Inwestycje na rynku nieruchomości

W co warto dziś zainwestować mając w kieszeni 500 tys. zł? Zapytaliśmy o to pośredników i doradców na rynku nieruchomości. Ich zdaniem, obecnie najlepiej opłaca się ulokować kapitał w powierzchnię użytkową, apartamenty wakacyjne lub w działki budowlane. Stanowczą odradzają zakup mieszkania na wynajem.

Tomasz Błeszyński, pośrednik i doradca na rynku nieruchomości:

Inwestorowi posiadającemu 500 tys. zł proponuję kupno taniej i atrakcyjnie zlokalizowanej działki pod Warszawą. Wbrew pozorom takie oferty można dziś znaleźć na rynku, choć z pewnością nie jest ich za wiele. Np. kupujemy działkę o pow. 6 tys. mkw., która kosztuje 82 zł za każdy metr. Choć nie jest uzbrojona, media znajdują się w jej sąsiedztwie. W dodatku, po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania, na takiej działce można będzie zbudować domy jednorodzinne, wolnostojące lub bliźniaki. Dodatkowe opłaty przy tej inwestycji ( koszty sądowe, notarialne, podatek, ewentualne wynagrodzenie pośrednika itp.) nie przekroczą 20 tys. zł

Po uchwaleniu planu zagospodarowania, dzielimy nieruchomość na cztery działki. Ten proces pochłonie dodatkowe ok. 84 tys. zł, co w sumie oznacza koszt rzędu ok. 600 tys. zł. Jeśli jednak sprzedamy ziemię po upływie 2-3 lat za 200 zł za mkw. – co jest jak najbardziej realną kwotą do uzyskania w tym przypadku – zarobimy na czysto ok. 660 tys. zł.

Jak widać na tym przykładzie, inwestycja w ziemię daje wysoką stopę zwrotu, w porównaniu z rynkiem komercyjnym i mieszkaniowym, gdzie średni okres zwrotu inwestycji to 10 lat. Ziemia pozwala odzyskać i pomnożyć włożony kapitał w ciągu zaledwie 1-3 lat.

Marcin Jańczuk, przedstawiciel agencji pośredniczącej Metrohouse&Partnerzy:

Lepszą stopę zwrotu niż przy mieszkaniach powinniśmy otrzymać kupując lokal użytkowy. Np. na warszawskiej Ochocie jest do kupienia lokal użytkowy na osiedlu oddanym do użytku po 2000 r., który można przeznaczyć na działalność biurową, ale także na salon kosmetyczny lub działalność medyczną. Cena ofertowa za 59 mkw. wynosi 460 tys. zł. Lokal taki można wynająć średnio za 4,5-5 tys. zł miesięcznie, a nie powinniśmy mieć większych problemów ze znalezieniem najemcy, gdyż takie lokale są poszukiwane na rynku.

Dobre wykończenie nie pociągnie za sobą zbyt dużych inwestycji na wejściu, co będzie miało wpływ na stopę zwrotu z inwestycji. Rentowność takiej inwestycji w zależności od różnego rodzaju czynników, przy ciągłości najmu wyniesie od 7,5 do 9 proc. w skali rocznej, czyli nawet dwa razy więcej niż w przypadku mieszkań z segmentu popularnego. Oczywiście mówimy o sytuacji, kiedy dokonujemy zakupu za gotówkę.

Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment:

Za 500 tys. zł można kupić 40–50 metrowy lokal usługowy, ulokowany na parterze, w pierzei ulicy w dużej aglomeracji, z możliwością parkowania w ciągu ulicy przed budynkiem. Najlepiej szukać takiej oferty w perspektywicznej okolicy, czyli w lokalizacji o znaczącej skali nowych projektów lub tam, gdzie planowana jest nowa organizacja ruchu, co w perspektywie oznacza wzrost popytu na powierzchnie komercyjną i – co za tym idzie – wzrost stawki wynajmu.

Obecne stawki ofertowe za  niewielki lokal użytkowy oscylują na poziomie 7–10 tys. zł za mkw.

Lokale usługowe są objęte 23 proc. stawką VAT stąd ten typ inwestycji jest polecany głównie dla osób prowadzących własne firmy. W takim przypadku występują dwojakie dodatkowe korzyści odliczanie VATu i możliwość zaliczenia kosztów lokalu do kosztów przychodu.

Lokal taki można wynająć już w stanie deweloperskim - w odróżnieniu od mieszkań nie ma problemu z wykończeniem. Umowy wynajmu są zawierane na znacznie dłuższy czas, zaś ze względu na koszty wykończenia lokalu poniesione przez najemcę wcześniejsze rozwiązanie umowy jest mniej prawdopodobne. Koszty użytkowania takiego lokalu są niskie, bo nie ma części wspólnych, zaś czynsz kalkulowany jest podobnie jak dla powierzchni mieszkalnej.

Rentowność z najmu wynosi 6-8 proc. i w zdecydowanej większości lokalizacji jest wyższa niż rentowność z najmu mieszkań. Także w dłuższej perspektywie czasowej możliwy jest wzrost wartości nieruchomości - wycena wartości lokalu jest oparta głównie o przychody z najmu.

Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group:

Przy inwestycjach do kwoty 500 tys. zł warto skupić się na lokalnym polskim rynku. Wynika to z jednego ważnego powodu: żeby zyskownie i bezpiecznie inwestować za granicą, należy przeznaczyć na to znacznie większe kwoty  i poświęcać takim projektom wystarczająco dużo uwagi i czasu by odpowiedzialnie zarządzać.

Np.  mając 500 tys. zł najefektywniej zainwestować je w apartamenty wakacyjne w jednym z najbardziej popularnych kurortów. Dotychczasowa historia tego typu przedsięwzięć pokazuje, że najlepszym rozwiązaniem jest zakup dwupokojowego lokalu w takich miejscowościach jak Karpacz, Kołobrzeg czy Świnoujście. W tych kurortach ruch turystyczny jest na tyle duży, że obłożenie noclegami takiego apartamentu może przynieść rocznie 20 tys. zł gwarantowanych przychodów przy koszcie zakupu lokalu już za ok. 300 - 350 tys. zł.