Mieszkania z najmem gwarantowanym

Najwięcej ofert sprzedaży mieszkań z gwarantowanym przez dewelopera najmem pojawiło się w latach 2008 – 2009, a więc w czasie kryzysu, gdy deweloperzy próbowali na różne sposoby zachęcić klienta do transakcji. Choć obecnie liczba tego typu inwestycji zmalała, zdaniem analityków rynek ten będzie się rozwijać. Przedstawiciele redNet Property Group wręcz zapewniają o zdecydowanie rosnącym trendzie projektów deweloperskich z gwarantowanymi umowami najmu.

- Jest to propozycja dla osób, które traktują nieruchomość jako zabezpieczenie oraz chcących powiększyć swój majątek. Pojawianie się kolejnych tego rodzaju przedsięwzięć planowane jest głównie w kurortach nadmorskich oraz górskich, gdzie podczas sezonu zimowego oraz letniego, wynajem mieszkań cieszy się dużym zainteresowaniem – tłumaczy Tomasz Pawełek z redNet Property Group.

W dobrym miejscu

Mieszkania z gwarantowanym najmem można również kupić również w dużych aglomeracjach - w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie oraz na Pomorzu. - Obecnie najwięcej ofert dostępnych jest w Warszawie oraz we Wrocławiu – mówi Tomasz Pawełek.

Obecnie w stolicy do kupienia są m.in. apartamenty z dwuletnią gwarancją wynajmu w inwestycji Holland Park Apartments przy ul. Książęcej – deweloper Keen Property Partners proponuje 5 proc. stopę zwrotu. To jednak propozycja dla klientów z dużym portfelem bo koszt mkw. sięga 18 – 29 tys. zł.

- Bez wątpienia najpopularniejszą formułą są aparthotele, które oferują możliwość zakupu małego mieszkania czy wręcz pokoju hotelowego i gwarantują zarządzanie całym obiektem. Pierwszą tego typu ofertę wprowadzał w stolicy Hotel System oraz Warsaw Apartments, czy obecnie oddany do użytku Hotel Puławska Residence firmy Arche – wylicza Łukasz Madej, szef firmy ProDevelopment.

Jednak na razie najbardziej atrakcyjnymi lokalizacjami dla projektów deweloperskich z gwarantowanym zyskiem z najmu mieszkań jest zachodnie wybrzeże, czyli Świnoujście, Kołobrzeg, Międzyzdroje oraz Mielno, Władysławowo oraz - w górach - Zakopane i Wisła.

- Na Mazurach powstaje aktualnie hotel z aparthotelem firmy Impro oraz swoje projekty realizuje firma Condohotels Group – zauważa Łukasz Madej.

Analitycy szacują, że Polsce powstaje ok. kilkadziesiąt projektów z gwarantowanym najmem. - Wielu deweloperów szczególnie w miastach turystycznych, kurortach decyduje się na współpracę z firmami, które indywidualnie zajmują się wynajmem każdego lokalu po dokonaniu wstępnej symulacji – mówi Pawełek.

Trudne roszczenia

Zdaniem Pawła Grząbki, szefa firmy CEE Property Group, ciekawym przykładem oferty z gwarantowanym najmem jest Uzdrowisko Nałęczów w Nałęczowie. Nabywcy mieszkań mogą liczyć nawet na kilkunastoletni okres gwarancji najmu. Deweloperzy zwykle jednak proponują 3 – 5 letnie umowy gwarantowanego najmu. W niektórych przypadkach można je przedłużyć. Kilkunastoletnie umowy (Uzdrowisko Nałęczów – 12 lat) należą do rzadkości.

- Stopa zwrotu, jakiej można oczekiwać z tej inwestycji, waha się na poziomie 5 - 6 proc. w dużych miastach i 6 - 7 proc. w kurortach – szacuje Tomasz Pawełek.

Łukasz Madej dodaje, że w najlepszych przypadkach można rocznie zarobić ok. 10 proc. na kupnie mieszkania na wynajem. Więcej deweloper nie zagwarantuje w obecnych czasach.

Zatem kupując mieszkanie o wartości 400 tys. zł, rocznie zarobimy na tej inwestycji przy dużym szczęściu co najwyżej 40 tys. zł. Taką sumę uzyskamy jednak tylko w przypadku oferty w dobrym standardzie, w kurorcie turystycznym i w doskonałej lokalizacji, wynajmując lokal za 200 – 300 zł za dobę. Posiadając takie lokum np. w stolicy, prawdopodobnie uda nam się je wynająć za co najwyżej 2 tys. zł miesięcznie, co w obecnej sytuacji nadpodaży ofert na wynajem nie jest łatwym zadaniem.

- Umowy gwarantowanego najmu podpisywane są między właścicielem apartamentu a firmą zarządzającą wynajmem. Nabywcy mają zapewniony roczny zarobek rzędu 12 - 30 tys. zł. Wiele zależy od atrakcyjności lokalu, jego lokalizacji oraz widoku z tarasu czy balkonu a także standardu wyposażenia – wylicza Paweł Grząbka.

Łukasz Madej sugeruje dokładną analizę lokalnego rynku najmu przed kupnem lokalu z gwarantowanym najmem. – Może okazać się, że deweloper w wysokiej cenie sprzedaży wkalkulował, że nawet dopłaci do gwarantowanej stopy zwrotu przez np. trzy lata. Wtedy poziom rentowności z umowy jest iluzoryczny a nie oddaje realnych warunków rynkowych – opowiada Madej. Dodaje, że ważniejsza jest renoma firmy zarządzającej obiektem niż gwarancja.

- Co nam z umowy oddającej w zarządzanie pokój, jeśli jest to spółka bez doświadczenia i o niskim kapitale? Od kogo będziemy dochodzić naszych roszczeń? – pyta Madej.

Takie umowy przeważnie podpisywane są - nie z deweloperem, tylko z wyspecjalizowanym operatorem, który zajmuje się zarządzaniem takimi apartamentami i ich wynajmem

- Dla klienta, który boi się ryzyka, umowa gwarantowana jest najlepsza. Jednak, kiedy właściciel apartamentu nad ryzyko przedkłada wysokość przychodów, wówczas korzystniejsza jest umowa tzw. proporcjonalna, przy której zysk właściciela zależy od liczby obsłużonych turystów i przychodów z tego tytułu – mówi Paweł Grząbka.

Inwestowanie

Pozostało 84% artykułu