Pożyczka w jednym banku zamiast kilku

Zacznijmy zawsze od renegocjowania warunków w dotychczas obsługującym nas banku. Jeśli nie uda się uzyskać korzystniejszych warunków, można poszukać instytucji, która udzieli nowego kredytu na spłatę poprzedniego.Wiele banków zabezpiecza się jednak przed ucieczką klientów, pobierając prowizje za wcześniejszą spłatę kredytu. Dlatego zanim weźmiemy pierwszy kredyt, powinniśmy zwrócić uwagę, czy taka opłata występuje. Przykładowo w BPH jest ona pobierana przez cały okres kredytowania w wysokości 2 proc. spłaconego kredytu. Natomiast PKO BP za całkowitą spłatę pobierze 1,5 proc. prowizji, jednak już po dwóch latach możemy częściowo zwrócić kredyt bez opłaty. W Santanderze nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę, ale jest za aneks (100 zł).

Bez kosztów można wcześniej rozliczyć się z kredytu w Fortis Banku, MultiBanku i mBanku, ale dotyczy to tylko kredytów hipotecznych. W MultiBanku za wcześniejszą spłatę kredytu refinansowego (tzw. szybkiego) w pierwszym roku zapłacimy 3 proc., w drugim 2 proc., w trzecim 1 proc., a zero dopiero w kolejnych. Natomiast w mBanku przez pierwsze trzy lata opłata wynosi 2 proc.

W GE Money Banku nie ma prowizji za wcześniejszą spłatę, pod warunkiem że łączna kwota nadpłat kapitału w okresie pierwszych trzech lat (dla walut obcych) lub pięciu lat (kredyty złotowe) obowiązywania umowy nie przekroczy 50 proc. wartości zaciągniętego kredytu; jeśli przekroczy, wówczas płacimy 2 proc.

Kredyt refinansowy otrzymamy, jeśli mamy pozytywną historię kredytową. Zwykle banki, chcąc ostudzić nasz zapał do zmiany kredytodawcy, pobierają opłatę za wydanie zaświadczenia o historii kredytowej. Wynosi ona od kilkudziesięciu do kilkuset złotych (GE Money Bank 30 zł, Santander 50 zł, Millennium 60 zł, MultiBank 70 zł, Dombank 40 zł, mBank 50 zł, BPH 250 zł, PKO BP 300 zł). Trzeba też uzbroić się w cierpliwość, bo zaświadczenia nie otrzymamy od ręki. Możemy czekać na jego wydanie w zależności od banku do 10 do 20 dni roboczych.

Niektóre banki, np. Millennium, MultiBank, GE Money Bank czy mBank, udzielają kredytów refinansowych tylko na podstawie historii kredytowej, bez przedstawiania zaświadczenia o dochodach. Jedynym warunkiem jest posiadanie od co najmniej roku (Millennium, GE Money Bank) lub 18 miesięcy (Multibank i mBank) kredytu hipotecznego w innym banku, który jest spłacany regularnie i bez opóźnień.

Przy zmianie banku trzeba zwrócić uwagę, czy za udzielenie nowego kredytu musimy płacić prowizję. Zwykle bank, do którego przenieśliśmy nasze zobowiązania, nie pobiera opłat (np. Millennium, Santander, GE Money Bank, PKO BP, MultiBank, mBank). Ale są i takie, gdzie się płaci, np. w Dombanku 0,5 proc., a w Nykredit do 2 proc.

Kolejnym ważnym kosztem jest marża. Warto dowiedzieć się, w jaki sposób jest ona ustalana i czy jest taka sama przez cały okres kredytowania. Czasami w umowie jest zapis, że bank dopuszcza w pewnych sytuacjach jej zmianę.

Najlepiej, jeśli marża jest na stałym poziomie. Wśród kredytów hipotecznych można znaleźć oferty z marżą od poniżej 1 proc. do kilku procent. Wszystko zależy od waluty kredytu, a przede wszystkim od sytuacji klienta. Im transakcja dla banku jest bardziej ryzykowna, tym wyższa marża.

Trzeba uważać na promocje, w ramach których bank zaoferuje bardzo niską marżę, ale tylko przez pierwszy rok, a w kolejnych latach będzie ona wyższa od przeciętnej na rynku.

W mBanku w ramach promocji kredytu refinansowego we frankach szwajcarskich marża wynosi 0,9 proc., ale w kolejnych latach sięgnie 1,3 proc. (choć na rynku nadal jest to korzystny poziom).

Najlepiej jeśli stopa procentowa jest sumą stałej marży oraz stawki na przykład WIBOR (oprocentowanie, po jakim banki w Polsce udzielają pożyczek innym bankom) lub LIBOR (oprocentowanie kredytów na rynku międzybankowym w Londynie).

Przy zmianie banku występują też różnego rodzaju opłaty dodatkowe. Warto dowiedzieć się, czy bank, do którego przeniesiemy nasze zobowiązania, pokryje chociaż niektóre z nich. A może to być na przykład opłata za wykreślenie poprzedniego banku z księgi wieczystej (100 zł za każdą hipotekę), opłata za wpis nowego banku do hipoteki (200 zł), koszty ubezpieczenia przed ustanowieniem zabezpieczenia hipotecznego, ubezpieczenia niskiego wkładu. Opłaty takie pokrywa m.in. MultiBank oraz mBank. Natomiast GE Money przez pierwsze trzy lata weźmie na siebie koszt ubezpieczenia niskiego wkładu.

Niektóre banki wymagają przy kredycie refinansowym np. ubezpieczenia na życie (Millennium) lub uzależniają warunki udzielenia kredytu od ubezpieczenia na wypadek trwałej niezdolności do pracy (MultiBank) czy utraty pracy (GE Money Bank); jeśli wykupimy takie polisy, mamy niższą marżę.

Należy też zwrócić uwagę na dodatkowy koszt związany z refinansowaniem kredytu w walucie obcej, np. franku szwajcarskim. Istotny jest tutaj spread, czyli różnica między kursem kupna i sprzedaży waluty w danym banku. Trzeba pamiętać, że zaciągamy kredyt po niższej cenie kupna, natomiast spłacamy po wyższym kursie sprzedaży. Jeśli widełki kursowe są bardzo szerokie, to taka różnica (spread) może podnieść koszty nawet o 0,7 proc. Dla franka szwajcarskiego spread wynosi od kilku do kilkunastu groszy. Wysoki jest np. w Dombanku i Metrobanku.

Przy refinansowaniu kredytu hipotecznego tracimy ulgę odsetkową, z której mogliśmy skorzystać, jeśli zaciągnęliśmy kredyt na mieszkanie do końca 2006 roku. Bo urząd skarbowy refinansowanie starego kredytu hipotecznego uznaje za nowy kredyt.

Ulga polega na tym, że do 2027 roku możemy odpisywać od podatku odsetki od kredytu, ale tylko od pewnej kwoty, która w 2006 wynosiła 189 tys. zł.

Aleksandra Pogorzelska, ekspert Goldenegg

Do innego banku przenoszone są duże kredyty mieszkaniowe i konsolidacyjne. Często takie kredyty, zwane refinansowymi, można zaciągnąć tylko na kwotę powyżej 80 tys. zł (mBank, MultiBank).Jeśli mamy kilka różnych kredytów, nie zawsze opłaca się je konsolidować i przenosić do innego banku. Niekorzystne jest łączenie z kredytem hipotecznym innych kredytów, które w niedługim czasie spłacimy, albo pożyczek gotówkowych opiewających na niskie sumy. Bo rozkładając takie niewielkie kredyty na 30 – 40 lat ponosimy bardzo wysokie koszty. Zdarza się jednak, że musimy dokonać takiej nieopłacalnej konsolidacji, jeśli nie mamy odpowiedniej zdolności kredytowej. Bo tylko dzięki takiej operacji obniżymy całkowitą sumę spłacanych dotychczas rat.

Z reguły w nowym banku można uzyskać podniesienie kredytu do pierwotnej kwoty. Taką nadwyżkę (czyli kwotę, którą spłaciliśmy już poprzedniemu bankowi) możemy korzystnie zainwestować.

Decydując się na kredyt refinansowy, musimy dokładnie wyliczyć całkowite koszty, uwzględniając m.in. prowizję za wcześniejszą spłatę, a także inne opłaty: za wpis hipoteki do księgi wieczystej, wydanie zaświadczenia z banku o historii kredytowej czy ubezpieczenie kredytu do momentu wpisu hipoteki. Ważne są zarówno koszty wyjścia ze starego banku, jak i wejścia do nowego. Jeśli po obu stronach koszty są wysokie, to nawet dużo niższe odsetki mogą okazać się nieopłacalne.

Pomoc przy wyliczeniu kosztów możemy uzyskać zarówno u doradców finansowych w danym banku, jak i w firmach doradczych, gdzie porada nic nie kosztuje. Może się okazać, że znajdziemy ofertę, która ze względu na oprocentowanie jest zdecydowanie lepsza od naszego kredytu, jednak po wyliczeniu dodatkowych kosztów stwierdzimy, że zwrócą się one np. za dwa lata. Wtedy musimy zdecydować, czy chcemy tyle czekać.

Moim zdaniem bardzo korzystnym kredytem refinansowym jest taki, przy którym dodatkowe koszty zwrócą się w ciągu sześciu miesięcy i po tym czasie będziemy płacić niższe raty. Oczywiście na rynku znajdziemy i takie, które mogą dać nam wymierne korzyści już po miesiącu, jednak aby do nich dotrzeć, należy przebrnąć przez gąszcz propozycji.

Zakładamy, że do innego banku przenosimy kredyt mieszkaniowy we frankach szwajcarskich, spłacany w ratach równych, zaciągnięty na 30 lat. Do spłaty pozostało nam 350 tys. zł, a wartość nieruchomości, na którą pożyczaliśmy pieniądze, wynosi 500 tys. zł. Obecna marża to 2,4 proc., a rata – 1910 zł miesięcznie. Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu nie jest pobierana. Ponosimy jedynie koszty wykreślenia hipotek – po 100 zł za każdą, czyli w sumie 200 zł, oraz wydania zaświadczenia o historii kredytowej – 30 zł.

> Nowe oprocentowanie 4,09 proc.

> Nowa miesięczna rata 1619 zł

> Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej (3 mies.) 3 x 280 zł = 840 zł*

> Ubezpieczenie niskiego wkładu 0

> Wpis nowej hipoteki do księgi wieczystej 400 zł

> Prowizja za udzielenie nowego kredytu 0

> Różnica w racie 219 zł

> Koszty zrefinansowania kredytu 200 zł + 30 zł + 400 zł = 1470 zł

* płaci się 3360 zł za 12 miesięcy z góry i bank zwraca nadwyżkę po uprawomocnieniu się wpisu