– Rok 2015 był bardzo dynamiczny na rynku powierzchni magazynowych, i to zarówno pod względem popytu, jak i podaży. Choć na początku stycznia nie ma jeszcze wszystkich danych rynkowych, to jednak możemy się spodziewać, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy zostały podpisane umowy najmu na około 3 mln mkw. powierzchni magazynowych, wliczając krótkoterminowe umowy najmu oraz renegocjacje – ocenia Małgorzata Zbróg, dyrektor w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych w firmie doradczej Colliers International.

Tak dobre wyniki zmobilizowały deweloperów na wszystkich rynkach, w tym również w regionach, które do tej pory nie były dobrze rozwinięte, do budowy nowych projektów. Inwestorzy postanowili stawiać nowoczesne hale w takich miastach jak Rzeszów, Lublin oraz Bydgoszcz.

– Pozostaje nam spodziewać się w nadchodzących miesiącach inwestycji na miarę Bombardiera, którego umowa najmu była jednym z największych kontraktów typu BTS, czyli budowy magazynu szytego na miarę, podpisanych w 2015 r. – dodaje Małgorzata Zbróg.

Popularny Śląsk

Colliers International podaje, że w ostatnich miesiącach ubiegłego roku na wszystkich rynkach regionalnych odnotowany został przyrost powierzchni magazynowej. Najwięcej nowoczesnych hal, w III kwartale 2015 r., oddano do użytku na rynku wrocławskim. Ukończone zostały tam cztery projekty o łącznej powierzchni najmu na ponad 108 tys. mkw. To blisko 30 proc. całej nowej podaży na rynku.

– Natomiast drugi pod względem podaży był rynek górnośląski, gdzie deweloperzy wybudowali 68 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej – podaje Małgorzata Zbróg.

Jej zdaniem trudno dziś wskazać rynek, na którym popyt na magazyny był największy w 2015 r. Apetyty najemców rosły dość proporcjonalnie w całej Polsce, chociaż można mówić o przewadze na szeroko rozumianym rynku warszawskim.

Colliers podaje, że ze względu na znaczący popyt współczynnik powierzchni niewynajętej na rynku hal jest najniższy od lat. Po III kwartale 2015 r. wskaźnik pustostanów wynosił średnio w kraju 5,33 proc.

Czas rekordów

O wyjątkowo dobrych wynikach na rynku najmu magazynów mówią też eksperci firmy JLL. Ich zdaniem 2015 r. może się okazać rekordowy w historii polskiego rynku magazynowo-przemysłowego, choć wszyscy czekają na oficjalne wyniki najmu.

Już III kwartał pokazał, że tak dobrze na rynku magazynowym nie było w Polsce od ośmiu lat. Według danych JLL przez pierwsze trzy kwartały w całym kraju wynajęło się aż 1,6 mln mkw., z czego 433 tys. mkw. zrealizowano w III kwartale 2015 r.

– Nie zmienia się czołówka sektorów najbardziej aktywnych na naszym rynku. Dane z pierwszych trzech kwartałów pokazały, że najwięcej wynajmują operatorzy logistyczni oraz sieci handlowe. Ten trend będzie się utrzymywał – mówi Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej w JLL.

Eksperci tej firmy podkreślają, że współczynnik powierzchni niewynajętej w sektorze magazynowym jest najniższy od 2007 r. Od końca 2013 r. stopniowo spada.

– Niski poziom pustostanów będzie zachęcał firmy do uruchamiania kolejnych inwestycji – zaznacza Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce w JLL.

Podaje, że w III kwartale współczynnik ten wynosił 6,5 proc. Najwięcej wolnej powierzchni było w Warszawie (11 proc.) oraz w Szczecinie (9,5 proc.).

Ale Tomasz Olszewski zwraca uwagę, że kilka nowych rynków na mapie magazynowej – takich jak Rzeszów, Toruń, Opole czy Lublin – praktycznie nie oferuje hal na wynajem dostępnych od ręki.

– Jednak zarówno w Rzeszowie, jak i Toruniu powstaje obecnie parę projektów spekulacyjnych, co wkrótce przyczyni się do zwiększenia dostępności na rynku – mówi Tomasz Olszewski z JLL.

Jego zdaniem 2015 r. może być trzecim z rzędu rekordowym rokiem – 2014 i 2013 też kończyły się nienotowanymi wcześniej wynikami wynajmu.

Niemcy chcą u nas

Również Wojciech Dachniewski, starszy negocjator w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych w firmie Cushman & Wakefield przyznaje, że rynek magazynowy jest w dobrej kondycji, a pustostanów czekających na najemców ubywa.

Według niego najbardziej aktywni najemcy parków magazynowych to: operatorzy logistyczni – 40,4 proc. umów najmu, firmy zajmujące się lekką produkcją – 15,5 proc., sieci sklepów – 12,1 proc., oraz firmy z sektora motoryzacyjnego – 6,9 proc.

– Do największych transakcji zawartych na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce w pierwszych dziewięciu miesiącach 2015 r. należy przedłużenie umowy najmu wraz z rozszerzeniem wynajmowanej powierzchni – 56 tys. mkw. – przez firmę Goodyear w Tarnów Logistic Park – wylicza Wojciech Dachniewski.

Dodaje, że kolejna wielka transakcja to wynajęcie 53 tys. mkw. przez Leroy Merlin w Panattoni Park Stryków II.

– Obserwujemy rosnące zainteresowanie firm z Niemiec i innych krajów Europy Zachodniej ulokowaniem działalności w Polsce, czego przykładem jest chociażby koncern Volkswagen, który buduje fabrykę we Wrześni. Inne znane firmy także planują otwarcie dużych zakładów produkcyjnych na terenie Polski – mówi ekspert Cushman & Wakefield. – Trudno jednak obecnie ocenić, czy jakiś z projektów, nad którymi obecnie pracują deweloperzy, będzie tak spektakularny jak niedawna inwestycja Amazona.

Zdaniem Wojciecha Dachniewskiego region Polski środkowej to dziś logistyczne centrum kraju. Daje bowiem możliwość dostawy towaru w każde miejsce w Polsce w optymalnym czasie.

– Stale poprawiająca się infrastruktura drogowa przekłada się na dużą aktywność najemców w tym regionie. Autostrady A1 i A2 mają tu bardzo duże znaczenie – podkreśla ekspert.

Dodaje jednocześnie, że także na Górny Śląsk przyciąga firmy doskonała infrastruktura drogowa. – Duża aktywność producentów oraz stref ekonomicznych czynią region bardzo przyjaznym dla najemców oraz dobrym do prowadzenia operacji magazynowo-produkcyjnych. Nie bez znaczenia jest także aktywność branży motoryzacyjnej w regionie. Fabryki Fiata w Tychach, Bielsku-Białej oraz GM/Opel w Gliwicach – zwraca uwagę Dachniewski.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Opinia

Magdalena Szulc | dyrektor firmy deweloperskiej SEGRO na Europę Środkową

Jaki był miniony rok dla branży magazynowej? Deweloperzy mogą go uznać za jeden z najlepszych na polskim rynku. Obok rekordowej dynamiki popytu i podaży ważnym trendem minionego roku była rosnąca liczba inwestycji spekulacyjnych (magazyny budowane bez podpisanych wcześniej umów najmu), choć oczywiście nadal najczęściej inwestowano w projekty typu BTS – czyli budowane na zamówienie klienta. Największą aktywnością wykazywali się najemcy z branży FMCG (tzw. dóbr szybko zbywalnych), motoryzacyjnej i firmy produkcyjne.