Deweloperzy oddali do użytku 2 mln mkw magazynów, co oznacza, że całkowite zasoby sięgnęły prawie 18 mln mkw. - wynika z analiz JLL. - Rynek magazynowy w Polsce kontynuuje dynamiczny rozwój. Już po III kwartale popyt brutto wyniósł 2,5 mln mkw. z czego dwie trzecie stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje - czytamy w raporcie.

Ekspansje i renegocjacje

- Do końca roku poziom wynajętej powierzchni brutto powinien, już po raz czwarty z rzędu, przekroczyć próg 3 mln mkw. Wzrost odnotowany w ostatnich kwartałach wydaje się jednak bardziej zrównoważony - nie był on napędzany tak ogromnymi transakcjami jak te z lat 2016-2018, systematycznie rosła za to liczba mniejszych umów - komentuje cytowany w raporcie Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w JLL w Polsce. - Rynek rejestruje również coraz większą skalę renegocjacji, których łączna powierzchnia już po III kw. bardzo zbliżyła się do całorocznych wyników obserwowanych w ciągu ostatnich trzech lat i wyniosła ponad 855 tys. mkw. - podaje.

Zdecydowaną większość, bo aż 92 proc. renegocjowanych umów, odnotowano na pięciu głównych rynkach, czyli na Górnym Śląsku, w Polsce centralnej, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. - Podobnie było w przypadku nowych umów i ekspansji, gdzie za 80 proc. wolumenu również odpowiadała tzw. wielka piątka. Jednak już kolejny kwartał z rzędu coraz mocniej swoją pozycję na magazynowej mapie Polski zaznaczają mniej oczywiste lokalizacje - czytamy w raporcie.

- W pierwszych trzech kwartałach znacząco wzrosła aktywność najemców w Białymstoku, Częstochowie, Kielcach, Kutnie, Lublinie, Opolu i Tczewie, w których w sumie wynajęto aż 112 tys. mkw. Te i podobne lokalizacje w całej Polsce, oferujące rozwiniętą infrastrukturę i zasobny rynek pracy z pewnością w dłużej perspektywie przyciągną jeszcze większą uwagę najemców - komentuje Maciej Kotowski, analityk rynku w JLL.

Najbardziej aktywnym segmentem najemców był sektor logistyczny z prawie 50 - proc.udziałem w całkowitym popycie netto. - Pierwsze trzy kwartały tego roku pokazały też imponującą aktywność sektorów lekkiej produkcji i motoryzacji, które łącznie odpowiadały za ponad jedną piątą popytu netto - piszą autorzy raportu. - Produkcja przemysłowa w Polsce wykazuje jednak ostatnio trend spadkowy, co może powodować pojawienie się spowolnienia w tych sektorach. Nadchodzące miesiące pokażą, czy ma to wpływ na rynek wynajmu, który napędzany jest przez znacznie szerszą grupę najemców.

Budują spekulacyjnie

W trzecim kwartale tego roku do użytku oddano ok. 880 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej, co jest najwyższym kwartalnym wynikiem w historii rynku. - W rezultacie nowa podaż w pierwszych dziewięciu miesiącach wyniosła 2 mln mkw., a całkowite zasoby osiągnęły poziom niemal 18 mln mkw. - wskazuje Tomasz Mika.

Najwięcej - aż 440 tys. mkw. ukończonej powierzchni przypadło na Górny Śląsk. - Ponad 100 tys. mkw. dostarczono na każdym z takich rynków jak Kraków, Olsztyn, Polska centralna, Szczecin, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław - podają eksperci JLL.

Eksperci firmy doradczej Cushman & Wakefield, komentują, że rekordowy poziom podaży i duży popyt świadczą o bardzo dobrej kondycji rynku powierzchni magazynowych w Polsce. - W trzecim kwartale deweloperzy ukończyli 30 projektów. Najwięcej powierzchni dostarczono w regionie Górnego Śląska (360 tys. mkw.), gdzie ukończono m.in. rekordowy pod względem powierzchni użytkowej projekt BTS zrealizowany przez firmę Panattoni (210 tys. mkw.). Na podium znalazły się także Polska centralna (152 tys. mkw.) i rynek Wrocławia (98 tys. mkw.) - podaje Cushman & Wakefield. - Na koniec września 2019 roku w trakcie realizacji znajdowało się 64 projektów o łącznej powierzchni 1,82 mln mkw. Prawie 81 proc. inwestycji w budowie zlokalizowano na pięciu głównych rynkach magazynowych - najwięcej w regionie Warszawy (23 proc., 423 tys. mkw.), Wrocławia (19 proc., 337 tys. mkw.) i Górnego Śląska (18 proc., 330 tys. mkw.).

- Dużym zainteresowaniem deweloperów cieszą się również mniejsze rynki regionalne m.in. Trójmiasto, Bydgoszcz -Toruń i region Polski Wschodniej, gdzie w budowie jest ok. 80-100 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej - mówią eksperci Cushman & Wakefield. - W strukturze inwestycji niezmiennie dominują parki logistyczne oferujące duże moduły magazynowe typu big box i inwestycje typu build-to-suit realizowane w oparciu o indywidualne zapotrzebowanie najemców. Widoczne jest także rosnące zaangażowanie deweloperów w realizację projektów wspomagających logistykę miejską.

- Projekty te oferują mniejsze jednostki magazynowe typu small business units (o powierzchni 500 – 1 500 mkw.) z przynależną powierzchnią biurową o podwyższonym standardzie wykończenia. To magazyny na obszarach miejskich lub w ich bezpośrednim otoczeniu, a ich rozwój uwarunkowany jest rosnącą dynamiką branży e-commerce i potrzebą skrócenia czasu dostaw w obrębie największych aglomeracji - wyjaśniają eksperci. - Proces ten jest dodatkowo wspomagany rozwojem infrastruktury drogowej spajającej główne szlaki transportowe z obwodnicami i centrami miast.

Liczba budowanej powierzchni, jak dodają eksperci JLL, nie wskazuje na jakiekolwiek wyhamowanie deweloperów. - Pod koniec września na różnych etapach budowy było prawie 2 mln mkw., z czego ponad 80 proc. powierzchni powstawało na rynkach wielkiej piątki. - Co ważne, prawie 56 proc. powierzchni w budowie pozostawało niewynajęte, co przekłada się na ponad 1 mln mkw. budowanych spekulacyjnie. To, jak zwiększone ryzyko podejmowane przez deweloperów wpłynie na wskaźnik pustostanów, zależy od tego, ile powierzchni zostanie wynajęte jeszcze na etapie budowy.

Z analiz JLL wynika, że stosunkowo duży udział powierzchni budowanej spekulacyjnie już doprowadził do niewielkiego wzrostu udziału powierzchni niewynajętej w całym kraju. - Widać to głównie na mniejszych rynkach o ograniczonej podaży, gdzie nawet pojedyncze projekty spekulacyjne oddane do użytku znacząco wpływają na wskaźnik pustostanów - podkreślają analitycy. - Patrząc jednak na główne rynki, średnia wartość dla wielkiej piątki wzrosła w III kw. o zaledwie 0,4 p.p. Na koniec września wskaźnik pustostanów dla Polski wyniósł 7 proc. Wzrost stawek najmu nadal wstrzymywany jest przez dynamiczny rynek deweloperski i duży udział inwestycji spekulacyjnych w podaży. W III kw. czynsze pozostawały na dość stabilnym poziomie, a stawki wzrosły tylko w wybranych i najbardziej popularnych obiektach logistycznych. Niezmiennie, najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie czynsze bazowe wahają się pomiędzy 4,3 a 5,2 euro za mkw. miesięcznie. Najbardziej atrakcyjne stawki oferowane są w podmiejskich magazynach typu big-box w Polsce centralnej (2,6 – 3,2 euro/mkw./miesiąc).