O tym, że warto zainwestować w pakiet nowych mieszkań, przekonuje Sławek Muturi, założyciel zarządzającej nieruchomościami firmy Mzuri oraz Mzuri Investments, która wspiera klientów inwestujących w nieruchomości na wynajem. – Pozwoli to czerpać przychody z najmu, dzięki czemu zbudujemy wolność finansową. Mieszkania staną się pasywnym, czyli niewymagającym pracy, źródłem gotówki, które albo zastąpi emeryturę, albo będzie dodatkiem do niej – przekonuje Sławek Muturi. I podkreśla, że najlepszy moment na taką inwestycję był wczoraj. – Drugi najlepszy to dziś. Im wcześniej, tym lepiej – zachęca.

Szukanie okazji

Jarosław Łoboda, analityk firmy doradczej ProDevelopment, ocenia, że w czasach kryzysu i niepewności, pakietowy zakup mieszkań to dobry sposób na zabezpieczenie kapitału. – Najlepszym czasem na zakupy jest koniec roku. W grudniu firmy deweloperskie mają wiele świątecznych i noworocznych promocji. Przy zakupie kilku lokali przekłada się to na widoczne oszczędności – tłumaczy analityk ProDevelopment. – Deweloperzy są w tym czasie bardziej otwarci na negocjacje, bo chcą osiągnąć dobre roczne wyniki sprzedaży.

W ocenie Włodzimierza Wielogórskiego, dyrektora ds. rynku pierwotnego w sieciowej agencji Metrohouse, za pakietową inwestycją przemawiają dziś stosunkowo niskie ceny mieszkań. Na kolejne spadki nie ma co wyczekiwać. – Wręcz przeciwnie. Sprzedaż idzie deweloperom tak dobrze, że część z nich podwyższa ceny – zwraca uwagę Włodzimierz Wielogórski.

A Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmerson Realty radzi, by szukać okazji. – Na pewno warto dziś pomyśleć o inwestycji w mieszkania. Najlepiej kupować dwupokojowe lokale o powierzchni ok. 40 mkw. – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Pod uwagę warto brać nie tylko centrum miast. W Warszawie atrakcyjne są także osiedla przy metrze. W ostatnim czasie na popularności zyskują Bielany, Wola, a nawet Praga, która dzięki drugiej linii metra, staje się coraz modniejsza. Tam mieszkania na pewno będą zyskiwały na wartości – prognozuje.

Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments, radzi, by do pakietów wybierać tzw. kompaktowe kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Można się też zastanowić nad większymi mieszkaniami, które będziemy wynajmować lokatorom na pokoje. – Wszystko zależy od specyfiki lokalnego rynku wynajmu. Na niektórych rynkach największy popyt może być na mieszkania trzypokojowe – mówi Artur Kaźmierczak. Jego zdaniem każde większe miasto jest dobre na inwestycję. – Im mniej „ryzykowne" miasto – np. Warszawa czy Kraków, tym ceny nieruchomości wyższe i zwroty niższe, ale za to najlepsze perspektywy wzrostu wartości nieruchomości. Podobnie jest zresztą na rynkach innych krajów – mówi prezes Mzuri Investments. – W Warszawie problemem jest wciskanie przez deweloperów bardzo drogich miejsc postojowych. Na rynku wtórnym w Katowicach za cenę miejsca postojowego w stolicy kupowaliśmy małe kawalerki. W innych miastach – we Wrocławiu czy Krakowie, wykup stanowisk do parkowania nie jest obowiązkowy.

W opinii Jarosława Łobody rezygnacja z zakupu miejsc postojowych to jednak błąd, w dodatku popełniany przez wielu inwestorów. – Tymczasem ta pozornie drobna niedogodność bywa kluczowa dla najemców – twierdzi analityk ProDevelopment.

Sprawdź dewelopera

– W Warszawie inwestorzy zwykle poszukują mieszkań o podwyższonym standardzie, w dobrej lokalizacji, np. przy linii metra – zauważa Jarosław Łoboda. – Interesują ich głównie jedno- i dwupokojowe lokale, już wykończone lub te z pakietami wykończeniowymi – opowiada. Według niego najbardziej opłacalna jest inwestycja w mieszkania w dużych miastach, blisko centrum, zarówno w te małe, jak i duże, prestiżowe apartamenty.

Zdaniem ekspertów z Mzuri Investments inwestycja w mieszkaniowe pakiety nie ma większego sensu, jeśli wybierzemy lokale, które trudno wynająć. – Mniejszy sens ekonomiczny mają największe, ponad 150-metrowe apartamenty. Standardowo dają najniższą stopę zwrotu. Okresy, kiedy stoją puste, są najdłuższe – tłumaczy Sławek Muturi. – Nie inwestujmy też w mieszkania, zanim nie sprawdzimy stabilności finansowej dewelopera – radzi.

Opinię podziela Włodzimierz Wielogórski. – Warto inwestować w najbardziej popularne, czyli dwupokojowe mieszkania, ewentualnie kawalerki. Najmniejsze szanse na wzrost wartości dają większe mieszkania – mówi dyrektor z Metrohouse. Także on radzi kupować mieszkania w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu, Krakowie. – Nie ma sensu inwestować w Łodzi, gdzie mieszkania są bardzo tanie, ale perspektywy rozwoju miasta wyglądają dość słabo – wyjaśnia Włodzimierz Wielogórski.

Także Skoczeń odradza inwestowanie w duże mieszkania i w lokale na źle skomunikowanych z centrum osiedlach. – Nawet jeśli kupimy tam lokal tanio, to trudno będzie go wynająć. Czynsze będą o wiele niższe – przestrzega Jarosław Mikołaj Skoczeń. – W tym przypadku musimy się liczyć także z ryzykiem dalszego spadku cen mieszkań.

A Artur Kaźmierczak dopowiada, że z punktu widzenia inwestora ryzykowne mogą być małe miasta, gdzie jest bogata oferta mieszkań, albo w nowych inwestycjach, albo na rynku wtórnym. – Jeśli zastanawiamy się nad mieszkaniami poza szerokim centrum miasta, trzeba sprawdzić plany zagospodarowania przestrzennego. Unikajmy miejsc, gdzie np. czuć smród wysypiska śmieci, co jest problemem właścicieli mieszkań na niektórych nowych osiedlach w Gdańsku – przestrzega prezes Mzuri Investments.

Nieopłacalne cesje

Analitycy zwracają też uwagę, że mieszkania na rynku pierwotnym sprzedają się dziś coraz lepiej. – Deweloperzy są mniej chętni do udzielania zniżek. Ponieważ osiągają średnio 20 proc. marży, rabaty powyżej 10 proc. są prawie niemożliwe do uzyskania przy zakupie nawet kilkudziesięciu mieszkań – zauważa Artur Kaźmierczak. – Oczywiście, chodzi tu o najbardziej popularne mieszkania. Duży apartament, na który nie ma chętnych, możemy kupić z dużą zniżką, tylko dlatego, że deweloper chce zamknąć inwestycję – dodaje.

Z analiz Mzuri Investments wynika, że inwestując w największe apartamenty, zwłaszcza w kilka jednocześnie, nie należy oczekiwać zwrotu z najmu większego niż 2,5–3 proc. – Przy zakupie pakietowym mniejszych lokali będzie to zwrot rzędu 5–7 proc., w zależności od miasta. Najmniejsze zwroty uzyskamy w Warszawie. Na większe można liczyć w mniejszych miastach – mówi Sławek Muturi. – Ostatnio uzyskaliśmy spory rabat na mieszkania w inwestycji dużego warszawskiego dewelopera, dzięki czemu zwrot wyniesie 5,6–5,8 proc. – opowiada. Ale, jak dopowiada Artur Kaźmierczak, zwrot z inwestycji na rynku pierwotnym jest zwykle mniejszy niż przy zakupach na rynku wtórnym. – Inwestując w mieszkania z drugiej ręki, trudno jednak, choć nie jest to niemożliwe, kupić jednorazowo pakiet lokali. Nie jesteśmy też chronieni gwarancją i często trzeba się liczyć z generalnym remontem, droższym i trwającym dłużej niż wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim – zauważa prezes Mzuri Investments.

Jarosław Łoboda ocenia, że drogę do większych niż standardowe rabatów otwiera zakup trzech–czterech mieszkań w jednej inwestycji albo u jednego dewelopera. Każda z firm prowadzi własną politykę. Jak mówi analityk ProDevelopment, można liczyć na rabat o kilka procent wyższy niż przy zakupie pojedynczego mieszkania, dodatkowe miejsce postojowe, darmowe zmiany aranżacyjne. – Pakietowa sprzedaż nie zawsze się jednak deweloperom opłaca. Najlepsze lokale, które cieszą się dużym zainteresowaniem klientów, firmy często wolą sprzedawać pojedynczo, z mniejszymi niż w pakiecie rabatami – zastrzega Jarosław Łoboda. W jego ocenie z punktu widzenia inwestora najlepszym momentem na zakup kilku mieszkań jest początek budowy osiedla, choć taka inwestycja jest obarczona większym ryzykiem.

Włodzimierz Wielogórski potwierdza, że im więcej lokali kupi inwestor, tym większy rabat może uzyskać. – I im wcześniej kupi taki pakiet, tym większe szanse na zniżkę, choćby dlatego, że inwestor zapewni deweloperowi odpowiednią przedsprzedaż, potrzebną do uruchomienia kredytu – tłumaczy Włodzimierz Wielogórski. Dyrektor z Metrohouse odradza inwestycje spekulacyjne, czyli kupno mieszkania i sprzedaż cesji, zanim inwestycja się zakończy.

Jednocześnie zwraca uwagę, że na dzisiejszym rynku nie widać funduszy inwestycyjnych, aktywnych podczas ostatniego boomu. – Większość deweloperów się ich wystrzega. Zdarzało się, że fundusze nie odbierały mieszkań, bo albo zabrakło im finansowania, albo ceny zakupu okazywały się wyższe niż lokali już wybudowanych – tłumaczy Wielogórski. – W efekcie do deweloperów wracała masa gotowych mieszkań i to w czasie, gdy sprzedaż projektów była w zasadzie zakończona.

Inwestorzy często kupują mieszkania, licząc na wzrost ich wartości. – Tu wszystko zależy od trzech czynników: wysokości wynegocjowanego rabatu, chłonności lokalnego rynku, ale przede wszystkim od horyzontu czasowego – wylicza Artur Kaźmierczak. – W krótkim czasie może być trudno o znaczący wzrost wartości. W bardzo długim – z dużym prawdopodobieństwem tak – ocenia.