Co musisz wiedzieć o firmie?

- Ostatnie doniesienia na temat upadłości jednego z dużych deweloperów przyniosły więcej pytań od klientów o bezpieczeństwo transakcji na rynku nowych mieszkań - mówi Marcin Jańczuk z firmy Metrohouse.

Dodaje jednak, że klienci nabywający mieszkania od spółek działających w branży deweloperskiej są coraz lepiej chronieni. Wprowadzona przed ponad dwoma laty ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) wzmocniła bowiem ochronę konsumentów nabywających mieszkania od deweloperów, wprowadzając mechanizmy, dzięki którym pieniądze są lepiej zabezpieczone. W jaki sposób?

Rachunek powierniczy

- Idąc do dewelopera, należy go spytać, czy ma rachunek powierniczy. Rachunek może być otwarty lub zamknięty. Bardziej komfortową sytuacją dla klienta - nieco mniej dla dewelopera, bowiem taki rachunek jest bardziej kosztowny - jest posługiwanie się rachunkiem powierniczym zamkniętym. Wtedy kolejne transze kredytu przelewane są na konto banku prowadzącego taki rachunek, a deweloper uzyska je dopiero w momencie pomyślnego zakończenia inwestycji - tłumaczy Marcin Jańczuk.

W opcji rachunku otwartego przelewamy środki na rachunek powierniczy, a kolejne raty są przekazywane deweloperowi na bieżąco, po weryfikacji przez bank zakończenia kolejnego etapu realizacji inwestycji.

Należy pamiętać, że zapisy tzw. umowy deweloperskiej obowiązują od 29 kwietnia 2012 r. Jeżeli więc deweloper rozpoczął sprzedaż inwestycji przed tym terminem, nie ma obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego.

Prospekt informacyjny

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym deweloper ma obowiązek przekazania klientowi prospektu informacyjnego. Jest to instrument ochrony praw konsumentów wprowadzony w ustawie deweloperskiej.

- W tym dokumencie deweloper publikuje dane dotyczące spółki oraz jej  dotychczasowych inwestycji. Między innymi opisuje stan prawny działki, istniejące obciążenia hipoteczne, źródła finansowania inwestycji, terminy jej realizacji oraz wskazuje głównego wykonawcę - mówi Jarosław Kobylski, specjalista rynku pierwotnego z Metrohouse.

Dla potencjalnego nabywcy mieszkania jest to bogate źródło wiedzy na temat dotychczasowej historii dewelopera i prowadzonej przez niego inwestycji.

Rejestry a  finanse

- Jeśli chcemy pogłębić wiedzę na temat  np. przeterminowanych zobowiązań dewelopera, możemy pokusić się sprawdzenie firmy w rejestrach dłużników, KRD, InfoMonitorze czy innych tego typu instytucjach - radzi Marcin Jańczuk. -  Niestety, brak obecności podmiotu w tych bazach nie daje 100-procentowej pewności, że firma posiada płynność finansową i będzie w stanie ukończyć prowadzoną inwestycję.

Warto wiedzieć, że deweloper jest zobowiązany do przedstawienia do wglądu w swoim biurze sprawozdań finansowych za dwa ostatnie lata działalności.

Należy też sprawdzić, w jaki sposób deweloper zamierza finansować inwestycję. Jeśli całość funduszy pochodzi ze środków własnych, nie zawsze może być pozytywem. Nie wiadomo bowiem, czy deweloper jest przygotowany na finansowanie wszystkich wydatków.

- W tym przypadku informacja o zaciągnięciu przez dewelopera kredytu na budowę jest dla klienta dobrym znakiem. Zanim jakakolwiek instytucja udzieli kilkudziesięciu milionów złotych kredytu, zażąda od dewelopera przedstawienia dokładnego kosztorysu projektu, harmonogramu prac, biznesplanu. Dokładnie sprawdzi też możliwe przeterminowane zobowiązania, np. wobec ZUS czy urzędu skarbowego - mówi Włodzimierz Wielogórski, dyrektor działu rynku pierwotnego w Metrohouse.

Bank pełni też funkcję kontrolną, nadzorując kolejne etapy inwestycji. Uzależnia od tego wypłaty transz kredytu.

Czasem deweloperzy próbują finansować inwestycje za pomocą obligacji. Zakup mieszkań od spółek, które pozyskały środki na ich budowę właśnie poprzez emisję obligacji, może być skomplikowany. -  Banki mogą odmawiać kredytowania zakupu mieszkań, bowiem nie mają gwarancji, że obligatariusz zwolni księgę wieczystą, a bank będzie mógł zabezpieczyć się na nieruchomości - twierdzi Włodzimierz Wielogórski.

W interesie banku nie jest wpisywanie roszczeń do księgi wieczystej na pozycji drugiego wierzyciela. Odmowa kredytowania zakupu przez bank powinna być sygnałem ostrzegawczym dla potencjalnego nabywcy nieruchomości.

Wiedza o inwestycji

Marcin Jańczuk podkreśla, że jednym z podstawowych elementów weryfikacji dewelopera jest historia jego inwestycji. - Oprócz lektury prospektu informacyjnego, w którym deweloper wymienia dotychczasowe realizacje, warto prześledzić fora internetowe skupiające przyszłych mieszkańców danych osiedli, zidentyfikować poruszane tam najczęściej problemy, sprawdzić, w jakim stopniu zostały one rozwiązane - radzi Jańczuk.

Osiedlowe fora rzadko zawierają pochwały dla dewelopera. Częściej można dowiedzieć się o niezadowoleniu wynikającym z opóźnień, niedoróbek, czy braku należytego poziomu obsługi. Aby naocznie przekonać się o ewentualnych problemach w poszczególnych osiedli, warto wybrać się tam samemu, porozmawiać z mieszkańcami, poznać ich perypetie z deweloperem. Takie rozmowy powiedzą wiele o standardach obsługi klienta i wywiązywania się z ustaleń zawartych w umowie.

- Znane są przypadki, kiedy nawet po kilku udanych projektach, deweloperowi powinęła się noga na kolejnej realizacji. Historia udanych inwestycji także nie gwarantuje pomyślnego zakończenia obecnego projektu - podkreśla Marcin Jańczuk. Dodaje jednocześnie, że fora internetowe mogą przejaskrawiać pewne problemy. Do dyskusji należy podchodzić z dystansem. Aktywnie uczestniczy w nich wąska grupa nabywców. Wiele poruszanych spraw dotyczy indywidualnych roszczeń pojedynczych klientów.  - Tylko na tej podstawie nie warto wyrabiać sobie opinii o deweloperze. Najlepiej po prostu porozmawiać z nabywcami mieszkań w poprzednich inwestycjach - podpowiada ekspert Metrohouse.