem mieszkań z rynku pierwotnego wspieranych kredytem hipotecznym z dopłatą "MdM", a to może skutkować gorszymi wynikami sprzedażowymi wielu deweloperów.

Następnie drożejące już w tym momencie kredyty hipoteczne, które są pokłosiem pierwszych decyzji obronnych banków przed wprowadzeniem ustawy bankowej. Banki będą chciały szybciej zarabiać na kredytach i zmniejszą akcję kredytową długoterminowych hipotek.

Natomiast na sytuacji związanej z nadpodażą będą głównie wygrywać gotówkowicze oraz osoby posiłkujące się kredytem w minimalnym stopniu. Niestety musimy się liczyć, że w 2016 roku RPP w końcu podniesie stopy procentowe, a to realnie wpłynie na oprocentowanie kredytów.

Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker:

Rynek mieszkaniowy jest stymulowany także przez należący do Banku Gospodarstwa Krajowego (w ramach spółki TFI BGK) Fundusz Mieszkań na Wynajem, który kupuje od deweloperów gotowe mieszkania i wprowadza je na rynek najmu. Planuje on w ciągu kilku lat kupić łącznie ok. 20 tys. mieszkań (wydając na to 5,5 mld zł) w największych miastach.

Fundusz Mieszkań na Wynajem jest pionierem na polskim rynku najmu, jeśli chodzi o inwestorów instytucjonalnych i należy oczekiwać, że w najbliższych latach w jego ślady pójdą kolejni, także spoza Polski.

Sprzyja temu także wzrost popularności najmu okazjonalnego. To specjalna umowa, która chroni właściciela nieruchomości przed nieuczciwością najemcy. To wszystko przekłada się także na popularność mieszkań z rynku pierwotnego.

Rafał Szczepański, wiceprezes spółki BBI Development:

- 2015 rok był przełomowy także dla polskiego rynku nieruchomości luksusowych. Wznowiono sprzedaż apartamentów w warszawskim wieżowcu Złota 44. To adres, który jest porównywalny z najlepszymi rezydencjami w całej Europie. Ten projekt zwrócił uwagę zagranicznych rynków na Polskę. Uznanie dla tej inwestycji budzi rosnące zainteresowanie również klientów z zagranicy, którzy według naszych szacunków będą stanowić ok. 30 proc. wszystkich mieszkańców Złotej. Dlatego też zdecydowaliśmy się na uruchomienie międzynarodowej kampanii sprzedażowej. Współpracujemy też też z firmą Harrods Estates - londyńską agencją, która w Złotej 44 będzie odpowiedzialna za doradztwo w zakresie zarządzania budynkiem i usługi konsjerż.

Perspektywy na rynku nieruchomości luksusowych są bardzo optymistyczne. Polska ma wielki potencjał. Na razie segment prestiżowych apartamentów jest jeszcze niszą i stanowi tylko ok. 1 proc. całego rynku nieruchomości. Jednak w 2016 roku liczba zamożnych i bogatych podatników w Polsce może po raz pierwszy przekroczyć milion, a rok później ich łączne dochody mogą osiągnąć wartość ok. 200 mld zł. Dlatego luksusowych apartamentów będzie przybywać, szczególnie w stolicy, a ich wartość będzie rosła m.in. ze względu na ograniczoną podaż gruntów budowlanych w najbardziej poszukiwanych, centralnych lokalizacjach.

Przewagą Polski są ceny, które w porównaniu ze światowymi metropoliami są znacznie bardziej atrakcyjne. Jak wynika z danych REAS, jest tu osiem razy taniej niż w Londynie, trzy razy taniej niż w Paryżu i dwa razy taniej niż w Moskwie. Dlatego właśnie teraz jest doskonały moment na kupno mieszkania w celach inwestycyjnych, szczególnie w segmencie nieruchomości premium.