Zbyt duży wzrost cen mieszkań schłodzi rynek

Rz: Ostatnie lata przyniosły średnioroczny wzrost rynku rzędu 19 proc. W ub.r. deweloperzy sprzedali w największych sześciu aglomeracjach 72,7 tys. lokali. Czy takie tempo jest do utrzymania?

Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu i dyrektor ekonomiczno-administracyjny Vantage Development: Przyznam, że takie tempo wzrostu zaskoczyło zarówno analityków, jak i deweloperów. W naszej ocenie taka dynamika będzie trudna do utrzymania w tym roku. Dochodzimy do momentu, w którym wzrost wyhamuje i rynek się ustabilizuje. Biorąc jednak pod uwagę ciągle wysokie zapotrzebowanie na mieszkania w Polsce, coraz lepszą sytuację finansową Polaków oraz dobre otoczenie makroekonomiczne, przewidujemy, że cały 2018 r. oraz pierwsze kwartały 2019 będą się charakteryzowały podobnym, wysokim, poziomem sprzedaży.

Branża boryka się ze wzrostem kosztów wykonawstwa i zakupów gruntów. Jak na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy zwiększyły się koszty wykonawstwa w waszym przypadku?

Nawet około 15–20 proc. Ma to związek przede wszystkim z trudnością w pozyskiwaniu pracowników w branży budowlanej przez naszych podwykonawców.

Czy należy się spodziewać dalszej zwyżki kosztów?

Przewidujemy, że dynamika istotnie wyhamuje, przechodząc do stabilizacji. W konsekwencji spodziewamy się, że również wzrost kosztów powinien zatrzymać się na poziomie, który zostanie zaakceptowany przez rynek.

Czy wzrost cen wykonawstwa udaje się rekompensować wzrostem cen mieszkań?

Obserwujemy na rynku stały wzrost cen mieszkań, jednak jego tempo nie jest tak dynamiczne, jak wzrost cen wykonawstwa. Z tego powodu nie udaje nam się w pełni zrekompensować wzrostu cen kosztów wyższą ceną lokali. Zmiany cen, jakie wprowadziliśmy na przestrzeni kilku ostatnich miesięcy, w przypadku podobnych projektów inwestycyjnych wynoszą około 6–7 proc.

Należy zwrócić uwagę, że popyt na rynku nie słabnie, mimo zauważalnych podwyżek cen. Z powodu ograniczonej dostępności gruntów spada podaż mieszkań, co przy rosnącej sprzedaży destabilizuje rynek. Jak podpowiadają podstawowe prawa ekonomii, rynek będzie dążył do równowagi, w związku z tym ceny mieszkań powinny rosnąć. Czy tak na pewno się stanie i jak duży będzie wzrost – trudno powiedzieć. Obawiamy się, że przy zbyt dynamicznym wzroście cen liczba klientów kupujących mieszkania jako inwestycje może zmaleć, a dzisiaj to oni odpowiadają za znaczną część zakupów. Niemniej spodziewamy się dalszego, choć nie tak dynamicznego wzrostu cen.

W 2017 r. sprzedaliście 1034 mieszkania, o 27 proc. więcej niż rok wcześniej. Jakie są plany na ten rok?

Planujemy sprzedaż na zbliżonym poziomie. Biorąc pod uwagę oczekiwane przez nas ustabilizowanie rynku oraz ograniczenie naszej oferty na rynku warszawskim, nie zakładamy już, jak to miało miejsce w latach ubiegłych, wzrostu sprzedaży. Z drugiej strony przy obecnym popycie sprzedaż dużej ilości lokali nie jest problemem, jednak ze względu na wspomniane wcześniej coraz wyższe koszty wykonawstwa nasze działania będą nakierowane na utrzymanie marż.

Ile mieszkań macie w ofercie we Wrocławiu, a ile w Warszawie? Jakie inwestycje będziecie uruchamiać?

Mamy w ofercie 600 mieszkań, z czego 70 w Warszawie. W tym roku planujemy wprowadzić na rynek 1 tys. lokali w kontynuowanych, rozpoznawanych na rynku inwestycjach oraz nowym projekcie na wrocławskich Popowicach. Nie mamy przygotowanych nowych projektów w Warszawie, a nasza oferta składać się będzie z lokali w już realizowanych inwestycjach.

Czy będziecie kupować kolejne grunty?

W tym roku zaplanowaliśmy zakupy za około 80 mln zł. Jak w przypadku większości spółek deweloperskich bank ziemi skurczył się istotnie, mimo dokładania nowych terenów, a to z powodu rewelacyjnej sprzedaży mieszkań. Mamy teraz w banku około 2,5 tys. lokali.

Niedawno zawarliście sojusz z Rank Progress w sprawie inwestycji we Wrocławiu – czy możliwe są podobne projekty joint-venture? A może interesują was przejęcia?

Jesteśmy otwarci na różne formy współpracy. Jedną z pierwszych naszych inwestycji było osiedle Centauris, realizowane właśnie w formule joint venture, które zakończyliśmy z sukcesem. W związku z tym nie mieliśmy obaw przed rozpoczęciem współpracy z Rank Progressem. Było to dla nas szczególnie ważne, gdyż w wyniku tego porozumienia uzyskaliśmy dostęp do jednej z najatrakcyjniejszych lokalizacji we Wrocławiu.