Kłopoty biorą się stąd, że umowa deweloperska należy do tzw. umów nienazwanych, nie jest regulowana w kodeksie. Zwykłe więc zawiera elementy różnych umów, choć w gruncie rzeczy klientowi zależy na kupnie mieszkania, a deweloperowi na zapłacie.

Tak argumentowała adwokat Ewa Książek, pełnomocnik kilku nabywców mieszkań od pewnego podwarszawskiego dewelopera, którzy domagali się zasądzenia kar umownych za opóźnienie w ich przekazaniu. Przewidziano je za zwłokę w "przekazaniu przedmiotu umowy", a sam kontrakt miał nazwę: "umowa zakupu lokalu". Deweloper spóźnił się o 28 dni. Pozew złożono zaś po upływie czasu przedawnienia (dwóch lat) - gdyby przyjąć, że chodziło o umowę o dzieło, jak uważał przedsiębiorca.

Między fizycznym oddaniem a przeniesieniem własności lokali upłynęły jednak trzy lata, a zdaniem adwokatki powinno się zastosować okres przedawnienia od umowy sprzedaży - dwuletni, ale liczony od przeniesienia własności, co nastąpiło trzy lata później. W gruncie rzeczy chodzi o umowę sprzedaży (art. 535 k.c.).

Sąd Apelacyjny był innego zdania. Uznał, że dla takiej mieszanej umowy powinny mieć zastosowanie ogólne przepisy kodeksu cywilnego, tj. art.118. Zgodnie z nimi, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia dla takich roszczeń wynosi lat dziesięć. W tym wypadku nie ma przepisów szczególnych. Nie zmienia tego fakt, że art.656 §1 k. c. (jeden z przepisów regulujących umowę o roboty budowlane) stanowi, iż do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót, wadliwego wykonywania, do rękojmi za wady, jak też uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy, stosuje się przepisy o umowie o dzieło.

Zgodnie bowiem z orzecznictwem (np. uchwała SN z11 stycznia2002 r.) odesłanie to nie obejmuje przedawnienia w kontraktach o roboty budowlane. A więc stosuje się ogólne terminy (szczegóły ramka).

Strony często spierają się z deweloperem, jaką w ogóle umowę zawarły.

W umowie o usługi budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w niej obiektu zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do odebrania go i zapłaty wynagrodzenia (art. 647 k.c.). W umowie o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do jego wykonania, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia (art. 627 k.c.). Jak je odróżnić?

Nazwa nie przesądza. Zgodnie zresztą z art. 65 § 2 k.c. "w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu". Niedawno wypowiadał się na ten temat warszawski Sąd Apelacyjny (sygn. VI ACa 610/06): "Do zakwalifikowania, czy to umowa o dzieło, czy roboty budowlane, najważniejsze jest, czy proces inwestycyjny był wykonywany wedle rygorów i procedur przewidzianych wprawie budowlanym".

10 LAT - według ogólnych zasad, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej. 3 LATA - w umowach o świadczenia okresowe oraz związane z działalnością gospodarczą.

2 LATA OD ODDANIA DZIEŁA - dla roszczeń wynikających z umowy o dzieło, a jeżeli dzieło nie zostało oddane - dwa lata od dnia, w którym miało być oddane.

W wypadku robót budowlanych dla dewelopera będą to 3 lata, a dla roszczeń inwestora kupującego mieszkanie - 10 lat.