Ofert pełno, tylko najemców brakuje

Rynek najmu mieszkań studenckich przeżywa kryzys. W nadchodzącym roku akademickim większość żaków będzie się bowiem uczyć zdalnie. Tysiące mieszkań stoją więc puste, a ceny najmu pikują.

Rządzi student

Z analiz portalu Morizon.pl wynika, że w Warszawie zainteresowanie ofertami najmu mieszkań spadło w sierpniu, licząc rok do roku, o prawie 30 proc., w Poznaniu – o ponad 51 proc., a w Łodzi – o 63,1 proc.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, nie ma złudzeń. – Rynek najmu mieszkaniowego w Polsce w wyniku wybuchu pandemii doznał klasycznego załamania koniunktury po kilkuletnim okresie prosperity – uważa.

Podobnie myśli Piotr Budziński, broker nieruchomości z biura Freedom Nieruchomości Warszawa Śródmieście.

– Przed pandemią w Warszawie potencjalni najemcy, szczególnie przy tańszych mieszkaniach, musieli się szybko decydować na podpisanie umowy najmu. W przeciwnym razie ktoś inny zajmował ich miejsce. Dziś podaż mieszkań jest zdecydowanie większa od popytu – wiele mieszkań stoi pustych od kilku miesięcy, co spowodowane jest między innymi zdalną nauką na uczelniach wyższych – mówi.

I dodaje: – Znam blok, w którym jest około 20 dwupokojowych mieszkań gotowych do wynajęcia i stan ten się nie zmienia. Nadszedł rynek najemców: mogą przebierać w ofertach, oglądać wiele mieszkań i spokojnie szukać idealnego miejsca.

W innych ośrodkach akademickich nie jest lepiej. – Gołym okiem widać spadek zainteresowania szczególnie pokojami na wynajem oraz lokalami w niskim standardzie – mówi Łukasz Wydrowski z Estatic Nieruchomości w Gdańsku.

– Podaż jest większa. Wielu najemców wypowiedziało umowy i część mieszkań jest pustych lub na wypowiedzeniach – dodaje Jacek Garbacik, pośrednik z Krakowa.

Tanio, coraz taniej

Brak klientów wymusza więc na właścicielach mieszkań obniżkę czynszu, często znaczącą.

– Obecnie przecena wynosi od 15 do 30 proc., licząc od poziomu stawek z pierwszego kwartału. Dużo zależy od miasta, wielkości, standardu i lokalizacji lokum. Ostatnie tygodnie wskazują jednak na stabilizowanie się czynszów najmu, co nie oznacza jednak, że nie ma ryzyka ich dalszego spadku już w niedalekiej przyszłości – dodaje Jarosław Jędrzyński.

– Ceny najmu kształtują się różnie w dzielnicach i poszczególnych miastach. Na osiedlach nastawionych na najem dla studentów obserwujmy silną presję na obniżki cen – wyjaśnia Maciej Klukowski, dyrektor Home Management by Metrohouse. – Szczególnie lokali o większej liczbie pokoi, trzy-, czteropokojowych, dotyka spadek popytu. Tym samym ceny zniżkują, a czynsz uzyskiwany przez właściciela może być nawet 20 proc. mniejszy niż rok temu. Oczywiście należy mieć na uwadze, że dobrze wycenione mieszkania o dobrym standardzie mogą utrzymać przychody i czynsz na niezmienionym poziomie, jednak obecnie najemcy bardziej otwarcie wchodzą w negocjacje cenowe i są skłonni wybierać dłużej, aby otrzymać satysfakcjonującą cenę najmu – tłumaczy Maciej Klukowski.

– Spadki cen zanotowaliśmy, począwszy od kwietnia, ale były one nieznaczne i pojawiły się w niektórych miastach, takich jak Warszawa, Gdańsk, Kraków. Średnio wynosiły 2–3 proc. Ten stan utrzymuje się do dziś, chociaż jeszcze w maju mówiło się o kolejnych obniżkach w okresie wakacyjnym – podkreśla Łukasz Kruszewski, dyrektor marketingu sieci Freedom Nieruchomości.

A może plan B

Pojawiają się różne pomysły na wyjście z impasu. Swoje propozycje mają też eksperci.

– Dla inwestorów to trudna sytuacja. Dotyka ona podnajemców lub osób, które najmem spłacały kredyt hipoteczny. Dla nich każdy pusty miesiąc i każde 100 zł mają kolosalne znaczenie ze względu na cykliczne zobowiązania. Spadająca rentowność najmu może ich zmusić do wycofania środków. Szczególnie że za mniejszą opłacalnością inwestycji mogą podążyć ceny nieruchomości – analizuje Łukasz Wydrowski.

– Rozwiązaniem może być (prócz zmiany ceny najmu) podniesienie standardu mieszkań lub ich sprzedaż. A osoby posiadające lokale podzielone na pokoje, tzw. gotowce inwestycyjne, mogą zmniejszyć ich liczbę, zwiększając jednocześnie komfort potencjalnych najemców. Zmianę trendu może przynieść początek semestru letniego, gdyż na tę chwilę większość decyzji o nauczaniu zdalnym obejmuje jedynie semestr zimowy – dodaje ekspert.

– Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji właścicieli. Obserwujemy, że część z nich decyduje się zbyć nieruchomość, tym bardziej że ceny są na stabilnym, a miejscami wręcz wyższym, poziomie niż przed pandemią. Część przechodzi na najem krótkoterminowy, jeśli lokalizacja ma cechy turystyczne. Ciekawym pomysłem jest wyjście z ofertą do pracowników zza wschodniej granicy, którzy – wbrew początkowym miesiącom pandemii – coraz chętniej przyjeżdżają do Polski – wyjaśnia Łukasz Kruszewski,

– Właściciele takich mieszkań mogą pójść drogą wyraźnego obniżenia ceny za wynajem lub otworzyć się na inny profil najemcy. Do Polski stale przybywają pracownicy z zagranicy, którzy szukają kwater – tanich i mieszczących więcej osób – mówi Piotr Budziński.