Rynek nieruchomości logistycznych w Polsce ma za sobą rekordowy kwartał. Jak szacują analitycy firmy JLL, w okresie od lipca do września deweloperzy oddali 875 tys. mkw. magazynów, co oznacza, że łączne zasoby sięgnęły 12,8 mln mkw. Daje to Polsce ósmą pozycję w Europie. Najwięcej nowej powierzchni dostarczono w Szczecinie – gdzie powstały magazyny dla Amazona i Zalando, oraz okolicach Warszawy, na Górnym Śląsku i w Poznaniu.
W budowie na koniec września było 1,16 mln mkw. magazynów. Większość tej powierzchni ma już najemców, tylko 23 proc. obiektów powstaje spekulacyjnie, czyli bez zawartych umów przedwstępnych, ale deweloperzy liczą na szybkie znalezienie najemców z uwagi na dobrą koniunkturę.
W III kwartale podpisano umowy najmu 630 tys. mkw. powierzchni logistycznych. Największym powodzeniem cieszyły się magazyny w Polsce środkowej (to aglomeracja łódzka), następnie w okolicach Warszawy i Poznania. Licząc od początku roku, pod względem najmu dominowała Polska środkowa, okolice Warszawy i Śląsk.
Rynek jak magnes
– Polski rynek magazynowy cieszy się dużą popularnością wśród najemców – przyznaje Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w JLL. Podkreśla, że atutem Polski jest jej centralne położenie na inwestycyjnej mapie oraz dobra sytuacja makroekonomiczna, rozwijająca się infrastruktura transportowa, dostęp do wykwalifikowanych pracowników i atrakcyjne stawki najmu powierzchni. – Warto również zauważyć, że polski rynek magazynowy oferuje wiele rozwiniętych lokalizacji, a firmy mają wiele opcji najmu. Deweloperzy są otwarci na oczekiwania swoich klientów, zarówno w odniesieniu do stosowanych rozwiązań technologicznych, jak i lokalizacji – budując projekty idealnie skrojone pod potrzeby odbiorców na tych rynkach, które klienci uważają za strategiczne dla swojej działalności – mówi Mika.
JLL szacuje, że w ciągu trzech kwartałów tego roku popyt netto, czyli nowe umowy i rozszerzenie dotychczasowych kontraktów, sięgnął 1,79 mln mkw. Pozwala to na optymistyczne prognozy względem całego 2017 r., bo do nowego rekordu brakuje mniej niż 400 tys. mkw.
– Bardzo dobrą koniunkturę generują takie czynniki, jak dynamika rozwoju sektora e-commerce, ale również mocny popyt ze strony innych sektorów gospodarki, w tym firm motoryzacyjnych – mówi Mika. Ekspert spodziewa się dalszej aktywności deweloperów, którzy mają zasobne banki ziemi, ponadto rozbudowują już istniejące parki. Rozglądają się też za nowymi parcelami.
A czynniki ryzyka? – Rozwój sektora e-commerce z jednej strony generuje mocne zapotrzebowanie na nowe powierzchnie, ale z drugiej może stanowić pewne wyzwanie dla deweloperów. Rosnąca popularność handlu w internecie oznacza, że wielu najemców oczekuje dziś od deweloperów elastyczności w zakresie umów. Najemcy chcą mieć możliwość sprawnego rozszerzenia powierzchni magazynowej, co wynika z realizacji coraz większej liczby elektronicznych zamówień – mówi Mika. – Trzeba też wspomnieć o innych czynnikach, jak rosnąca konkurencja o pracownika, ewentualna niższa aktywność inwestorska czy kwestie zmian globalnej koniunktury gospodarczej – podsumowuje.
Kłopoty z wykonawcami
Maciej Madejak, dyrektor ds. rozwoju biznesu na Polskę w Goodmanie – to jeden z wiodących deweloperów działających w naszym kraju – pozytywnie ocenia perspektywy.
– Jedną z największych szans na dalszy dynamiczny wzrost rynku magazynowego w Polsce są rosnące sektory e-commerce oraz motoryzacyjny. Na naszym rynku rozwijają się giganci branży e-commerce – w Głuchowie pod Łodzią budujemy drugi w ciągu roku magazyn dla Zalando, ale także mniejsze firmy. Do Polski wchodzą także nowi gracze – mówi Madejak. – Dodatkowo firmy dotychczasowo związane z tradycyjnym sektorem FMCG (produktów szybkozbywalnych: spożywczych, środków czystości itp. – red.) otwierają się na nowe kanały dystrybucji, w tym także poprzez internet. Jako deweloper logistyczny mamy duże doświadczenie w realizacji projektów dla branży e-commerce, zarówno dla dużych firm, jak i tych mniejszych. Spodziewamy się w przyszłości kolejnych projektów dla klientów z tego sektora – dodaje.
Menedżer przyznaje, że nie brakuje wyzwań. Chodzi głównie o czynniki, z którymi borykają się aktualnie wszystkie segmenty budownictwa.
– Bardzo istotnym czynnikiem, który może długofalowo spowalniać dynamikę wzrostu rynku, są rosnące ceny wykonawstwa. Zauważamy, że budowa magazynów stała się znacznie droższa niż kilka lat temu. Wyzwaniem dla uczestników rynku mogą być także braki kadrowe u podwykonawców. Ograniczona dostępność siły roboczej może się przekładać na harmonogram realizacji całej inwestycji – podsumowuje Madejak.
Jak wynika z analiz JLL, wzrost kosztów deweloperzy w najbliższym czasie będą chcieli odbić sobie podwyżką czynszów.
masz pytanie, wyślij e-mail do autora: a.roguski@rp.pl
