– Zwłaszcza początek II kwartału to okres dużej niepewności związanej z przebiegiem epidemii oraz jej wpływem na gospodarkę, a co za tym idzie na sytuację finansową potencjalnych inwestorów oraz ceny nieruchomości. Lockdown przełożył się również na załamanie na rynku wynajmu krótkoterminowego, który niepewność tę spotęgował – dodaje Krzysztof Mrówczyński, kierownik zespołu analiz sektorowych w Banku Pekao. W tych czynnikach i generalnie większej elastyczności inwestorów w zakresie podejmowanych decyzji zakupowych (w porównaniu z nabywcami kredytowanymi) upatruje powodów zmiany struktury dokonywanych transakcji w II kwartale. Czynniki te przeważyły, przynajmniej na razie, nad chęcią poszukiwania zysków, bo w obliczu zerowych stóp procentowych i dużej nadpłynności banki ścięły oprocentowanie dużych lokat praktycznie do zera. Oczekiwano więc, że wycofywane z lokat pieniądze zaleją rynek mieszkań (od końca lutego ubyło z nich 65 mld zł).
Rentowność maleje?
Spadek zakupów gotówkowych, utożsamianych z inwestycjami, może mieć zdaniem Matysiaka związek ze wzrostem niepewności inwestorów co do przyszłej sytuacji gospodarczej i rentowności najmu. Mogą mieć obawy o dochody gospodarstw domowych, wzrost bezrobocia czy negatywne tendencje na rynku wynajmu krótkoterminowego wynikające z ograniczenia turystyki oraz rezygnacji z wynajmu przez wielu studentów i pracowników w związku z wdrożeniem nauki i pracy online.
– Niższy popyt znalazł już odzwierciedlenie w stopniowym spadku stawek za wynajem, który obserwujemy od połowy III kwartału – mówi Matysiak. Dla posiadaczy mieszkań pewną rekompensatą za niższe stawki i niższą rentowność najmu są cięcia stóp procentowych, które zmniejszają koszt obsługi długu zaciągniętego na zakup takiego lokalu.
Co dalej? Eksperci PKO BP oceniają, że w najbliższych kwartałach niższy popyt na mieszkania może przyczynić się do spadku cen nieruchomości, bo działanie czynników popytowych zostanie wzmocnione podażowymi. Chodzi głównie o wysoką liczbę rozpoczętych projektów mieszkaniowych, z dominacją mieszkań przewidywanych do przekazania w latach 2021–2022. Niewielki przyrost przedpłat klientów przy istotnym wzroście projektów w toku negatywnie wpływa na płynność finansową deweloperów i może nasilać tendencje spadkowe cen na rynku pierwotnym. – Zmiany cen lokali będą zależały od skali ożywienia gospodarczego, a ono od rozwoju pandemii. Wyhamowania trendu spadkowego cen spodziewamy się w drugiej połowie przyszłego roku, czemu będą sprzyjały niskie stopy procentowe i stopniowe dostosowanie po stronie podażowej.
– Nastroje uległy znaczącej poprawie latem, co w połączeniu z zerowymi stopami procentowymi skutkowało ponownym ożywieniem aktywności inwestorów. W obliczu nasilenia pandemii w ostatnich tygodniach istnieje jednak ryzyko, że ponowny wzrost niepewności i wprowadzane ograniczenia gospodarcze mogą negatywnie wpływać na liczbę transakcji zawieranych. Jednak w naszej opinii w mniejszym stopniu wpłyną na ceny rynkowe mieszkań – uważa Mrówczyński. W II kwartale ceny transakcyjne na rynku pierwotnym zmalały według danych NBP wobec jeszcze niedotkniętego pandemią I kwartału o 1,2 proc. Na wtórnym urosły zaś o 4,5 proc.
Mocne odbicie sprzedaży lokali w III kwartale
Po objętym lockdownem II kwartale br. w okresie lipiec–wrzesień deweloperzy związani z rynkiem kapitałowym odnotowali odbicie sprzedaży.
