Od soboty 19 września obowiązują zmiany w prawie budowlanym. Dzięki nim miało być prościej i sprawniej. Może być jednak zgoła na odwrót. Mnożą się bowiem różnego rodzaju kontrowersje, poczynając od przepisów przejściowych, przez formalności, a na terminie wzruszania pozwoleń na budowę i użytkowanie kończąc.

Nowe przepisy przewidują, że jeszcze przez rok inwestorzy mogą się starać o pozwolenia na budowę na podstawie przepisów obowiązujących przed 19 września.

Czytaj także: Formalności budowlane załatwimy bez wychodzenia z domu

– Ale razem ze zmianami prawa budowlanego weszło w życie rozporządzenie regulujące szczegółowe zasady sporządzania projektu budowlanego. Wygasiło ono stare przepisy wykonawcze. Nie zawiera też żadnych przepisów przejściowych, choć jeszcze w projekcie rozporządzenia były. Na podstawie nowych przepisów wykonawczych nie da się sporządzić projektu budowlanego według starych reguł, ponieważ nowelizacja wprowadziła bardzo duże zmiany. A skoro nie można sporządzić projektu, to i ubiegać się o pozwolenie na budowę. Nie jest to dobra wiadomość dla deweloperów – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

– Wątpliwości wcale nie rozwiewa art. 26 nowelizacji prawa budowlanego, który pozwala stosować przepisy tego prawa w brzmieniu sprzed 19 września. Nie wynika z niego, czy obejmuje przepisy wykonawcze do ustawy, co sygnalizuje wielu deweloperów – tłumaczy mec. Przemysław Dziąg.

Innego zdania jest Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta Poznania.

– Moim zdaniem nie powinno być problemu z uzyskaniem pozwoleń na budowę na starych zasadach. Artykuł 26 noweli w zupełności wystarczy. Dotyczy to jednak tylko projektów budowlanych, nad którymi prace rozpoczęły się przed 19 września. Nowe, sporządzane po 19 września, powinny być już dostosowane do zmienionych reguł, z czego nie wszyscy zdają sobie sprawę. Jeżeli jednak inwestor złoży projekt sporządzony według strych zasad, urząd ma obowiązek też go przyjąć – twierdzi mec. Dąbrowski.

Mała kreseczka, a tyle kłopotów

W jednym z przepisów zabrakło też przecinka. Niby drobne przeoczenie, a konsekwencje już poważne. Chodzi o art. 29 ust. 4 pkt 1a prawa budowlanego. Dzięki niemu można bez wcześniejszego załatwiania jakichkolwiek formalności budowlanych przebudowywać wszystkie budynki wymagające pozwolenia na budowę, z wyjątkiem przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych domów jednorodzinnych. Dla nich niezbędne będzie zgłoszenie.

– Zmiana nie była zamierzona. Rząd wcale jej nie planował. Jest to potknięcie legislacyjne, przez które w przepisach pojawiła się luka – twierdzi Mariola Berdysz, architekt i dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana.

Rząd zauważył zresztą już swój błąd i chce go wyprostować. W pakiecie mieszkaniowym, który pod koniec wakacji trafił do Sejmu, znajduje się zmiana przepisów. Dodaje ona brakujący przecinek. Po jego wprowadzeniu na przebudowę będzie potrzebne pozwolenie na budowę albo zgłoszenie.

– Projekt jest dopiero po pierwszym czytaniu. Przez jakiś czas będzie więc luka w prawie pozwalająca przebudować większość budynków bez formalności, z wyjątkiem domów jednorodzinnych – mówi Mariola Berdysz.

Bogdan Dąbrowski przyznaje, że w przepisach jest błąd. Według niego jednak inwestorzy nie będą raczej wykorzystywać tej furtki.

– Wiąże się z tym duże ryzyko. Inwestor, który przebuduje np. elewację bez formalności, musi liczyć się z tym, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego to zakwestionuje. I będzie musiał wdać się w wieloletni spór sądowy, a szanse na wygraną wcale nie są przesądzone. Korzyści więc żadne – wskazuje Dąbrowski.

Dla kogo pięć lat

Nowe przepisy przewidują, że pozwolenie na budowę oraz na użytkowanie będzie można kwestionować tylko przez pięć lat. Dziś takiego ograniczenia nie ma. Mogą one zostać uchylone nawet po dziesięciu czy dwudziestu latach. Jest problem, bo do końca nie wiadomo, czy okres pięcioletni odnosi się tylko do pozwoleń wydanych po 19 września, czy także do wcześniejszych. Zdania są podzielone.

– Ograniczenia czasowe powinny dotyczyć tylko pozwoleń wydanych na nowych zasadach – uważa Mariola Berdysz.

Opinii tej nie podzielają jednak mec. Konrad Młynkiewicz i Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik w kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

– W mojej ocenie pięcioletni termin dotyczy także inwestycji przeprowadzonych na podstawie pozwoleń na budowę wydanych także przed zmianą przepisów, z małym wyjątkiem. Przepisy sprzed 19 września będą miały zastosowanie do postępowań administracyjnych w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę wszczętych przed tą datą – tłumaczy Konrad Młynkiewicz.

– Skoro nie ma przepisu przejściowego, to oznacza, że termin pięcioletni stosuje się również do pozwoleń na budowę i użytkowanie wydanych przed 19 września 2020 r. – dodaje mec. Stefan Jacyno.

Co z wodą

Inny problem dotyczy przyłączania nowych inwestycji do sieci wodociągowej. Przepis wejdzie w życie za rok, ale tymczasem może napsuć krwi niejednej osobie.

– Nowe przepisy prawa budowlanego przewidują, że warunki przyłączania do sieci wodociągowej będą ważne przez dwa lata. Wcześniej to same przedsiębiorstwa wodociągowe decydowały w tej sprawie w swoich regulaminach. Teraz mają rok na dostosowanie ich do nowych zasad. Ale przecież w tym czasie inwestycje będą także prowadzone. A warunki wydawane. Z przepisów nie wynika, czy warunki przyłączenia wydane po 19 września będą terminowe, czy nie. Może powstać niezły bałagan. Natomiast nie ma takiego problemu z warunkami wydanymi przed 19 września. Prawo budowlane rozstrzyga, że będą ważne dwa lata. Szkoda, że zabrakło ich w pierwszym wypadku – wyjaśnia Mariola Berdysz.

Podstawa prawna: ustawa z 13 lutego br. o zmianie ustawy – Prawo budowlane (DzU z 18 marca 2020 r., poz. 471)