Jakie są zalety, a jakie wady kupowania mieszkań na rynku wtórnym? W co inwestować? Kiedy z inwestycji zrezygnować? Mówią eksperci Freedom Nieruchomości.

Michał Deptuła, dyrektor Freedom Nieruchomości Ostrołęka:

Pierwszym plusem inwestycji na rynku wtórnym jest niewątpliwie cena. Mieszkania z drugiej ręki są zazwyczaj tańsze od tych w nowym budownictwie. Wynika to oczywiście ze stopnia zużycia bloku, samego mieszkania czy udogodnień. W starszych blokach nie ma np. podziemnych parkingów.

Są jednak dzielnice - np. Saska Kępa w Warszawie, gdzie w zasadzie nie ma większej różnicy, czy mieszkanie jest w nowym czy starym budownictwie. Cena jest podobna.

Na rynku wtórnym można znaleźć prawdziwą okazję, czyli nieruchomość, która spełni nasze kryteria dotyczące miejsca, stanu technicznego, okolicznych udogodnień oraz, oczywiście, ceny. Warto zainwestować w parę dobrych sportowych butów, aby sobie „wychodzić" mieszkaniową perełkę.

Nowe budynki powstają najczęściej na peryferiach miast. W centrach są oferowane lokale z rynku wtórnego. Ostatnia zaleta, która może być jednak postrzegana jako wada, to problemy właścicieli nieruchomości. Mieszkania z rynku wtórnego mogą być zadłużone. Czasem mają wielu współwłaścicieli, którzy odziedziczyli je w spadku. To fantastyczna okazja dla inwestora. Rozwiązując problemy właścicieli, możemy pozyskać nieruchomość, która w normalnych warunkach byłaby nie do pozyskania.

Jeżeli inwestor nie jest pewien stanu prawnego nieruchomości, najlepiej, by podjął współpracę z biurem nieruchomości.

Wady kupowania na rynku wtórnym? Sam mam za sobą inwestycje i w nowym, i w starym budownictwie. Analizuję potrzeby klientów. Czasem potrzebują wyłącznie nowego mieszkania. To pokazuje, że zakup lokalu na rynku wtórnym może się wiązać z późniejszymi trudnościami w sprzedaży lub wynajmie lokalu. Starsze mieszkania wymagają czasem gruntownego remontu. Wymiana stolarki okiennej, tynków, remont łazienek czy kuchni to koszty, których nie powinno się pomijać podczas liczenia opłacalności inwestycji.

Na koniec - miejsca parkingowe. Tych w starym budownictwie zwyczajnie nie ma. Mieszkańcy często podróżują po dzielnicy kilkanaście minut, zanim znajdą jakieś miejsce. Przykładem może być Saska Kępa, gdzie auta są zaparkowane dosłownie wszędzie.

Kupując nieruchomość na rynku wtórnym, należy sprawdzić jej stan prawny. Księga wieczysta odpowie na pytanie o liczbę właścicieli, o hipotekę lub służebność. Sprawdźmy też koniecznie, czy mieszkanie nie jest zadłużone.

Warto być świadomym stanu technicznego mieszkania. Czy instalacja elektryczna jest miedziana czy aluminiowa, czy były wymieniane piony wodne i kanalizacyjne? Widziałem już fajne mieszkanie, w którym pękała ściana z powodu ruchu tramwajów. Inny przykład - świeżo wyremontowana łazienka musiała być zdewastowana z powodu wymiany pionów albo iskrzącej instalacji elektrycznej, kiedy okazało się, że właściciele wymienili tylko jej część na miedź, podczas gdy reszta pozostała aluminiowa.

Jeśli stan techniczny budzi nasze wątpliwości, lepiej zastanowić się dwa razy. Np. widoczne zalania, grzyb na ścianie mogą oznaczać, że dach jest źle zabezpieczony. Warto zainwestować w usługę specjalisty, który oceni, ile trzeba wydać na niezbędne remonty.

Trzeba też przeanalizować, czy mieszkanie w danym miejscu może być dobrą inwestycją. Cóż z tego, że kupimy nieruchomość w okazyjnej cenie, włożymy pieniądze w remont, skoro nie przyniesie spodziewanych zwrotów z inwestycji. Przykład? Bloki powstałe w latach 80., o bryle prostopadłościanów z czterema piętrami. Mieszkań na ostatnich piętrach nie chce nikt. Nawet jeżeli mają dobrą cenę i niezły stan, ludzie nie chcą mieszkać na czwartym piętrze. Nie ma windy, latem gorąco, zimą chłodno, dach może przeciekać.

Każdy inwestor powinien też wiedzieć, że nie ma stuprocentowo bezpiecznych inwestycji. Inwestycja, czyli próba zarobienia pieniędzy, zawsze wiąże się z ryzykiem i co za tym idzie, możliwą stratą. Trzeba badać rynek, analizować, wątpić i dopiero po uzyskaniu największej możliwej ilości danych podejmować decyzję.

Aleksander Szulist, broker, Freedom Nieruchomości Gdańsk Wrzeszcz:

Jeśli chodzi o formę własności, najbardziej pożądana jest pełna własność z utworzoną księgą wieczystą. Przechodząc do kwestii technicznych i estetycznych, w pierwszej kolejności należy sprawdzić: okolicę i miejsca parkingowe, stan elewacji i klatki schodowej. W samym mieszkaniu sprawdźmy rodzaj ogrzewania (piecyki gazowe często zniechęcają, najlepiej, gdy mieszkanie ma ogrzewanie miejskie), instalacje: wodno-kanalizacyjną, elektryczną i gazową, okna, rozkład mieszkania i możliwości ewentualnej zmiany układu funkcjonalnego (ściany nośne, rozmieszczenie okien, możliwość podziału). Ważne są koszty utrzymania.

Odradzam inwestowanie w mieszkania w kamienicach. Można na nich, oczywiście, zarobić, ale inwestycja wiąże się z kosztowniejszym remontem (naruszona konstrukcja, drewniane stropy, remont dachu). Kamienice bardzo często podlegają nadzorowi konserwatora zabytków, który może ograniczać inwestora.

Najważniejsza jest lokalizacja nieruchomości. Pozorna atrakcyjność oferty najczęściej jest czymś podyktowana. Są bardziej i mniej atrakcyjne dzielnice i rozbieżności w cenie potrafią być ogromne. Często lepiej dopłacić do topowej lokalizacji, która zapewni większe zainteresowanie – kolejnego nabywcy czy też lokatora.

Zagrożeniem jest skupianie się na cenie metra. Co z tego, że mieszkanie ma kilka metrów więcej, jeśli układ funkcjonalny będzie być fatalny. Mam na myśli przechodnie pokoje, przechodnią kuchnię, bardzo duży i niepraktyczny korytarz. Kupując mieszkanie, ludzie nie skupiają się na tym, ile pieniędzy mogą przeznaczyć na metr, tylko ile mają gotówki lub jaka jest ich zdolność kredytowa. Praktyczne 42-metrowe mieszkanie z ustawnymi pokojami prędzej znajdzie nabywcę niż 53-metrowe z ogromnym korytarzem i przechodnim pokojem, mimo większej ceny za metr.

Mniejsze mieszkania zapewniają większą płynność. Wydłuża się czas sprzedaży ponad 70-metrowych mieszkań, zwłaszcza na wyższych piętrach, bez windy.

W związku z historycznie niskimi stopami procentowymi i rosnącą inflacją ludzie wycofują oszczędności z kont oszczędnościowych i lokat. Wiele osób inwestuje w mieszkania na wynajem. Mimo spadającej rentowności takich inwestycji, nadal wydaje się ona atrakcyjna w porównaniu np. z lokatami.

Część inwestorów nie kupuje mieszkań na wynajem z myślą o dużych zyskach, ale chce chronić kapitał i zyskać na wzroście wartości nieruchomości w czasie. Mieszkania na wynajem nadal będą atrakcyjną formą inwestycji. Z jednej strony stopy procentowe spadły, z drugiej zaostrzeniu uległy wymagania banków co do wysokości wkładu własnego. Sporej grupy ludzi nadal nie będzie stać na własne mieszkanie. Będą je wynajmować.

Warto inwestować w mieszkania na wynajem w dużych ośrodkach miejskich, ewentualnie w nieco mniejszych, ale z rozwiniętym przemysłem i chłonnym rynkiem pracy. Skupiłbym się raczej na długoterminowych wynajmach.

Rynek najmu krótkoterminowego ma być bardziej uregulowany, co zmniejszy jego rentowność. Wynajmujący mieszkania w miejscowościach typowo turystycznych pozostaną zapewne przy formie hybrydowej, gdzie w sezonie wrzesień-czerwiec mieszkanie jest wynajęte długoterminowo, w sezonie letnim - na doby.

Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa:

Główną zaletą kupowania na rynku wtórnym jest fakt, że mieszkanie istnieje. Kolejne zalety - cena i możliwość jej negocjacji, a także infrastruktura. Przedszkola, szkoły, sklepy, których często brakuje na nowych osiedlach. Łatwo sprawdzić czas dojazdu do pracy, połączenia komunikacji miejskiej. Możemy też zapoznać się z historycznymi danymi o wysokości opłat za utrzymanie mieszkania, co na rynku pierwotnym nie jest takie jednoznaczne.

Jeśli dysponujemy gotówką, możemy kupić nawet bardzo zadłużoną nieruchomość. To kwestia ceny i możliwości wyprostowania sytuacji prawnej. Zwróciłbym na pewno uwagę na stan całego budynku, czy wspólnota lub spółdzielnia odpowiednio zarządza nieruchomością. Zarządzanie to nie tylko zbieranie czynszów, ale również utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie, a najlepiej - podnoszenie stanu technicznego.

Sprawdźmy, jakie plany ma wspólnota, czy stać ją na bieżące remonty, czy może będzie w najbliższym czasie zaciągać kredyt, który podniesie koszty administracyjne. W przypadku mieszkania, które nie jest odrębną własnością, sprawdźmy, czy możemy wykupić grunt, aby przekształcić lokal w odrębną własność. Powody są co najmniej trzy (dwa minusy i jeden duży plus). Jeśli staramy się o kredyt, bank, nie zabezpieczy się na takiej nieruchomości, zatem nie udzieli kredytu na nieruchomość, gdzie status prawny gruntu jest nieuregulowany.  W przypadku, gdy my, jako właściciele, będziemy chcieli zbyć takie mieszkanie, musimy liczyć tylko na klienta gotówkowego. Biorąc pod uwagę, że chcemy kupić mieszkanie za gotówkę i bierzemy pod uwagę ryzyko przy sprzedaży, taki lokal możemy kupić często taniej, co poprawia nam rentowność inwestycji.

Najpierw odpowiedzmy sobie na podstawowe pytanie, chcemy inwestować czy tylko ulokować pieniądze? Możliwości inwestowania w nieruchomości jest co najmniej kilka - od kupienia mieszkania na wynajem, poprzez obrót mieszkaniami ( tzw. flippy) lub gruntem do zakupu lokali i całych budynków komercyjnych. Najbezpieczniej inwestować w małe mieszkania w centrum dużych miast. Próg wejścia jest niższy, a rentowność wyższa. Przeważnie obrót takimi mieszkaniami jest na wysokim poziomie, zatem łatwo będzie mieszkanie odsprzedać.

Większe mieszkania wiążą się z wyższymi wydatkami początkowymi, ale również z niższym czynszem z najmu, przeliczając na metr. Trochę inaczej może być na rynku wysokiej klasy apartamentów w topowych lokalizacjach. Tu jednak musimy wziąć pod uwagę mocno ograniczoną grupę potencjalnych klientów, których stać będzie na najem.

Mniejsze miejscowości często mogą dać rentowność zbliżoną do topowych lokalizacji dużych miast. Koszt wybudowania mieszkania jest podobny w każdym rejonie kraju, a główną różnicą jest cena gruntu. Są miasta, gdzie od wielu lat nie wybudowano żadnych mieszkań, a popyt na nie rośnie. Często możemy kupić mieszkanie taniej, a wynajmować za podobne kwoty jak w większym mieście.

W ostatnich latach dodatkową alternatywą są domy, które w łatwy sposób możemy przekształcić w kwatery pracownicze.

Nieruchomości od wieków przynoszą zyski właścicielom i zabezpieczają wartość pieniądza. Nie skupiałbym się tylko na rentowności, ale również na możliwościach, jakie dają nam nieruchomości w przypadku dużej inflacji. Historycznie nieruchomości w takich przypadkach drożeją. Nie dzieje się to bez przyczyny, drożeją wszystkie produkty, które potrzebne są do wytworzenia mieszkania. (cement, stal, drewno, ceramika itd.)

Na ceny nieruchomości wpływa kilka czynników, jednym z podstawowych jest podaż i popyt. Zakładając, że popyt jest na stałym poziomie, podaż można kreować chociażby poprzez mniejszą liczbę budowanych przez deweloperów mieszkań, co pozwoli utrzymać ceny na stabilnym poziomie.

Hanna Morawska, Broker Nieruchomości, Freedom Nieruchomości Poznań:

Zaletą inwestowania na rynku wtórnym jest zakup „weryfikowalnej" nieruchomości, często dobrze wyposażonej, gotowej do wprowadzenia. Umożliwia szybkie zamknięcie transakcji, ale także sprawdzenie stanu technicznego i kosztów eksploatacji zarówno mieszkania, jak i budynku. Inną zaletą bywa doskonała lokalizacja i rozwijana całymi latami infrastruktura otaczająca budynek.

Do wad takiej inwestycji zalicza się konieczność uiszczenia 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych.

W historii mieszkania z drugiej ręki trzeba też szukać największych pułapek. Podstawowym zadaniem kupującego jest sprawdzenie księgi wieczystej lokalu, ale także gruntu. Tutaj również mogą nas czekać niespodzianki, jak chociażby olbrzymie zadłużenie wspólnoty mieszkaniowej. Poznanie podstawy nabycia nieruchomości często pomoże nam ujawnić potencjalne przeszkody (np. niewykazane w księdze wieczystej służebności).

Upewnijmy się, że w mieszkaniu nie są zameldowane na stałe nieznane nam osoby. Przejrzyjmy treść umowy najmu, jeśli kupujemy nieruchomość z najemcami. Sprawdźmy, czy w lokalu nie jest zarejestrowana działalność gospodarcza, czy sprzedający na czas reguluje zobowiązania (również wobec wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni).

Spora konkurencja wśród kupujących sprzyja podejmowaniu szybkich decyzji, często przy pobieżnym traktowaniu aspektów technicznych. Zwłaszcza kiedy mieszkanie jest świeżo wyremontowane i nowocześnie urządzone. Zweryfikujmy faktyczny metraż mieszkania wobec wskazanego w ogłoszeniu czy nawet księdze wieczystej.

Warto przyjrzeć się, w jakim stanie są instalacje. Jak sprawują się sprzęty? Czy świeża farba nie miała przypadkiem na celu zatuszowanie powracającego zawilgocenia? Jakie prace remontowe przeprowadzono w budynku?

Często chcąc uatrakcyjnić ofertę, sprzedający wnioskują do zarządców o zmniejszenie zaliczek, sztucznie zaniżając wymiar czynszu. Jak więc kształtuje się historia faktycznych kosztów eksploatacji mieszkania?

Czujność powinny wzmóc znacząco niższe od rynkowych ceny. Tak, to może być okazja, ale bardzo często niestety zasłona dymna. Lokatorzy, których trudno będzie poprosić o opuszczenie mieszkania? Zagadkowe wzmianki w dziale II, III czy IV księgi wieczystej? W takiej sytuacji lepiej zrezygnować z zakupu nieruchomości, przynajmniej do czasu wyjaśnienia wątpliwości.

Wartość nieruchomości zawsze buduje lokalizacja. Mieszkania w centrum czy w sąsiedztwie kluczowych ośrodków akademickich, blisko węzłów komunikacyjnych to w długoterminowym ujęciu bezpieczna inwestycja. Warto zwrócić uwagę na układ funkcjonalny lokalu i stosunek metrażu do liczby pomieszczeń. Dwa pokoje z kuchnią zmieszczą się zarówno na 38, jak i 52 mkw. powierzchni użytkowej. W tym drugim wariancie z powodzeniem można znaleźć mieszkania z trzema niezależnymi pokojami.