2015 rok, jak podkreśla Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zapisze się jako rok rekordowego popytu na nowe mieszkania. Lokale sprzedawały się jak świeże bułeczki.

– Aby rynek zachował płynność, za rekordowym popytem musi iść rekordowa podaż, a więc liczba nowych inwestycji – wyjaśnia ekspert. – Dziś pojawiają się wątpliwości, czy dotychczasowe tempo sprzedaży mieszkań przez deweloperów jest możliwe do utrzymania w tym roku.

Podobne dylematy, jak przypomina Jędrzyński, pojawiały się jednak już pod koniec 2014 roku, który również był świetny pod względem wyników sprzedaży.

Ambitne plany

Marcin Krasoń, analityk Home Brokera, przypomina, że takiego popytu na mieszkania jak w ubiegłym roku nie było nawet w czasie boomu z lat 2006–2008. – Tylko w trzecim kwartale ubiegłego roku na sześciu najważniejszych rynkach firmy sprzedały prawie 13,2 tys. mieszkań – podaje, powołując się na dane firmy Reas. Zdaniem Krasonia firmy chcą jak najpełniej wykorzystać dobry okres i planują kolejne inwestycje.

Według GUS w ostatnich 12 miesiącach firmy dostały 93,2 tys. pozwoleń na budowę lokali. Oznacza to roczny wzrost o 20 proc. – To pokazuje, że firmy mają nadal ambitne plany. W mojej ocenie przynajmniej pierwsze dwa kwartały 2016 roku będą wyglądały podobnie. Będziemy świadkami dużej aktywności deweloperów, szczególnie w największych miastach – przewiduje analityk. Dodaje, że liczba mieszkań w ofercie stołecznych deweloperów rośnie systematycznie od początku 2014 roku, zwiększając się w tym czasie o ok. 30 proc.

Według Jarosława Jędrzyńskiego tym razem deweloperom będzie jednak trudno powtórzyć ubiegłoroczny sukces. – Boom trwa już dwa lata. Jest napędzany przez inwestorów. I ten inwestycyjny popyt powinien zacząć powoli wykazywać symptomy nasycenia – prognozuje analityk. – Z kolei podatek bankowy spowoduje wzrost marż oraz spadek dostępności kredytów mieszkaniowych, które i bez tego pozostają w długotrwałej stagnacji – twierdzi. Nie pomoże też, jak dodaje Jędrzyński, wzrost wkładu własnego do 15 proc. przy transakcjach kredytowych.

– Popyt na nowe lokale powinien w tym roku spaść o kilkanaście procent, co wymusi na deweloperach ograniczenie nowych inwestycji – prognozuje analityk RynkuPierwotnego.pl. – W tym roku można jednak oczekiwać wciąż dobrej passy programu dopłat „Mieszkanie dla młodych" – ocenia.

Większość deweloperów może się więc skupić w tym roku na dostosowaniu oferty do wymagań rządowego programu.

Ewa Perkowska, dyrektor pionu handlowego w firmie Budimex Nieruchomości, ocenia, że nowe zasady udzielania kredytów (15 proc. wkładu własnego) nie wpłyną na sytuację na rynku mieszkań. – Zgodnie z rekomendacją S wciąż będzie można uzyskać kredyt na 90 proc. wartości mieszkania, pod warunkiem skorzystania z dodatkowych zabezpieczeń, np. wykupienia ubezpieczenia – przypomina Ewa Perkowska.

Dodaje, że ubiegły rok był dla jej firmy rekordowy – nabywców znalazło ponad 1,9 tys. mieszkań. – W tym roku nie chcemy zwalniać tempa. Planujemy sprzedać ok. 1,5 tys. mieszkań – zapowiada dyrektor z Budimexu. – Będzie to zależało od liczby projektów, jakie uda się nam wprowadzić na rynek.

O dużym popycie na mieszkania mówi też Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży w Wawel Service. – Rok 2015 był na rynku deweloperskim wyjątkowo obfity. W całej Polsce powstawały nowe inwestycje, które cieszyły się dużym zainteresowaniem – potwierdza dyrektor. – Na podstawie naszych statystyk możemy wnioskować, że nowy rok będzie kontynuacją tej dobrej passy na rynku mieszkaniowym. W naszym przypadku zyski z 2015 roku roku zostaną w dużej mierze zainwestowane w dalszy rozwój oferty i nowe nieruchomości. Mamy wiele pomysłów, planujemy kilka zupełnie nowych projektów w Krakowie i Warszawie, ale także w Krynicy i Katowicach. Wkroczymy także do Wrocławia – zapowiada.

Tanie coraz lepsze

W opinii Marcina Krasonia struktura podaży na rynku pierwotnym raczej znacząco się nie zmieni. – Największym zainteresowaniem cieszą się w miarę tanie lokale. Najlepiej, by mieściły się w narzuconych przez „MdM" limitach – potwierdza analityk Home Brokera. – Nadal są chętni na dwójki na 40–45 mkw. i trójki o powierzchni 50–55 mkw. – zauważa.

Dodaje, że także inwestorzy kupujący lokale na wynajem szukają możliwie dużej liczby pokoi na jak najmniejszej powierzchni. – Obowiązuje zasada: kupuj powierzchnię, wynajmuj pokoje – tłumaczy Marcin Krasoń.

A Jarosław Jędrzyński prognozuje, że ok. trzech czwartych tegorocznych nowych inwestycji wpisze się, jak zwykle zresztą, w segment popularny. – Ten segment rynku z roku na rok oznacza jednak coraz lepszy standard, lepszą jakość wykonania, jest też coraz atrakcyjniejszy pod względem architektury – podkreśla analityk RynkuPierwotnego.pl. – Wymuszają to i wymagania klientów, i coraz większa konkurencja wśród deweloperów.

Jak mówi Jarosław Jędrzyński, w ubiegłym roku procentowy wzrost cen nowych mieszkań był na granicy błędu statystycznego. – Biorąc pod uwagę rosnącą podaż przy rekordowym popycie, wzrost cen był raczej iluzoryczny i bardziej dotyczył cen ofertowych niż transakcyjnych – wyjaśnia ekspert RynkuPierwotnego.pl. – Najbardziej prawdopodobny scenariusz na 2016 rok to utrzymanie się tej tendencji. Ograniczenie podaży nie wpłynie na wzrost cen, ponieważ będzie skorelowane z ograniczeniem popytu – wyjaśnia.

Z kolei Marcin Krasoń ocenia, że czeka nas okres stabilizacji z lekką tendencją do zwyżek cen. – Trzeba oczywiście pamiętać, że w jednych miastach stawki będą rosły bardziej, w innych mniej. W niektórych ceny zapewne spadną – przewiduje. – Zależy to bowiem nie tylko od trendu na rynku, ale i struktury oferty oraz transakcji w danej lokalizacji. W skali kraju do większych zmian nie dojdzie. Ewentualne wahania nie powinny przekroczyć kilku procent w skali roku, co jest normalnym zjawiskiem na zdrowym i dojrzałym rynku – dodaje.

W ocenie Marcina Krasonia do osłabienia popytu może dojść w drugiej połowie roku. Jest bowiem ryzyko, że na ten rok zabraknie pieniędzy w „MdM". Część klientów może się więc wstrzymać z transakcją do początku 2017 r.

Stabilne ceny mieszkań stara się utrzymywać Budimex Nieruchomości. – Oczywiście nie wykluczamy korekt, które mogą wynikać z kosztów związanych z realizacją inwestycji, np. umów z generalnymi wykonawcami – mówi Ewa Perkowska.

Według Adriana Potoczka ceny nowych mieszkań będą nieznacznie rosły, podobnie jak w 2015 roku. – Ale nie będą to podwyżki druzgocące dla nabywców – zastrzega dyrektor z Wawel Service.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Opinia

Jerzy Kukułowicz | dyrektor ds. rynku pierwotnego w Metrohouse

W tym roku liczba proponowanych przez deweloperów mieszkań znacząco się nie zmieni.