Budynek nie musi być fizycznie związany z gruntem

W centrum wielu polskich miast można znaleźć atrakcyjne i puste działki. Inwestorzy się o nie jednak nie biją. Powód? Pod ich powierzchnią znajdują się tunele, tory, parkingi itd. Trudno więc je zabudować. W Nowym Jorku, Sztokholmie czy Szanghaju nie byłoby z tym żadnych problemów. Tam już dawno z tym sobie poradzono.

Na protezie prawnej

Polskie prawo cywilne przewiduje, że właścicielem budynku lub innego obiektu jest właściciel gruntu, na którym go wybudowano (z kilkoma wyjątkami). Przepisy pozwalają więc ustanowić odrębną własność budynku dopiero, gdy zostanie określony udział w gruncie. A jak to zrobić, gdy budynek stoi na płycie podziemnego parkingu lub nad tunelem, w którym biegną droga czy tory kolejowe? Przecież bezpośredniej styczności z gruntem nie ma.

– Idealnego rozwiązania w polskim prawie dziś nie znajdziemy. Dlatego prawnicy muszą posiłkować się różnymi protezami prawnymi – mówi Mirosław Gdesz, prawnik.

Tak było m.in. w wypadku Centrum Nauki Kopernik, stojące nad tunelem, w którym biegnie Wisłostrada oraz z hotelem Courtyard by Marriott na warszawskim lotnisku Okęcie. Hotel nie ma praktycznie kontaktu z gruntem, stoi bowiem na płycie parkingu.

Problem wystąpił również w wypadku otoczenia dworców kolejowych w Krakowie i Warszawie czy też budynku Swedish Center w Al. Jerozolimskich w Warszawie. Ten ostatni stoi nad tunelem kolejowym, którym jeżdżą pociągi do Dworca Centralnego. – Budynek postawiono na wydzierżawionym terenie, którego użytkownikiem wieczystym jest PKP – mówi Mirosław Gdesz. – Nie powstało jednak wybitne dzieło architektury. Tak będzie zawsze na terenach wydzierżawianych, bo nie opłaca się inwestować dużych pieniędzy. Obiekty będą więc niedrogie i czysto komercyjne, inwestycja musi się bowiem zwrócić przedsiębiorcy – tłumaczy Mirosław Gdesz.

– Na tego typu inwestycje trudno pozyskać środki, dzierżawca nie może przecież zabezpieczyć kredytu na hipotece takiego budynku. Z tego powodu nie ma ich w Polsce dużo – przyznaje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Pomysły do kosza

Problem zauważył rząd i przygotował nawet dwa projekty w tej sprawie: autorstwa Ministerstwa Infrastruktury oraz Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego przy Ministerstwie Sprawiedliwości.

Oba rozwiązania były podobne. Przewidywały powoływanie do życia nowego rodzaju prawa, a mianowicie prawa zabudowy. W praktyce wyglądałoby to tak, że właściciel gruntu lub użytkownik wieczysty (tylko za zgodą właściciela) mógłby odpłatnie lub za darmo ustanowić prawo własności do obiektu budowlanego postawionego pod, nad jego nieruchomością lub na niej. Prawo zabudowy miało być ustanawiane minimalnie na 30 lat, a maksymalnie – 100 lat. I co najważniejsze, inwestor mógłby zabezpieczyć kredyt na hipotece tego budynku. Nic jednak z tych pomysłów nie wyszło. Oba trafiły do kosza. Dziś powrotu do nich nie ma.

– Obecnie nie prowadzimy żadnych prac nad podobnymi rozwiązaniami. – przyznaje Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa. – Nie oznacza to, że nic nie robimy. Projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego przewiduje, że dla inwestycji realizowanej na płycie parkingu czy nad tunelem będzie można ustanowić służebność. W tym celu inwestor będzie zawierał umowę z właścicielem gruntu (użytkownikiem wieczystym). Obie strony będą ustalały zasady korzystania z gruntu oraz wysokość wynagrodzenia z tego tytułu – tłumaczy wiceminister.

Projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego nie rozwiąże więc podstawowego problemu tego rodzaju inwestycji, jakim jest ich finansowanie, a konkretnie możliwość zabezpieczenia inwestycji na budynku.

– Warto więc zastanowić się czy w wypadku dużych inwestycji nie wprowadzić jednak możliwości rozwarstwienia prawa własności. Takie rozwiązania funkcjonują już w innych państwach od wielu lat i nikt tam na nie nie narzeka – mówi Mirosław Gdesz.

Handel pustym powietrzem

Amerykanie mają już w tym kilkadziesiąt lat tradycji. Sprzedają prawo zabudowy nad lub pod działką, czyli nawet powietrze nad nieruchomością, tzw. air rights. Ma ono nawet swoją wartość rynkową, tak samo jak ziemia.

W Nowym Jorku, Chicago, Los Angeles czy Bostonie można więc kupić działkę abstrakcyjną znajdującą się nad gruntem, tzw. puste powietrze. Dzięki temu wybudowano już wiele wieżowców w Chicago. Drapacze stoją na płytach przykrywających tory kolejowe.

Obrót prawem do powietrza nie jest tam niczym specjalnym. Powietrze się nawet wydzierżawia. Tak np. zrobił operator odcinka autostrady 33. Zdecydował się wydzierżawić część należących do niego praw powietrznych na rzecz prywatnych inwestorów, umożliwiając budowę obiektów usługowych, w tym centrum handlowego oraz campusu Uniwersytetu Bostońskiego.

W Kanadzie również można wydzielić abstrakcyjną działkę w powietrzu jeszcze przed zrealizowaniem inwestycji.

Dzierżawa nawet na 100 lat

Budowanie „w powietrzu" jest rozpowszechnione również u azjatyckich tygrysów. Obowiązują tam jednak inne zasady, aniżeli w USA.

– Chodzi o Szanghaj czy Hongkong. Tam właścicielem gruntu jest państwo, a wszystkie wysokościowce powstają na podstawie wieloletnich umów dzierżawy zawieranych nawet na 90 czy 100 lat. Bez problemu można zaciągnąć kredyt pod zabezpieczenie nieruchomości – mówi Mirosław Gdesz.