Pomorze uchodzi za prawdziwe eldorado dla zarabiających na nieruchomościach. Najem mieszkań od kilku lat dawał solidnie zarobić. Tymczasem właściciele lokali zaczynają się skarżyć, że czynsze idą w dół.

– Gdyby nie sylwester, to w grudniu byłoby kiepsko – mówi wynajmująca mieszkanie na doby na gdańskiej Starówce. – Na Zaspie stawki najmu za długoterminowy wynajem są niższe o kilkaset złotych niż w poprzednich latach. Konkurencja jest ogromna, mamy wysyp osiedli, hoteli, condo... To już nie jest takie złoto – podkreśla.

Na krótko, na długo

Czy rzeczywiście to już koniec eldorado dla inwestorów? Paweł Grabowski, ekspert trójmiejskiej agencji BIG Property, uspokaja: na wynajmie wciąż można bardzo dobrze zarobić. – Sukces w największej mierze zależy od zdolności menedżerskich właściciela lokalu lub kompetencji firmy, której powierzymy zarządzanie wynajmowanym mieszkaniem – podkreśla. – Z naszych analiz i relacji klientów wynika, że stawki najmu są nadal bardzo wysokie. Podaż mieszkań rzeczywiście rośnie, rośnie więc konkurencja, ale nie musi to oznaczać mniejszych zysków – zapewnia.

Według Łukasza Wydrowskiego, właściciela gdańskiego biura Estatic Nieruchomości, złote czasy dla wynajmujących mieszkania to okres od 2015 do połowy 2017 r. – Oddawano rekordową liczbę mieszkań i biur. Do Trójmiasta zawitały wielkie firmy – opowiada. – Stawki najmu szły mocno w górę, a nieruchomości były jeszcze kilkadziesiąt procent tańsze niż dziś. Oferta najmu krótkoterminowego nie była jeszcze tak bogata. Rentowność dochodziła często nawet do 12 proc. – mówi.

Inwestowanie w nieruchomości stawało się coraz popularniejsze. A możliwości finansowe najemców nie są przecież nieograniczone. – Wielki popyt na mieszkania w 2018 r. spowodował, że ceny nieruchomości wystrzeliły w górę – mówi Łukasz Wydrowski. – Nawet połowa transakcji w zeszłym roku była dokonywana w celach inwestycyjnych, a 70 proc. inwestycji dotyczyło wynajmu długo- lub średnioterminowego. Doszliśmy do momentu, w którym podaż lokali przewyższyła popyt. Dlatego stawki najmu stoją w miejscu, a wielu wynajmujących musi wręcz obniżać swoje oczekiwania – twierdzi.

Wydrowski podkreśla jednocześnie, że obecna rentowność najmu długoterminowego na poziomie 7–8 proc. to wciąż bardzo dużo. – Ten współczynnik dla nowych inwestorów będzie spadać wraz ze wzrostem cen mieszkań – zastrzega ekspert. – Aby uzyskać taki zysk, miesięczny czynsz, bez uwzględnienia opłat, nie powinien być niższy niż 0,65–0,7 proc. ogólnej ceny wydanej na nieruchomość, łącznie z remontem i wyposażeniem – szacuje.

Podaje przykład: jeśli kupimy, wyremontujemy i wyposażymy mieszkanie za 350 tys. zł, a stawka najmu wyniesie 1,5 tys. zł miesięcznie, możemy mówić o rentowności 4–4,5 proc. – To przy założeniu, że wybraliśmy odpowiednią formę opodatkowania, nic w mieszkaniu się nie psuje, najemcy dbają o ściany jak o własne, a nieruchomość jest wynajęta cały rok bez przerw – tłumaczy Łukasz Wydrowski. – Dopóki można osiągnąć satysfakcjonujący dochód z wynajmu, nie ma mowy o kryzysie na tym rynku. Opłacalność inwestycji jest wciąż większa niż lokat bankowych czy obligacji, a ryzyko o wiele mniejsze niż w przypadku inwestowania na giełdzie – podkreśla.

Ekspert wskazuje jednocześnie na spadek opłacalności najmu krótkoterminowego, na co wpływ mają rekordowe ceny mieszkań w pasie nadmorskim, w Sopocie oraz ścisłym centrum Gdańska i Gdyni, a także rosnąca oferta hoteli i prywatnych lokali. – Wielu inwestorów miało w ubiegłym roku problem, by uzyskać chociażby 50-proc. obłożenie. Ten rynek jest już bardzo mocno nasycony – podkreśla. – Nie ma też pewności co do zapowiedzianych zmian w prawie dotyczącym najmu prywatnych mieszkań na cele turystyczne.

Maciej Górka, dyrektor biura agencji Metrohouse w Gdańsku, ocenia, że na rynku najmu krótkoterminowego eldorado możemy mieć już za sobą. – Liczba mieszkań kupowanych inwestycyjnie bardzo wzrosła, na co mają wpływ rekordowo niskie stopy procentowe, a więc również nisko oprocentowane lokaty. Ludzie, szukając alternatywnej formy inwestowania, skierowali wzrok na rynek nieruchomości. Przeważnie decydowali się na wynajem krótkoterminowy, który przynosił nawet dwukrotnie wyższy zwrot. Efektem jest wzrost liczby ofert, co doprowadziło do przesytu.

Dodaje, że o ile w sezonie mieszkania przynoszą jeszcze zadowalający zwrot, o tyle poza nim biznes przestaje być opłacalny. – Na rynku wynajmu długoterminowego nie daje się jednak zauważyć widocznego spowolnienia, a stawki utrzymują się na stałym poziomie – zapewnia Górka.

Booking Island

Paweł Grabowski jest przekonany, że potencjał Trójmiasta stale rośnie. – Pojawiają się zagłębia wynajmu jak gdańska Wyspa Spichrzów, zwana Booking Island, i okolice Motławy w gdańskim Śródmieściu – mówi. – W ciągu ostatnich lat powstało tam kilka tysięcy pokoi, mieszkań i pokoi hotelowych. W tym rejonie powstanie jeszcze kilka tysięcy lokali, z których część jest już w budowie. Inwestycje są odpowiedzią na rosnący popyt nabywców wywołany rosnącym popytem najemców. W Gdańsku z roku na roku rośnie liczba turystów, a całe Trójmiasto bardzo mocno rozwija się jako ośrodek biznesowy. To także bardzo duży ośrodek akademicki, który generuje stałe zapotrzebowanie na długoterminowy najem tysięcy lokali.

Pytany o czynsze Paweł Grabowski mówi, że w latach 2010–2016 utrzymywały się na stałym poziomie – średnia to 30–33 zł za mkw. lokalu. W ostatnich dwóch latach stawki wzrosły skokowo o ok. 20 proc. Ceny nieruchomości poszły w górę także o ok. 20 proc.

Marcin Krasoń, analityk Home Brokera, podkreśla, że Gdańsk to jedyny duży rynek z rentownością netto wyższą niż 6 proc. rocznie. – Rynek trójmiejski jest oczywiście bardzo zróżnicowany i specyficzny. Stawki w pasie nadmorskim i na osiedlach na peryferiach dzieli przepaść – mówi.

Deweloperzy dużo budują także w innych aglomeracjach. Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że w Warszawie liczba mieszkań, budowę których rozpoczęto, wzrosła w ciągu roku o 14 proc., w Łodzi – o 15 proc. ©?