Zakup lokalu na wynajem zwraca się najwcześniej po 12 latach

Rz: W jakim mieście zakup mieszkania pod wynajem zwraca się najszybciej?

Waldemar Oleksiak:

Z naszych szacunków wynika, że są to Katowice, gdzie okres zwrotu z kapitału wynosi od 12 do 14 – 15 lat. Podobnie jest w przypadku Wrocławia, gdzie okres ten wynosi 14 – 16 lat. W Katowicach najlepszą inwestycją okazał się zakup mieszkania na wynajem na osiedlu Paderewskiego-Muchowiec, gdyż ma najkrótszy okres zwrotu kapitału – 12 lat. Najniższe stawki czynszu, w porównaniu z innymi dzielnicami, charakteryzują osiedle Tysiąclecia, gdzie zwrot nakładu finansowego będzie trwał dłużej – do 15 lat. Trzeba jednak pamiętać, że w każdym mieście są dzielnice bardziej i mniej atrakcyjne pod tego typu inwestycje. Warto więc, zanim kupi się mieszkanie z myślą o wynajmie, przeanalizować wszelkie opcje.

Jak to wygląda w Warszawie? W jakiej dzielnicy najszybciej zwróci się nam kapitał zainwestowany w mieszkanie?

Najkorzystniej sytuacja pod względem przewidywanego okresu zwrotu zainwestowanego kapitału przedstawia się na terenie Białołęki, gdzie według naszych obliczeń zakup mieszkania pod wynajem zwróci się średnio po 16,5 roku. Średnio poniżej 18 lat trzeba będzie czekać na zwrot zainwestowanego kapitału w zakup mieszkania na terenie Żoliborza, Woli, Pragi-Północ, Mokotowa, Bielan i Ursusa. Najdłuższy okres zwrotu mają przy dzisiejszych poziomach cen i czynszów inwestycje mieszkaniowe na terenie Włoch i Wawra – odpowiednio 22 i 20,4 roku.

Czy Warszawa jest wyjątkowa pod tym względem? Jak wygląda sytuacja w innych miastach, np. w Krakowie?

Jeśli chodzi o przybliżony okres zwrotu kapitału zainwestowanego w kupno mieszkania w Krakowie, to najkorzystniej sytuacja przedstawia się na terenie Nowej Huty oraz Podgórza, gdzie według naszych obliczeń zakup mieszkania zwróci się średnio po niecałych 20 latach. Powyżej 20 lat trzeba będzie czekać na zwrot zainwestowanego kapitału w zakup mieszkania pod wynajem na terenie Śródmieścia. Najdłuższy okres zwrotu, przy obecnych poziomach cen i czynszów, dotyczy inwestycji mieszkaniowych na terenie Krowodrzy – ponad 21 lat.

Czy w którymś z dużych miast na zwrot kapitału zainwestowanego w mieszkanie pod wynajem trzeba czekać dłużej niż 20 lat?

Kraków i Warszawa to miasta, w których – według naszych obliczeń – należy liczyć się w niektórych dzielnicach z okresem zwrotu ponad 20 lat. Wydaje się to paradoksalne, bo są to bardzo atrakcyjne miasta, ale też ze względu na wielkość mają bardzo zróżnicowaną ofertę i bardzo zróżnicowane lokalizacje pod względem atrakcyjności. Wynikałoby z tego większe ryzyko inwestowania w tych miastach, jeśli nie mamy pełnej wiedzy o atrakcyjności lokalizacji.

A w których miastach sytuacja jest podobna?

Na przykład w Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu, gdzie okres zwrotu kapitału wynosi średnio, zależnie od dzielnicy, 14 – 18 lat.

Które dzielnice Łodzi są najlepsze, a które najgorsze pod tym względem?

Najlepszymi lokalizacjami w Łodzi pod inwestycje typu kup i wynajmuj są dzielnice Śródmieście oraz Bałuty, gdyż posiadają najkrótszy okres zwrotu kapitału (około 14 lat). Najgorzej sytuacja wygląda w dzielnicy Widzew, w której zwrot nakładu finansowego będzie trwał najdłużej, bo ponad 18 lat.

A jakie dzielnice Wrocławia i Poznania są najlepsze pod inwestycje typu kup i wynajmuj?

We Wrocławiu najlepszymi lokalizacjami pod inwestycje typu kup i wynajmuj okazało się Stare Miasto, a następnie Śródmieście, gdyż posiadają najkrótszy okres zwrotu kapitału – około 14 –15 lat. Najgorzej sytuacja ta wyglądała w dzielnicy Psie Pole, w której na zwrot nakładu finansowego trzeba będzie czekać najdłużej, bo prawie 17 lat.Natomiast w Poznaniu w lutym 2008 r. najkrótszy okres zwrotu zainwestowanego kapitału w mieszkanie pod wynajem charakteryzował dzielnicę Nowe Miasto, gdzie nie przekracza 14 lat. Najdłużej swoje środki odzyskiwać będą właściciele mieszkań zlokalizowanych w centrum miasta, wyodrębnionym ze względu na specyfikę tego obszaru, w dzielnicy Wilda oraz w dzielnicy Grunwald. Okres zwrotu przekroczy w powyższych przypadkach 18 lat.

A jak wygląda sytuacja w Gdańsku?

Wzrost cen nieruchomości spowodował gwałtowny wzrost zainteresowania nieruchomościami, gdyż są one w miarę bezpieczną formą inwestowania kapitału. Z jednej strony nabywcy liczyli na wzrost wartości samej nieruchomości, z drugiej zaś – na stały dochód w postaci pobieranego od najemców czynszu. Jeśli chodzi o przybliżony okres zwrotu inwestycji w mieszkanie pod wynajem, to najkrótszy okres zwrotu – 16 lat – charakteryzował Śródmieście, gdzie średnie stawki najmu były znacznie wyższe niż w pozostałych dzielnicach. Najdłużej swoje środki odzyskiwać będą nabywcy mieszkań w relatywnie najtańszych dzielnicach, tj. Południe, Zachód oraz Port – do 20 lat.