Kiedy można eksmitować najemcę

Jeżeli najemca dobrowolnie nie opuścił lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, właściciel powinien doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie, z urzędowo (np. przez notariusza) poświadczonym podpisem właściciela.

[srodtytul]Termin – siedem dni[/srodtytul]

Żądanie opróżnienia lokalu powinno zawierać w szczególności:

- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,

- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku najmu,

- termin (nie krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia najemcy żądania), w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opuścić lokal.

[srodtytul]Sąd – klauzula [/srodtytul]

W przypadku bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego w żądaniu właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

[b] Do tego wniosku załącza się:[/b]

- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia lokatorowi albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,

- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie,

- potwierdzenie zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego.

Jeżeli dochowane zostaną wszystkie opisane powyżej wymogi, sąd nada aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie lokatora o poddaniu się egzekucji klauzulę wykonalności, która będzie uprawniać do przeprowadzenia eksmisji.

Jeżeli eksmisja dotyczy małoletnich lub ubezwłasnowolnionych, komornik wstrzyma się z czynnościami i zawiadomi sąd opiekuńczy. Dalsze czynności komornik podejmie stosownie do orzeczenia sądu opiekuńczego, określającego miejsce pobytu tych osób.

[ramka][b]Kiedy trzeba mieć wyrok sądu[/b]

Co czeka właściciela, który nie zgłosi umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego?

Przede wszystkim do eksmisji będzie potrzebny wyrok sądowy nakazujący opróżnienie lokalu. W takim wyroku sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. Sąd orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę m.in. szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Wyroków sądowych nakazujących eksmisję w zasadzie nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Wykonując eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z jej dokonaniem aż do momentu, gdy gmina, właściciel lub najemca wskaże tymczasowe pomieszczenie.

Pomieszczenie tymczasowe, do którego kierowany jest najemca i osoby z nim zamieszkujące nieposiadające prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego, powinno odpowiadać określonym standardom. Takie pomieszczenie powinno przede wszystkim nadawać się do zamieszkania oraz mieć taki metraż, by na jedną osobę przypadało co najmniej 5 mkw. powierzchni mieszkalnej.

Dodatkowo wymaga się, by pomieszczenie to znajdowało się w tej samej miejscowości, w której znajdował się lokal dotychczas zajmowany przez eksmitowanego najemcę. Ponadto pomieszczenie zastępcze powinno posiadać dostęp do wody i do ustępu, choćby znajdowały się poza budynkiem, a także oświetlenie, możliwość ogrzewania, musi i zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków , przy czym nie jest wymagane zapewnienie samego urządzenia, ale np. zainstalowanie instalacji gazowej lub elektrycznej, które umożliwiają przygotowanie posiłków.

Ograniczenia, o których mowa, nie będą jednak dotyczyły tych właścicieli, którzy zawrą umowę najmu okazjonalnego z zachowaniem wszystkich wymogów przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów.[/ramka]

[i]Wojciech Szybkowski, partner, radca prawny