Małgorzata Zaleska: Polskie REIT-y – stracony czas i kapitał

Fundusze czerpiące zyski z wynajmu nieruchomości to wyjątkowy instrument, dzięki któremu mamy szansę zapewnienia sobie godnych emerytur w przyszłości.

Aktualizacja: 28.09.2017 21:07 Publikacja: 28.09.2017 20:15

Małgorzata Zaleska: Polskie REIT-y – stracony czas i kapitał

Foto: materiały prasowe

Z ogromną troską przeczytałam artykuł „Zaskakująca wolta w sprawie REIT-ów" opublikowany na łamach „Rzeczpospolitej" 20 września 2017 r. Przypomniałam sobie wówczas, jak w pierwszych dniach marca zeszłego roku przedstawiałam kompleksowo przygotowaną propozycję wprowadzenia spółek wynajmu nieruchomości komercyjnych w formie REIT-ów do polskiego porządku prawnego, proponując rolę koordynatora tych prac.

Podobnie jak dziś głęboko wierzyłam i nadal jestem przekonana, że jest to wyjątkowy instrument, dzięki któremu mamy jeszcze szansę na zapewnienie sobie godnych emerytur w przyszłości. Nie dostrzegam bowiem powodu, dla którego krociowe zyski, jakie przynoszą właścicielom Galerii Mokotów, Złotych Tarasów i Arkadii w formie sowitej dywidendy, trafiają na konta zagranicznych emerytów.

Propozycja ta została złożona przeze mnie kilka dni po tym jak notowany na południowoafrykańskiej giełdzie REIT Redefine Properties przejął polskie Echo Investment za ponad miliard euro i nie był to już wówczas pierwszy zagraniczny REIT funkcjonujący w Polsce. Według mojej propozycji REIT-y miały być notowane na GPW, gromadzić w swoim portfelu nieruchomości i wynajmować je w celu czerpania stałego dochodu z czynszu dla swoich akcjonariuszy. Co ważne, spółki REIT miały zostać zobowiązane do regularnego wypłacania dywidendy na poziomie co najmniej 80 proc. zysku oraz zasilać budżet państwa wpływami w formie opodatkowania dywidend. Projekt ten został starannie skonsultowany z uczestnikami rynku, a podczas jego tworzenia zrodził się pomysł finansowania za jego pomocą rządowego programu Mieszkanie+. Przypomnę ponadto, że same Polskie Koleje Państwowe, spółka zarządzająca ponad 100 tys. hektarów nieruchomości, ogłosiła chęć wykorzystania możliwości oferowanych przez fundusze REIT.

Szkodliwe zawężenie zakresu inwestycji

Kiedy w zeszłym tygodniu przedstawiciel Ministerstwa Finansów ogłosił, że polskie REIT-y będą mogły inwestować wyłącznie w nieruchomości mieszkaniowe, na rynku podniosła się wrzawa. Zaskoczenie, jakie temu towarzyszyło, było tym większe, że pierwotnie resort uparcie stał na stanowisku, że REIT-y mają inwestować przede wszystkim w rynek nieruchomości komercyjnych. Ta niespodziewana wolta ministerstwa spowoduje niestety, że polskie REIT-y, tak długo wyczekiwane przez rynek i inwestorów, będą tworem niekompletnym, a wręcz mogą zakłócić stabilny rozwój krajowego rynku nieruchomości.

W krajach, które wdrożyły REIT-y, instrument ten wydatnie przyczynia się do rozwoju rynku nieruchomości oraz rynku kapitałowego. Długoterminowe, ujemnie skorelowane z rynkiem obligacji, o umiarkowanym ryzyku REIT-y szybko stały się tam jednym z najchętniej nabywanych instrumentów. I to nie tylko przez fundusze emerytalne, ale i – co warto podkreślić – przez inwestorów indywidualnych. Tyle że zagraniczne REIT-y oferują możliwość inwestowania również, a nawet przede wszystkim w nieruchomości komercyjne.

Pomysł zawężenia zakresu polskich REIT-ów do tzw. mieszkaniówki trudno uzasadnić samą tylko różnicą poziomu ryzyka pomiędzy inwestycjami w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne. Z najnowszego rozporządzenia ministra rozwoju i finansów, określającego zasady wyznaczania poziomu ryzyka kredytowego ponoszonego przez banki, wynika, że kredyty zabezpieczone na nieruchomościach mieszkaniowych będą miały wagę ryzyka od 35 proc. (kredyty złotowe) do 150 proc. (kredyty walutowe), zaś kredyty zabezpieczone na nieruchomościach komercyjnych – zawsze 100 proc.

Pomijając już przyczyny, dla których Ministerstwo Finansów zdecydowało o ograniczeniu polskich REIT-ów do nieruchomości mieszkaniowych, warto zadać pytanie o to, dlaczego prace nad tym projektem są prowadzone tak opieszale. Większość państw tzw. starej Unii wprowadziła REIT-y już ponad dziesięć lat temu, np. Francja zrobiła to w 2003 r., a Niemcy, Włochy i Wielka Brytania w 2007 r. Argument, że tamtejsze rynki nieruchomości były już w pełni dojrzałe, natomiast polski nie był dotychczas gotowy na tak nowoczesny instrument, nie jest przekonujący. Wystarczy przywołać przykłady takich krajów nowej Unii, jak Litwa i Węgry, które z powodzeniem wprowadziły REIT-y odpowiednio w 2008 i 2011 r. To tylko wzmaga poczucie, że zostaliśmy w tyle.

Przegapiony moment startu

Moment wprowadzenia REIT-ów nie może oczywiście być przypadkowy, musi uwzględniać, między innymi, fazę cyklu koniunkturalnego, o czym słusznie przypominał w swojej ostatniej opinii Narodowy Bank Polski. W opinii wspomniano, że w obecnych warunkach wdrożenie REIT-ów oznaczałoby, że nowo powstałe polskie fundusze mogłyby przejmować najsłabsze nieruchomości od wychodzących z polskiego rynku REIT-ów zagranicznych. Jednak to, że być może udało się właśnie zapobiec porażce projektu REIT-ów na jego starcie, nie jest specjalnie pocieszające. Nie jest, bo pokazuje, że przegapiono najlepszy ku temu moment, który był półtora roku temu, kiedy krajowy rynek nieruchomości znajdował się w zdecydowanie bardziej dogodnym punkcie cyklu koniunkturalnego.

Dochody z polskich nieruchomości komercyjnych w większości są transferowane za granicę, zaś Polacy nie mają dostępu do atrakcyjnego instrumentu finansowego służącego do oszczędzania długoterminowego. A przecież powinniśmy wspierać polski rynek nieruchomości, dążąc do większego udziału krajowego kapitału w rynku nieruchomości komercyjnych. Korzyści z REIT-ów mogłyby czerpać także fundusze emerytalne, a co najważniejsze – sami Polacy. Dla tych ostatnich rzecz nabiera szczególnego znaczenia w kontekście niedawnego obniżenia wieku emerytalnego. REIT-y mogłyby stanowić jeden z istotnych mechanizmów wzrostu przyszłych emerytur, o czym już przekonali się emeryci w krajach, które wprowadziły to rozwiązanie. Na razie zostajemy z uciekającym za granicę kapitałem i coraz bardziej realną groźbą niezadowolenia społecznego spowodowanego – delikatnie mówiąc – niewystarczającą wysokością emerytur. A rozwiązanie tego palącego problemu było w zasięgu ręki.

Prof. Małgorzata Zaleska jest dyrektorem Instytutu Bankowości SGH i przewodniczącą Komitetu Nauk o Finansach PAN

Z ogromną troską przeczytałam artykuł „Zaskakująca wolta w sprawie REIT-ów" opublikowany na łamach „Rzeczpospolitej" 20 września 2017 r. Przypomniałam sobie wówczas, jak w pierwszych dniach marca zeszłego roku przedstawiałam kompleksowo przygotowaną propozycję wprowadzenia spółek wynajmu nieruchomości komercyjnych w formie REIT-ów do polskiego porządku prawnego, proponując rolę koordynatora tych prac.

Podobnie jak dziś głęboko wierzyłam i nadal jestem przekonana, że jest to wyjątkowy instrument, dzięki któremu mamy jeszcze szansę na zapewnienie sobie godnych emerytur w przyszłości. Nie dostrzegam bowiem powodu, dla którego krociowe zyski, jakie przynoszą właścicielom Galerii Mokotów, Złotych Tarasów i Arkadii w formie sowitej dywidendy, trafiają na konta zagranicznych emerytów.

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Opinie Ekonomiczne
Witold M. Orłowski: Gospodarka wciąż w strefie cienia
Opinie Ekonomiczne
Piotr Skwirowski: Nie czarne, ale już ciemne chmury nad kredytobiorcami
Ekonomia
Marek Ratajczak: Czy trzeba umoralnić człowieka ekonomicznego
Opinie Ekonomiczne
Krzysztof Adam Kowalczyk: Klęska władz monetarnych
Opinie Ekonomiczne
Andrzej Sławiński: Przepis na stagnację